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物件を売却しました。1棟で1億円の利益を得た中古RC物件

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第10話

■ 問題解決が大きいとリターンも大きくなる

先日、ひとつ物件を売却しました。関東地区にある中古RC物件です。本日はその物件の購入から売却までの流れと、それにより得られた利益について紹介します。

その物件は、購入当初は入居率が20%しかありませんでした。間取りは3LDKでしたが、1階が大型のテナントスペースで何年も空いており、駅から徒歩15分〜20分という厳しい条件でした。

なぜ、ここまで入居率が低迷したかというと、企業の破産物件だったからです。企業の破産、整理の過程で物件の資産整理に時間がかかってしまい、数年間も物件が放置された状態になっていたのです。

かなり厳しい状況でしたが、私はこの物件を見に現地まで行き、分析してみた結果、「 必ず満室にできる。しかも街のフラッグシップとなる建物に再生できる 」と予想することができました。



もちろん、購入後に入居率が上がらず入居率が20%のままなら、破綻する可能性があります。最低でも入居率を50%にしなければ、運営は成り立ちませんが、私はそのリスクをとることにしたのです。

大型物件のため、毎月の返済額の絶対額はかなり大きく、自分のサラリーマンの給与ではとうてい補填できないレベルでした( 購入当時はサラリーマンでした )。

しかし、だからこそ他の人が挑戦しない、自分にしかできないチャレンジであると考えました。

この物件に出会う前に、1棟物マンションを2棟再生していたため、ノウハウも蓄積されていました。自分自身の経験値が上がり、自信がついていたことも確信をもって前に進めた理由です。

空室をリフォームして、満室にするために近隣業者に営業に行くと、ひとつひとつ、埋まり、入居率はどんどん改善されました。







そして、この物件は、インカムゲインとキャピタルゲインをあわせて、売却時に1棟で1億円を遥かに超えるレンジの結果を得ることができました。

手間も時間もかかりましたが、他のビジネスで1億円を稼ぐことの大変さを考えたら、その甲斐はあったというものです。

■「 不動産再生事業 」と「 不動産投資 」の大きな違い

不動産投資では誰にでも運営できる物件、利回りが高くてキャッシュフローも高い物件を持てるのが理想的です。実際に、市場にそのような物件が出てくれば、瞬間蒸発的に買付が入り、購入されていきます。

一方、今回、私が売却した物件のような、失敗した時のダメージが甚大な物件は、手を出せる人が限られます。再生するまでには時間が必要であり、その間の資金も必要ですから、手持ち資金のない初心者の方などは致命的になりえます。

しかし、私が1棟の物件の賃料収入と売却益で1億円以上の利益を出せたのはなぜかといえば、やはり、この物件の抱える問題が大きかったからです。つまり、「 問題解決の大きさが、大きなリターンを決定的にする 」のです。

私は、自分のことを不動産再生事業家であり、不動産投資家ではないと思っています。ただ物件を買い、賃料を得るのではなく、ワケあり物件の再生を通じて社会問題の解決にアプローチし、最終的に大きく利益を得ていくことを目指しています。

始めたときも、物件を買うというより、「 起業する 」という感覚でした。購入前から問題があることは前提で、物件を検討するときにも 「 どこに問題があり、どう解決していくか 」に焦点を当てていました。

■ 誰が運営しても同じ結果になる物件では儲からない

これまで、買ってすぐにお金が入る物件を探していたけれど思うような利益が得られないという人、別のやり方を模索している人は、今後はあえて問題が多い物件を選定して、自分が解決できる問題なのか、という視点からアプローチしてみるといいかもしれません。

例えば、所有者の破綻や所有会社の破産により、物件運営が適正に行われなくなるケースはよくあります。その他に、相続や離別、離婚等において物件の所有者になった方が運営を放置しているということもあります。

運営が適切にされなくなると、清掃やメンテナンスなどがスムーズにされないため、そこに住んでいる方にとって不快な住環境となり、退去者が増えていくという悪循環に陥ります。

そして、世の中には、再生を心待ちにしている土地・建物は多く存在しているのです。きれいごとではなく、私は企業の存在価値は、「 いかに問題を解決できるか 」にかかっていると思っています。

もちろん、金銭的にもメリットは大きいですが、捨てられたような物件を再生して入居者や近所の人に喜んでもらう仕事には、それ以上のやりがいがあります。

物件の価格が上がり、新規参入者も増えている今の市場で、1棟で1億円を狙うなら、他の人と同じことをやっていてはダメなのです。今日は、私の仕事への取り組み方を紹介しました。コラム読者の方の参考にしてもらえたらと思います。

■ お知らせ

最後に連絡です。私が執筆した書籍の「 出版記念パーティー&懇親会 」を9月24日( 日 )18時〜21時@新宿にて開催予定です。



健美家コラム読者さんからも申込み頂きまして、ありがとうございました。本日、来場いただける方は、会場でお待ちしています。

また、9月30日( 土 )の健美家さん主催の「 投資家交流会2017in東京 」にも参加します。こちらのイベントに申込みされた方は、当日会場で気軽にお声掛け下さい!

それでは。また、次回のコラムでお会いしましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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