ベテラン大家さんに、「今から不動産投資を始めるならどうしますか？」といった質問をさせていただくこの企画。
今回は先日、東京・横浜から、まだ雪が残る札幌にお話を聞かせてもらいに来ました。お相手は、僕らが不動産投資を始めた時から見ていた健美家コラムニスト極東の船長！
言わずと知れたメガ大家さんですが、規模が違いすぎてお話を聞くことは一生ないかと思っていました。しかし今回、機会をいただき、ワタシのFIRE報告も兼ねて5050さんと一緒に事務所にお邪魔させていただくことに。
船長のこれまでの集大成の新築RC
札幌の大家仲間からよく、「あれが船長の物件だよ！」と教えてもらい、遠くから見ていたこのマンションの最上階にある事務所でお話を伺いました！
5050（ゴーさん。）＆マッツン
極東の船長さん、今日はお世話になります！
船長
少し前から始まった、マッツンとゴーゴーがインタビューする企画ですね。よろしくお願いします。
5050（ゴーさん。）＆マッツン
既に有名な船長ですが、改めて不動産を初めたきっかけから教えて下さい。
船長
漁業をやっていたんだけど、34歳の時に海難事故が起こってしまって、船をなくしたのを機に漁業を辞める事にしたんです。
5050（ゴーさん。）
サラリーマンになったのですか？
船長
厳密に言うと委託員という業種だな。電気料金の徴収業務だから、会社員じゃなくて、自分で確定申告をするような個人事業主だね。
マッツン
委託員の仕事は収益物件を買うための融資には有利なのですか？
船長
委託員とはいえ電力会社の信用があったんで、最初のアパートローンを借りた時には漁師の時よりも信用力はあったね。漁師は水商売なので信用力は落ちるよ。
マッツン
漁師はやっぱり厳しいのですね。
船長
うちは船を持ってやっていたけど、船って不動産でなく動産なわけ。そうすると、車とかと同じで10年位で償却してしまって無価値になってしまうんだよ。
マッツン
船の規模感が全く分からないのですが。。。
船長
当時、8,000万円位だったな～。自分が乗っていたような船を、今買おうとすると4億～5億円するんでないかな。
5050（ゴーさん。）
5億円？？？？？想像以上でした。船は融資で買うのですか？
船長
国の金融機関から漁業協同組合がお金を借りて、組合が僕らに貸すみたいな感じだね。
マッツン
なるほど。思っていたよりも大きな事業でした。
■沈んだ船の保険金が不動産の購入費用の種銭になった
船長
船が事故で沈んだ時に保険金が7,000万円ちょっと出た。それで船の借金を返したり、乗組員の給料を全部払ったりして、手元に残ったのが3,500万位になったの。その金をどうしようか考えた時、不動産か株しかないと思った。
5050（ゴーさん。）
動産と違って動かないから不動産が良いと思ったのですね。
船長
そう、そして不動産と株をちょっと同時にはじめてみたんだ。株は一時期ものすごく儲かったけど、あっという間になくなったな。信用取引をやったら、どんどん減って恐ろしい思いをした。
でもそういう失敗の経験って、大抵の人がやっていてさ、FXとか株とかで損したやつが結構不動産に入ってきているよな。でも不動産って最初はスローペースで儲からないんだよな。
マッツンです。船長と被せてみましたw
5050（ゴーさん。）
最初に買った物件について教えて下さい。
船長
俺の最初に買った物件は、札幌の築5年の木造アパートで、1DK8室で5,000万円だった。今はなき拓殖銀行から融資を受けて買ったんだよ。自己資金は3割入れた。
マッツン
過去の船長コラムで見た事あります。確か根室から高速バスで札幌まで見に来て買ったやつですね。
船長
そう。
マッツン
根室から札幌を改めて調べてみると、400km以上離れているのですね。仙台と東京位の距離ありますね。何軒くらい見てから最初の物件を買ったのですか？
船長
ずっと探してたんだけど、なかなか売情報にアクセス出来なかったんだよ。今みたいにネットで検索できる時代じゃないから。それで、根室の隣町のジーパン屋にたまたま置いてあった雑誌の裏に売りアパートの情報が書いてあったんだ。
それで問い合わせをしたら、その会社の子会社が企画したアパートがあって、売れなくて5年間預かっているやつを紹介してくれてさ。そういうご縁で買ったんだ。
■2棟目と3棟目の話
マッツン
その後はどんな物件を買っていたのですか？
船長
一棟目を買った3年後に札幌市にレオパレスが建てた物件が売れに出たの。築10年で利回り12％で価格は4,700万円。ローンが10年しかつかなかったので、手残りがほとんどゼロだった。
キャッシュフローが出ないと厳しいよ。今は信組さんで20年とかのローンが付くことがあるから、物件価格は高いけど全然いいですよ。だから、30代だったらどうにでもなるんじゃないですか。
5050（ゴーさん。）
なるほど、1，2棟は中古木造アパートを買ったのですね。
マッツン
船長の1，2棟目は親近感ありますね。
船長
そして、3棟目は新築だったのよ。
5050（ゴーさん。）
RCですか？
船長
いや、木造。もう売ってしまったけど、利回り13.8％というありえない新築木造アパートだったんだ。7,400万円位で購入して、940万円位の家賃収入だったかな。
5050（ゴーさん。）
新築で13.8％って凄いです！どうして、急に新築木造アパートをやることになったのですか？
船長
1，2棟目で苦労していた時に、伝説の営業マンMさんという方から「新築案件があるけどどうですか？」っていう話が来たんだよね。その人から「不動産の企画ってこんなに簡単なんだ」っていうのを真横にいて見せてもらった。あれが大きかったな。
マッツン
なるほど。この新築は船長が企画でどのくらい入っているのですか？
船長
ベースの企画が出来てたけど、内装とかは口を出したよ。
5050（ゴーさん。）
口を出すにも情報が少ないので大変そうです。
船長
そうだよ、あの頃は友達もいねえしさ。2004年9月に3棟目の物件が出来たんだけど、1年前位から毎年不動産の価格が下がってさ、担保価値が下がってくるんだもん。もんもんとしてたよ。
5050（ゴーさん。）
その頃は、まわりの大家さんと集まって、図面舞踏会に参加したりはしていなかったんですか？
船長
ないない。不動産のブログが出てきたのは2004年以降ですよ。それまでは情報って皆無でしたね。
マッツン
情報がない中で物件を買っていくのって凄いです。
船長
インターネットが普及する以前は、本を読んだり、新聞の三行広告を見たりしていたよ。だけど今思えば、その当時はとんでもなく儲かる物件がいっぱい出てたんだよな。でも、その頃は2億、3億なんていう金額は出せなかったから。
■利回りの罠にはまってしまった
5050（ゴーさん。）
3棟目の新築木造アパートの次はどういった物件を買っていったのですか？
船長
その後、物件を探すんだけど、新築木造アパートで13.8％というのをやったので、新築10％位だと何の魅力も感じないわけ。当時はRCでも8.5％で売ってたんだけど、それも惹かれなかった。
それで、利回りが高い苫小牧で1DK×10戸と1DK4戸＋1R×2戸の中古アパートを2棟買ったんだわ。両方とも、利回りが20％もあったんだよ。そしたら、今度は埋めるのが大変で。
マッツン
利回りの罠ですね！わかる気がします。
船長
苫小牧でも郊外の方にある物件は、埋めても埋めても出るからね。20％は絵にかいた餅って経験を積ませてもらったわけですね。
5050（ゴーさん。）
利回りが高くても、入居率が低いと儲からないですね。
船長
金残らないし、面白くねーなと思って売却したんだわ。1棟はトントン。もう1棟は600万円位儲かったかな。だけど、「高利回りにはそれと同じだけリスクがある」という事を身をもって経験できたよね。
マッツン
なるほど、釧路と苫小牧では距離もありますし、ただでさえ遠方だと手間がかかるのに、全然埋まらないほうでは大変ですよね。船長もそうやって、色々な経験をしながら現在の必勝パターンを作ってきたんですね。
札幌の船長事務所にお伺いして、沢山お話を聞かせていただきました。50歳までダブルワークをしていた話、節約して種銭を貯めた話、利回りにとらわれて物件が買えなかった話など、船長でもそんな時期があったのかと親近感がわきました。明日公開の後編は、FIRE後の拡大期について伺います。お楽しみに（マッツン）
