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原状回復のしやさすがカギ。賃貸物件のクロスプランの作り方。

DX@母ちゃんさん_画像 第30話

こんにちは、DX@母ちゃんです。
寒い日が続いていますが、皆様風邪などひかれていませんでしょうか?

そんな冬シーズンに限って、工事の現場が多いワタクシ。毎年着ている現場用ダウンのコートはペンキだらけです( 笑 )。ペンキが途中だから現場に行かないなんて選択肢はないので、ペンキまみれのコートを着て、職人さんとの打合せに現場へ通う日々です。

■ スタッフに室内デザインを任せることに

さて、昨年8月に購入していた27号物件、ようやく工事が始まりました。以前の管理会社との間で引継ぎに関するトラブルがあり、工事ができなかったのが原因です。まぁ終わった話なので、気にせず進めて行こうと思います。

この物件で初めて、ウチのスタッフに室内デザイン全てやってもらいました。原状回復などはお願いしていたのですが、2部屋を丸々デザインするのは初めて。ワタシがデザインをするのは簡単ですが、それだといつまで経ってもスタッフが育ちません。

人を育てる為には勇気をもって( 笑 )、仕事を渡さなければ育ちません。人を育てなければいつまで経っても自分でデザインプランを作らなければならず、ワタシの仕事が減る事がないので、今年の課題として、「 少しずつ人に任せて行く事 」を目標にしています。

最初はとても悩んでいたようです。そりゃそうですよね。今まで原状回復で1〜2種類しか選んでなかったクロスや床のチョイスを、いきなり何十種類と選ばなくてはいけません。とてもセンスが問われる部分です。

しかし、元々芸大卒のスタッフで、基本的な色の理論は理解していますし、今まで原状回復で選んで来た表面改装工事ではセンスを感じる物がありましたので、任せても大丈夫という確信がありました。

■ クロス選びのポイント

今回は表面改装のみなので、クロス、床の施工だけです。リノベとも言えない、デザインリフォームといえるでしょう。まずは、クロス選びのポイントから教える事にしました。色んなデザインテイストがありますが、大体どこのクロスカタログも以下のような範囲で絞られます。

・カラーで選ぶ無地テイスト
・ベーシックに選ぶ、織物系、木目系、石・塗り物系、タイルレンガ系
・パターン系
・機能性壁紙、消臭系・除湿系

これらのクロスを数千種類の中から選ぶのはとても骨が折れます。それこそ何百回もカタログを見直す作業が必要で手間がかかるので、まずはパターン毎に自分が好きなクロスを選び、自分独自のカタログ(全メーカー品番が入っているモノ)を作成するように言いました。

ワタシも作成してありますが、これを一度作ってしまうと選ぶのがとても簡単になります。



各メーカーのカタログからレンガ柄やコンクリート柄だけを抜き出した( ワタシの好みによる )自分独自のオリジナルカタログです( 笑 )。ちなみにこの中には好きじゃない柄は入っていませんので、かなり偏っている事は否めません( 苦笑 )

こんな独自カタログ作っても、メーカーが新しいカタログを発売すれば、品番が変わり、更新作業が必要になります。つまり、1年ほどしか使えないのがネックです。これらを大分類した上で、クロスの選定作業に入って行きます。

■ 床の品番を決める時の基準

おっと!クロスを選ぶ前に、床の品番を選びます。部屋の中の大きな面積は床と天井ですが、先に床の品番を選ぶのがコツです。選び方ですが、部屋の中で変更できないカラーを基準に選ぶ方が良いでしょう。

例えば、大きな物で建具のカラー、巾木のカラー、設備品の扉のカラーを基準にします。



この部屋(27号物件とは別の物件です)の建具、写真では黒っぽく見えますが、実物は濃いブルー( 濃紺 )です。この部屋はスケルトンリノベの部屋だったので先に建具を選んだ所から始めています。

建具メーカーはPanasonic、チェッカーガラスが家具っぽくてとても可愛いのですが、お値段は可愛くありません( 汗 )。賃貸物件で使用するのは少々お高く値段が張るのでおすすめはしませんが、質感や雰囲気はとても良いものです。

クロスや床の素材や色は、後からでも数年後に原状回復する際に変更できますが、建具のカラーや建具枠の色は変える事ができません( 塗装をすればできます )。

■一番のカギは原状回復のしやすさ

その変更できない箇所のカラーを基準として、室内のクロスや床の選定をしていきます。ポイントは原状回復がしやすいかどうかです。原状回復がしにくいいプランは最初から選びません。



この洗面所も、まず洗面台のカラーありきで、クロスと床を選んでいます。シックで落ち着いたテイストに仕上げたかったので、全体を同色系カラーとアクセントに建具の色に合わせた濃いブルー系を使ったテイストになっています。



反対にこちらの洗面所は、モダン系のデザイン洗面ですので、パターン系( 柄物) は選ばず、全てカラーで選ぶ無地テイストにしました。鏡に映っているのは反対側の洗濯機置き場で、別の空間になります。



こちらの部屋の建具は濃い木目系のカラーです。床を白っぽいカラーにした為、天井には別のカラーの木目を選びました。壁のクロスは腰壁系クロスと腰上クロスとで変えてあります。



逆にこちらの部屋は少しワイルドなテイストにしたかったので、男っぽい無骨なイメージの木目がメインになっています。上の方に写っていますが、アイアンで作られた棚板金物を使用したかった為です。



こちらの部屋は真っ黒クロスケの部屋です( 笑 )。天井も壁も黒一色。ホントは床の色も変えたかった! まぁ時間がなかったので、今回はそのまま他の部屋と同じ床になっています。ソフト巾木も同じく黒で貼って貰いました。



LDKではカウンターの色が目立つので、カウンターには腰壁などに利用する羽目板に色を塗ってもらいました。キッチンの扉カラーも黒です。その分、他のクロスは白っぽくモノトーンに仕上げました。椅子がカウンターの上に乗っているのはワックス掛けの最中だったからです(^^;)

■ プラン作成の手順まとめ

@クロスよりも床の色を優先して選ぶ
A床の色を選ぶ基準は設備品、建具のカラーをベースに考える
B壁のクロスは床と天井の隙間を埋めていくイメージで考える

こんな風にスタッフにも教えてみました。一部、クロス品番を変更するように指示をした部分もありましたが、概ね希望通りにプラン作成はできたと思います。元々センスはある優秀なスタッフなので、今後に期待したいと思います。

最初にコツさえ掴んでしまえば、とても簡単にプラン作成を仕上げる事ができるようになります。今後も各物件のプランを少しずつ任せて行きたいと思います。まだ工事は始まったばかりなので、スタッフ作の部屋が完成しましたら、またコラムで紹介したいと思います(^^)

本日も最後までお読み頂き有難うございます。
ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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