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和風2世帯住宅をシェアハウスへコンバージョンー元花街の24号物件ビフォーアフター

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第28話

2019/1/17 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。今回は『 24号物件シェアハウス 』のお話です。

この24号物件はもともと富裕層の2世帯住宅として建てられたものですが、少し特徴的なエリアにありました。商業地ですが、元は料亭などが多く立ち並ぶ花街だったのです。

そんな街の一角にある24号物件ですが、紐解けば建て替え前は料亭だったとご近所の方からお聞きしました。事前に残置物を片付けた時にも、昔の料亭の名前が入った灰皿や器などが多数ありました。

■ 室内は高級料亭のような雰囲気

売主さんは元料亭経営者です。その為かとてもデザインに凝った造りで、間取りは1階がガレージと倉庫、2階が祖父母世帯の2LDK、3階4階が子世帯のメゾネットになっていました。

最初に物件情報をもらった時、偶然にも24号物件から徒歩1分の場所にいたため、そのまま電話を切らずに現場に駆け付けました。そして、「 絶対に買うからどこにも情報を出さないように! 」と釘を刺して、30分後に買付を入れました( 笑 )

この時点では当然、室内は見ていません。残置物があると聞いてはいましたが、どれだけあるのかも全く分からない状況でした。しかし、ピンとくるものがあったので、スピード勝負で即決したのです( 笑 )

後日、改めて物件の室内を見に行って驚きました。室内はまるで高級料亭のようでした。



玄関に入った瞬間にこの雰囲気! 和風の良さがとても出ていて、隠れ家のようです。



トイレの腰板もオールヒノキ貼り、建具も既製品建具は一つもなく、全て造作建具でした。



子世帯のメゾネットスペースも大きな特注L型キッチンが設置されていました。



最上階はアールの付いた素敵な天井でした。さらに、天井高がかなりあるデザイン性の高い物件でした。

■ シェアハウスとして稼働させることに決定

この物件をどう料理しようと考えた時、2世帯住宅をそのまま2階部分と3階4階メゾネット部分として賃貸住宅にしても面白くないと思いました。

それなりのお値段で購入しており、そのまま回しても収益的に面白味がありません。また、外壁塗装と防水工事が必須で、特に防水工事は防水が切れていたので、早急な対応が必要でした。

購入直後は他の工事が重なっていたので、決済が終わってすぐに屋根の上に上がってもらい、とりあえず漏れている箇所をふさいで応急処置をし、半年ほど放置することに(^^;)

工事が着工したのは購入してから半年後のことです。それまでにプランを考え、運営方法を考えて、最終的にはシェアハウスとして稼働させる事を決めていました。

とりあえずシェアハウス用にプランニングをして、内部階段( 内廊下になっています )は楽しいイメージに仕上げたかったので、チョコレートラッピングをイメージしたデザインにしました。



もともとは、何の特徴もない内階段です。



カラーリングで塗り分けてこうなりました。これを施工してくれる塗装業者さんは少ないと思います(^^;)。

塗り分けする箇所が滲むので、施工を嫌がられるケースが多いのです。毎回塗装屋さんには無理難題をお願いしています。イメージ通りに仕上げてもらって本当に感謝しています。



元々料亭のようなイメージだった和風玄関。シェアハウスにする為に部屋を区切りましたので、室内に灯り取り窓を設けました。壁だった所も扉に変更しました。



こちらも和風だったトイレを、ガラリと洋風に変更。塗って貼るだけでも、色の持つイメージで雰囲気が大きく変わります。



既存洗面所、こちらはどうしても和風のイメージですね〜。



洗面台は既存のままで、照明器具と水栓金具を交換して、クロスと床を貼り換えただけです。



デザイン性の高いアンティークな雰囲気の水栓金具を使いました。



既存玄関を入ってすぐの廊下には、素敵なアール壁が付いていました。これはどうしても残したいと思ったので、そのまま生かしました。



同じ角度からの写真です。アール壁が可愛くて気に入っています。



L型のキッチンも既存のままです。食洗器は壊れていませんでしたが、壊れてから取替えると高く付くので最初から外して、造作で棚を作ってもらいました。



シェアハウスのご入居者が集まるリビングスペース。とても明るくて、ついついLDKに長居したくなる人も多そうです。



アール天井のある居室スペース、シェアハウスなので、ベッドや机は設置してあります。そして少しだけですがロフトスペースもあり、1人暮らしとしては収納も大容量です。



ベッドは他の物件で使用していた2段ベッドを1段にカットし、補強して作ってもらったオリジナル品となっています。



こちらは別の部屋です。アール天井で天井高が高く、とても気持ちいい開放的な雰囲気です。南向きなので日当たりも抜群です。



廊下部分にあった押入れをなくし、洗面台を追加しました。2階、3階、4階を全て合わせると12名定員のシェアハウスです。洗面台が2カ所のみでは少し足りないと思ったため、追加しました。

■ 課題はドミトリーの稼働率アップ

もともと建物用途は共同住宅で登記されており、消防法も延べ床面積もクリア。消防検査を受けて、無事シェアハウスとして稼働し始めました。1階部分はこのシェアハウスやシェアスペースを運営する私の会社の事務所にしました。

個室はすぐに埋まります。一方で、少し大きめの部屋を2人部屋のドミトリーとして設定したところ、こちらの稼働率が悪いため、今後の課題となっています。

シェアハウス自体は入退去の手間暇はかかっても、極普通の賃貸住宅と何ら変わりはありません。共同生活としてのハウスルールがあり、それを入居者さんに守っていただくだけです。

この物件は、入居者のほとんどが社会人です。外国人も多く、日本語に不慣れな方の為に銀行口座の開設や、役所に提出する書類を事務所内に居るスタッフが外国語ですぐにお手伝いできるのも特徴のひとつです。



上はアプリで加工した24号物件の画像です。まるで手書きの水彩画で書いた様なタッチになりました。エフェクト機能を使った写真加工でイメージ画像を作成するのも面白いですね!

次回のコラムでは、この24号物件の新しい活用法、シェアスペースについて書こうと思います〜。本日も最後までお読みいただきありがとうございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/
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プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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