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カッコイイ!を目指した築40年越えスケルトンリノベのビフォーアフター

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第71話

2021/9/22 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。やっと少し秋の空になって来たなと思いますが、台風被害など自然災害に注意が必要な季節です。築古を抱えているので、毎年台風シーズンの度に冷や冷やしています。

先日、長期入居後に退去されたお部屋を1室スケルトンリノベしたのですが、この部屋も過去に何度も「 吹き漏れ 」の連絡が来ていたお部屋です。過去に何度も対応に走った思い出があります。

雨漏りは外壁サッシ付近で発生していました。元和室だったのですが、どうもサッシ自体が古く、強めの雨風だと雨漏りしやすくなっていたようです。( 余談ですが火災保険等では雨風による吹き漏れ侵入は保険請求が出来ません )

根本的な解決としては、サッシを交換するか、二重サッシ等で室内の吹き漏れ侵入を防ぐかのどちらかが考えられました。しかし、漏れている箇所は外壁に面しているサッシ付近ですので、サッシを交換するとなると、足場が必須となります。

数年前に外壁塗装は完了しており、出来れば足場は組みたくありません。となると残る選択肢は二重サッシです。二重サッシは後付けでも出来ない事はない為、今回、実験的にやってみる事にしました。

■ 昭和52年築の2LDKマンションをリノベーション

この物件は昭和52年築の旧耐震物件で、メインの間取りは2LDKというファミリータイプ物件です。全部で16戸あり、入退去のたびにリノベ工事を施して、現在までに12室のリノベ工事が完了しています。工事をしていない既存部屋は4室です。

工事の度に室内の給排水は交換をしています( 建物外部の竪管はそのままです )。築古の為、給水管が銅管で、錆の赤水やピンホール漏れなどの不安を抱えています( 過去にピンホール漏れ経験あり )ので、予防工事の意味を込めて必ず交換作業をします。

その為、既存部屋で退去が出ると、スケルトンからの工事となり、工事費が非常に高額となりますが、ここでケチると後で痛い目にあうのもわかっています。コストはかかりますが、仕方ありません。

今回、そんな事情を抱えた1室をスケルトンリノベしましたので、ビフォー・アフターをご紹介したいと思います。



ビフォーのLDKです。20年以上お住まいの方でしたが、割と綺麗にご使用頂いていたようです。



アフターのLDKです。間取りを変更して( 建具開口位置が変わっています )、キッチン交換( 同じ位置 )、室内建具交換を行いました。



ビフォーの洗面所です。洗濯機置き場がベランダにしかなく、室内の洗面台もこんな小さいものでした。



アフターの洗面所です。洗濯機置き場、脱衣所を新設して、その中に洗面台を新たに設置しました。商品はIKEA製です。シンプルだけどカッコイイ! とても気に入っています。



ビフォーのトイレです。昔ながらの三角コーナータイプでした。さすがに古臭いですね(^^;



アフターのトイレです。場所を移動して新設しました。トイレ内部の収納は必ず設置するようにしています。キャビネットでなくても良いと思います。棚板とステイだけですが、あるのとないのとでは大違いです。



ビフォーの玄関です。昔ながらの下駄箱がありました。



アフターの玄関です。靴箱は最近はこの写真のタイプを設置しています。天井高まであるシューズBOXも大容量で良いのですが、こちらのタイプの方が真ん中の空いている箇所に色々な物を置けるというメリットがあります。

今回は違いますが、少しでも床面積が広く見えるように、シューズBOXの床を浮かせるフロート取付にする場合もあります。



ビフォーの浴室です。ハーフユニットのFRPが剥がれて汚くなっています。さすがにこれをよく使っていたなあと思いました。



アフターの浴室です。ユニットバスに入替えました。グレーパネルがカッコイイです♪



ビフォーの居室@です。( LDKの横の6畳 )



アフターの居室@です。掃き出し窓のある明るい洋室へ変わりました。



違う角度からの写真です。建具はアクリルパネルタイプのものに交換しています。このアクリルパネルタイプの建具、少しお高いのですが(^^;)、私は気に入っていて、ここぞという時に使っています。



ビフォーの居室Aです( 玄関を入ってすぐの6畳 )。押し入れ収納があるのがわかります。



アフターの居室Aです。先ほどの居室@と共有で使用できるウォークインクローゼット( 元押入れ )を作りました。



このタイプのウォークインクローゼットは他の物件でも作った事があるのですが、入居者さんからとても好評です。

■ 家賃は4万5000円⇒7万5900円にアップ

今回のお部屋は、クロスを貼り終わったくらいのタイミング( まだ最後の美装工事が完了していない状態 )で内見者様が来られ、工事完了前でしたが即決で申し込みをいただきました。

既存部屋の賃料は45,000円でしたが、今回決まった賃料は75,900円。約3万円のUPです。元々の賃料が安過ぎたというのもありますが、工事後の空室期間が抑えられて上手く決まってくれた良い事例だと思います。

工事費総額は、スケルトンからの工事という事もあり、回収に3年チョイ掛かります(^^;)。しかし、不動産賃貸業は入居者様の生活に安心と安全を提供するお仕事だと思いますので、水漏れの不安のあるお部屋を提供するわけにはいきません。

また水漏れを起こさないよう、費用をかけて目に見えない個所まで予防工事を行っています。新しいご入居者の方には、末永くお住まいになって頂きたいものです♪

■ 全体の約3割が「 どこにもない物件 」を求めている

今回の工事もデザインはスタッフとの共同作業でした。プランの原案を出してもらい、それを私が修正して行くというやり方です。今回は、最初の段階で「 カッコイイ! 」お部屋を目指すことにしました( 笑 )

「 カッコいい! 」というテーマが隠れていたこと、お気づきになりましたでしょうか? 好きなデザインは人によって違います。シンプルに白い部屋が良いという人は基本ウチの物件には来ません。

募集データ閲覧からの推測ですが全体の約3割がこの手の「 どこにもない物件 」を求めていると感じます。間口を広げるのであれば10分の7のお客様をターゲットに作り上げるのが正解です。特に新築系は失敗が許されないため、ニッチ層を取りに行くのはリスクが高いといえます。

しかし、リスクが全くない投資法なんて今も昔もありません。私が作る古い建物をリノベーションした物件は、10分の3のお客様ターゲットを「 リスクありき 」で取りに行くものです。

このやり方を同じエリアで継続するうちに、周辺の業者さんに認知され、集客に繋げることができています。「 リスクも許容範囲 」と割り切れる方でないとお勧めは出来ませんが、ワタクシはこれからも他にはない魅力的な物件作りを目指して行きたいと思います。

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

DX@母ちゃんさん

不動産賃貸業
宅建業代表
宅地建物取引士
兵庫県在住、家族は夫と二人の息子
趣味は読書、アウトドア、料理、美味しいお店を発掘する事

ブログ:
ゆかいな大家さんと不動産投資

DX大家の会: https://dxooya.com/


■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2010年
不動産業法人設立

□2011年
自社物件の入れ替えを進める為、宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト

□2015年
収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿所、シェアハウス運営等を始める

□2018年3月
多くの大家さんと一緒に勉強できる会を作りたいと考え、DX大家の会を設立

□2021年
所有物件は18棟、136戸
家賃年収は約13,500万円


■ 主な所有物件

  • 9号物件、好立地築古再生RC1棟
  • 13号物件、駅近築古再生RC1棟
  • 17号物件、事業用貸土
  • 19号物件、事業用定期借地権付土地
  • 20号物件、築古再生アパート鉄骨1棟
  • 21号物件、事業用定期借地権付土地
  • 24号物件、築浅RCシェアハウス
  • 25号物件、築浅RCマンション
  • 26号物件、新築店舗物件
  • 27号物件、借地高利回物件
  • 28号物件、新築木造
  • 29号物件、築古鉄骨再生物件
  • 30号物件、築古好立地RC再生物件
  • その他現在進行形企画物件多数

現在まで40棟約30億を投資、内22棟を売却

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