今年2023年も、J-REIT（ジェイリート）にコツコツ投資して、分配金（株式投資の「配当金」と同じ）を毎月もらおうというシリーズ。
J-REITの分配金利回りは3～6％。株式投資よりも高配当なものが多い（一部のホテル特化型リートは除く）。
1月決算のJ-REITをいま買うと、3ヶ月後の4月に分配金がもらえる。そして、J-REITは年2回決算なので、10月にも分配金がもらえるのだ！
分配金を毎月もらって、経済的自立と早期リタイア、FIRE生活への1歩にしよう！1月決算の注目2銘柄をご紹介する。
1月決算のJ-REITは15銘柄！
注目は東海道リートとスターアジア不動産
1月決算期の銘柄は多く、15銘柄ある。
東急リアル・エステート投資法人
日本ロジスティクスファンド投資法人
森ヒルズリート投資法人
産業ファンド投資法人
アドバンス・レジデンス投資法人
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人
コンフォリア・レジデンシャル投資法人
イオンリート投資法人
ヘルスケア＆メディカル投資法人
サムティ・レジデンシャル投資法人
いちごホテルリート投資法人
スターアジア不動産投資法人
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
エスコンジャパンリート投資法人
東海道リート投資法人
※証券コード、銘柄名、投資口価格、予想分配金利回り、NAV倍率。
「投資口価格」とは、J-REITの場合の「株価」に相当する。
投資口価格と予想分配金利回りは2023年1月6日終値現在。
なお、J-REIT（ジェイリート）とは、証券市場に上場している金融商品「不動産投資信託」のこと。J-REITを購入すると、株を買うぐらいの小口資金で、大規模大家さんの仲間になれる感じだ。
そして、1月決算の注目銘柄は東海道リート投資法人とスターアジア不動産投資法人の2つだ。
1年半前に上場したばかりの東海道リート
東京・大阪の2大都市を結ぶ東海道地域に特化
東海道リート投資法人は、その名の通り、東海道地域に重点投資する地域特化型リートだ。
東海道は東京(江戸)と大阪・京都地域を結ぶ重要なエリアであり、江戸時代の五街道の一つだった。
同リートは静岡県をメインに、愛知県と三重県の3県に60％以上を投資する方針を持つ。
メインスポンサーは、東証スタンダード市場（旧JASDAQジャスダック）に上場し、静岡市に本社のある株式会社ヨシコン。
同社は吉田コンクリート工業所から始まり、合併等を経て、工事や不動産業務を開始したデベロッパーだ。
その他、静岡銀行、中部電力ミライズ、静岡ガスなど、静岡県の産業やインフラ、物流、金融を支える地元の会社もスポンサーになっている。
同じ地域特化型リートである福岡リート投資法人が、福岡地所を中心に、九州電力や福岡銀行、西武ガスなど地元会社がスポンサーになっているのとよく似た枠組みだ。
福岡リートは日本初の地域特化型リートとして2005年に上場したが、東海道リート投資法人は2021年6月に上場したばかりだ。
東海道リートの現在の資産規模は316億円。まだ小規模な総合型リートだ。
投資対象は、「産業インフラアセット」である物流施設やオフィスビルに25％以上、「生活インフラアセット」の住宅や商業施設の底地などに25％以上としている。
実際のポートフォリオでは、静岡県55.7％、愛知県17.3％、三重県27.0％（2022年11月1日現在）。
静岡を核とした「東海道地域」は、東西(東京と大阪＆京都)の大都市に間に位置することで、交通インフラが発達し、それが同地域の産業と人口の集積をもたらしている。
同リートの用途別保有物件は、「産業インフラアセット」のうち、物流アセット21.9％、産業・ビジネスアセット12.4％、底地アセット1.9％、合計36.2％。
「生活インフラアセット」の住居系アセット26.0％、底地アセット37.8％、合計63.8％だ。
総合型リートとはいえ、同リートは物流系と住居系の比率が高い。コロナ禍で打撃を受けたホテル系は一切持たず、商業施設系も底地のみ保有。
アフターコロナの先行きが不透明なオフィスビルの保有比率も低い。相対的に、安全性が高いポートフォリオと言えるだろう。
反面、メイン物件の一つ、いなべロジスティックスセンターが1995年と2004年築と、最新鋭の物流施設に比べると古さは否めない。
上場時の公開価格は100,000円で、現在は120,000円前後。分配金は、第1期（2022年1月期）は変則的なので2,446円だったが、第2期（2022年7月期）3,200円だった。
第3期、第4期の予想分配金は3,200円。予想利回りは5％台だ。
東海道リート投資法人
予想分配金：第3期 (2023年1月期)3,200円、第4期 (2023年7月期) 3,200円
保有物件数：10
取得価格合計316億円（2022年11月1日現在）
2年前に合併を成功させ、資産規模が拡大したスターアジア
外資系の強みを活かし、分配金の安定化と中規模リートへ
スターアジア不動産投資法人は外資系の総合型リートだ。スポンサーは米国の投資ファンド、スターアジアグループ。同リートは2016年に上場した。
そして、2020年8月、豪州の投資ファンドであるガリレオがスポンサーだった「さくら総合リート投資法人」を吸収合併した。
実はこの合併が決まるまでに、J-REIT史上初とも言える大騒動があった。「さくら」が運用不手際をしたとの指摘等があり、「スターアジア」との合併案が提出されたのだ。
反発した「さくら」は、ホワイトナイトとして「投資法人みらい」との合併案を提案。
その上、J-REIT特有の「みなし賛成制度」があったことも事態を複雑にした。
双方がそれぞれ主導した「さくら」の投資主総会は、同日の午前と午後に開かれ、最終的にスターアジアとの合併案に軍配が上がった。
「スターアジア」や「さくら」、「みらい」はそれぞれ小規模なJ-REITだったため、合併する事で規模拡大を図り、格付けを高くしたい思惑等があったようだ。
スターアジアはさくらとの合併直後に、資産規模が約1.6倍の1,700億円になった。格付けも、格付投資情報センター（R&I）からA－、日本格付け研究所（JCR）からA－を取得した。
2022年8月には5回目の公募増資を行い、現在の資産規模は1,948億円だ。日本格付研究所（JCR)の格付けは1段階上がり、Aとなった。
物件数は63。アセットタイプ別で見ると、オフィス38.4％、住宅19.4％、物流施設15.6％、商業施設14.2％、ホテル12.4％だ。
投資エリアは都心5区で28.9％、その他東京圏37.8％、その他33.3％。
スポンサーのスターアジアグループは、独立系のファンドマネジャーとして、米国の機関投資家等に日本の不動産に関する投資を助言してきた。同グループの情報収集力や市場分析力が持ち味だ。
外資系の「既成概念にとらわれない」積極的な運営ポリシーが、「敵対的買収」とも言われた「さくら」と同リートとの合併を成功させたと言えるだろう。
また、同リートは総資産の5％内で「メザニンローン債権」へ投資を行う。
あまり聞き慣れない言葉だが、メザニンローンとは融資（ローン）の1種なのだ。
例えば、新しく1億円のビルを購入しようとした際、手持ち現金が2,000万あり、銀行融資が5,000万円しか出なかったとする。購入するには3,000万円足りない。その3,000万円を融資してくれるのがメザニンローンだ。
メザニンローンは、不動産を担保にした銀行融資よりも返済順位が後になる。貸し手にとってリスクが高くなるのだが、その分、金利を高くして貸せるのだ。
メザニンは「中2階」の意味で、ミドルリスク・ミドルリターンのローンだ。日本ではまだ一般的ではないが、欧米では多様な資金調達の一つ。
外資系の同リートは、メザニンローン債権には減価償却がなく、安定した金利収入が見込める投資として、収益拡大の一手と位置づけている。
また、前述した2022年8月の公募増資では、新規に3物件を取得した。その内の「あべのnini」は大阪市南部の「天王寺」駅等直結の大規模複合施設だ。商業施設部分とホテル部分をそれぞれ1物件とし、計2物件とカウントする。
駅チカで再開発された高層ビルで、ホテルと商業施設以外に約100戸の分譲マンション部分もあるビルだ。
利便性が非常に高く、観光にも便利な場所で、同リートの旗艦物件の一つになった。
※「天王寺」と「あべの」について。JRは「天王寺」駅、私鉄は「大阪阿部野橋」駅、地下鉄は「天王寺」駅と「阿倍野」駅の両方がある。ほぼ同じ場所にあるが、名称が違う。また、「あべの」の「べ」の漢字も違う。最近は、「あべの」と平仮名表記が増えている印象だ。
同リートは、さくらと合併して資産規模が拡大してから、連続で物件入れ替えを行い、物件数も増えた。格付けが上がったことで投資家の層も広がり、金利コストも削減されてきた。
今後は2026年までに資産規模3,000億円、物件目安100件、そして1口当たりの分配金を1,600円以上とする目標を掲げている。
合併で得た「負ののれん」を含む内部留保も約89億円ある。それらを利用して、安定的な分配金を目指している。
スターアジア不動産投資法人
予想分配金：2022年1月期1,476円、2023年7月期1,485円
保有物件数：63、取得価格合計1,948億円（2022年8月18日現在）。
なお、1月決算銘柄を買って分配金をもらうには、権利付き最終売買日である1月27日15時までに購入しておく必要がある。
最後に、投資は自己責任でお願いしたい。
