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利回り?BTCF?不動産投資で私が一番重要だと思う指標について

平原圭さん_画像 第7話

今年もはやいもので残すはあと2カ月と少し。年々と時間が進むスピードが速く感じられますね。

私は毎年、年が明ける前に翌年の目標と中期目標を決めるのですが、2017年の目標はおかげさまで順調に達成しております。

残すはダイエットのみなのですが、こちらは来年に持ち越しになってしまいそうです。ここ数年同じような状況なので、来年は抜本的に対策を考えようと思います。( なにかよい方法がございましたら是非教えていただきたいです。)

さて、今回から数回にわたり、不動産投資をするうえでみなさんも気にされている重要ないくつかの指標について私の考えをお話ししたいと思います。

不動産投資を始める際、この指標選びを誤ると、資産を増やすどころか結果損失を出してしまう可能性もあります。是非、今日のコラムを読んで今一度ご自身の投資スタイルを見直してみてください。

1)表面利回り

不動動産投資を始めると、はじめに目にするのがこの表面利回りだと思います。計算方法は単純で「 年間の想定満室家賃 / 物件価格 」になります。

(物件価格に諸費用も入れる場合もありますが、新築、中古でも異なるため私は単純な土地、建物の価格としています。)

この指標の良い点は物件購入時、はじめのスクリーニング( ふるいわけ )に有効な点です。また、この指標を使用する際のポイントは少し基準を緩和させてあげることです。

具体的にお話しすると、私の場合、都内新築木造であれば9%を一つの基準にしていますが、8%あたりをスクリーニングの基準にしています。なぜなら、消費税還付や家賃の見直し、ネットや家具付きなど付加価値をつけることで、8%の物を9%に近づけることは不可能ではないからです。

逆に注意しなければいけないのは、年間の運営費や空室率、売却時に見込まれる利回りなど物件の築年数や地域で異なるにもかかわらず、表面利回りにはそのあたりが全く反映されていない点です。

本来なら、求める表面利回りは新築と中古で異なるはずですし、都内と地方でも変えるべきです。そして、そのあたりは検討を進める中で詰めていくことになります。そのような意味もあり、私はあくまでスクリーニングとしてしか、表面利回りは使っていません。

<ポイント>表面利回りはスクリーニングとしては有効。また、都内新築、地方新築、地方中古など同条件の物件群ごとに基準を決める。

2)BTCF

最近多くの投資家がこの指標を中心に、物件を買い進めているところを目にします。BTCFとはBefore Tax Cash Flow の頭文字であり、物件から得られる年間のキャッシュフローと物件価格から算出されます。

「 BTCF = 年間のキャッシュフロー / 物件価格 」

例えば、1億円の物件から年間200万のキャッシュフローを得ることができればBTCFは2%といった具合です。
この指標の良い点は、キャッシュの動きをザックリと把握できる点です。例えば予想空室率より何%下がるとキャッシュアウト(持ち出し)が発生するかなど、手元資金が厚くないステージでは注意すべき指標のひとつかもしれません。

この指標を高くするためには、@頭金を入れて借入金額を少なくする、A借入金利を下げる、B融資期間を長くする、Cエレベーターなど固定費がかからない物件にする、などいくつかの方法があります。

逆に注意すべき点は、いくつかのBTCFを改善する方法が実際の物件の収支にあまり影響がないことです。例えば頭金を多く入れてもその分の金利は削減されますが、物件の収支に与える影響は軽微です。

特に融資期間に関しては注意が必要です。融資期間は長くすれば長くするほど残債の減りが遅くなり、実際の物件の収支は悪化していくからです。ですので、私はBTCFに関しては指標として全く使用していません。

<ポイント>手元現金に厚みがないステージでは安全性の観点で注意する必要はあるが、物件収支の根本ではないため、BTCFに傾斜した投資スタイルには思わぬリスクがある可能性あり。

次回は実際に私が投資判断で重要視している指標について解説したいと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 平原圭(ひらはらけい)さん

hirahara

不動産投資家
外資系企業会社員
都内で妻と息子と3人暮らし
ブログ:CPA大家平原圭のレバレッジ不動産投資

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2001年
外資系IT会社入社

□2011年
米国公認会計士を取得

□2013年
外資企業へ転職

□2018年1月
勤務先を円満退職

■ 不動産に関する経歴

□2004年
都内にファミリータイプの新築分譲マンション(A)を購入(⇔07年に売却、売却益2,000万円超)

□2012年
千葉県松戸に1Kx8戸の新築木造アパート@を購入(6,700万円、利回り9.0%⇒14年に売却、売却益1,000万円超)

埼玉県大宮市に3LDKx12戸の中古RCマンションAを購入(1億8,000万円、利回り10.2%⇒14年に売却。売却益2,300万円超)

□2013年
千葉県船橋市に1Kx11戸の新築鉄骨アパートBを購入(1億1,000万円、利回り9.2%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

東京都港区麻布十番に新築分譲マンション(B)を購入 (5,500万⇒15年に売却、売却益1,500万円超)

□2014年
東京都葛飾区に1Kx14戸の新築木造アパートCを購入(1億3,700万円、利回り9.3%)

千葉県市川市に1Kx10戸の新築木造デザイナーズアパートDを購入(1億円、利回り8.4%⇒17年に売却。売却益1,500万円超)

千葉県市川市に1Kx15戸の新築鉄骨アパートEを購入(1億5,800万円、利回り8.3%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

□2016年
東京都港区田町に新築分譲マンション(C)を購入 (7,000万)

東京都世田谷区で土地値中古木造アパートF2棟一括購入(8,200万円に対し、路線価1億超⇒16年に1棟売却し。売却益2,000万円超)

東京都大田区蒲田で新築木造アパートGを建設(1億3,000万円、利回り8.5%)

東京都大田区池上で新築RCマンションHを建設(1億9,000万円、利回り7.1%)



東京都立川市で新築RCマンションIを建設(1億4,000万円、利回り7.5%)



東京都荒川区で新築木造アパートJを建設(9,600万円、利回り9.3%)

東京葛飾区で新築鉄骨アパートKを建設(1億1千万円、利回り9.3%)



□2017年
東京都葛飾区で新築木造アパートLを建設(8,000万円、利回り9.0%)

東京都墨田区で新築RCマンションMを建設中(3億円、利回り6.8%)

東京都足立区で新築木造アパートNを建設中(1億円、利回り8.9%)

東京都大田区で新築RCマンションOを建設中(1億8,000万円、利回り7.2%)

総投資額20億超
家賃収入約1億円、年間CF2,500万
売却益約2億円

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