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今年購入した4棟の好立地物件と融資条件。30年サイクルで見た次の目標。

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第25話

2018/11/27 掲載

■ 年度末は在庫物件が大放出される可能性が高い!?

こんにちは、DX@母ちゃんです。ご存知のとおり、金融機関の融資姿勢が変わりつつあります。業者向けもそれは同じです。ワタシがそれを実感したのは、金融機関が明らかに入口の時点で手数料を取るようになってきたからです。

例えば、宅建業者が使う「 PJ融資 」というものがあります。これは再販用物件を仕入れる際に短期( 通常は1年 )で受けられる融資です。( 宅建業者なら誰でも借りられる訳ではなく、実績が必要です )。

短期融資のくせに金利や手数料がお高い、銀行にとってはオイシイ融資案件です。この、宅建業者の命綱ともいえる「 PJ融資 」の金利、及び手数料が非常に上がって来ているなと感じるのです。

ちなみに、最近聞いた最も高いPJ融資時の借入時の手数料は約3.5%でした。1億円を借入すると350万円。この金額を融資実行金額の中から差し引かれます。もちろん、借入期間中の融資金利は別の話です。

ここが上がると、再販時の価格が上がるので、一般購入者にとっては売主が宅建業者の場合、大幅な指値が効き難くなるという影響が出るかもしれません。

しかし、このPJ融資を受けて...

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プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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