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コロナ長期化に備えた換金対策。テナント交代で家賃アップ! 私のコケないポートフォリオ。

三浦弘人さん_画像 三浦弘人さん 第30話

2020/7/24 掲載

こんにちは。三浦弘人です。今回のコラムが30話になりました。2015年4月の大家列伝その道のプロで紹介して頂いたのがきっかけで2017年7月から連載がスタート。

コラム連載のおかげで知り合った全国の大家さん仲間との交流から刺激を受け、時代の流れと銀行の融資状況などを読みながら、今のポートフォリオに進化してきました。

特に「 軍用地 」は問い合わせや感謝の声はとても多く、( コラム20話参照 )不動産未経験の20代から上場企業の社長まで、熱心な読者のみなさんが沖縄にまで会いにきてくれる機会も多くあります。

今回のコラムでは最近の「 軍用地 」相談で印象深かった内容と近況を紹介させてください。

■ 訳あり預金8,000万円の運用に「 軍用地 」が指名

大家仲間から、「 三浦さん、8,000万円を貸金庫に保管している友人のことで相談があります 」と声をかけられました。


「 すごい金額ですね!!そのお金どうしたの!? 」

大家仲間
「 海外で投資してきたお金を国内に少しずつ持ち込んだそうです 」


「 どうして私に相談なの!? 」

大家仲間
「 健美家YouTubeチャンネルで三浦さんの軍用地を見せたらコレだ!! となりまして( 汗 ) 」





正直、悪い気はしません( 笑 )。早速、詳しい話をきいてみることにしました。

■ 予算に応じた土地分筆で売却することに合意

その相談者さんの友人が、数ある投資商品の中から軍用地を選んだのが下記の3点がポイントだったそうです。

@国が借主のサブリースオーナーチェンジ
A自然災害や景気に左右されない
B換金性の高さと毎年上昇する借地料

私は大家仲間からの依頼でもあり、一肌脱ぐことにしました。自分の所有する軍用地を分筆して、その方の予算の範囲で売却することにしたのです。


「 826uの嘉手納飛行場から予算3,000万円相当の312uを分筆しましょう 」

大家仲間
「 ありがとうございます。早速話しを進めさせてください!! 」

軍用地を予算に合わせてカットすることに決まりました。早速、測量事務所へ分筆を依頼しました。



■ 契約者本人が来ない!? 個人間取引の注意点

軍用地は主に米軍基地です。立入りして測量することは基本不可。公簿面積で売買され分筆も公図で行われることが日常的に行われています。

手続きがそれほど複雑ではないので、当事者同士での売買も珍しくありませんが、私は宅建資格と実務経験もあるため契約書を作成し、大事な作業の一つとして買主の会社謄本も取得。

私は買主の方に向けて、契約に必要な書類などを依頼しました。

@代表者の身分証明書
A印鑑登録書
B代表者不在の場合は委任状とZoomなどでのテレビ通話

ところが、契約日に肝心の買主さんが沖縄に来ないことに。B番のテレビ通話をお願いすると、それには応じられないと、白紙撤回の申し出がありました。

最初から「 訳あり 」と聞いていたので、相談してくれた大家仲間との人間関係を考えたら結果的に良かったのかもしれません。

※当人同士の契約をする場合は、宅建保有者か司法書士と事前に相談しましょう。

■ 売却用に16分割=コロナ長期化での換金対策へ

今回の分筆予定で測量事務所に足を運んだ際に、かねてから考えていたことを実行しました。コロナ問題の影響等で急な現金が必要になったときの備えとして、土地を16分割したのです( 費用は約30万円 )。これでいざという時に売却しやすくなりました。



一筆500万円の大きさにしたのが丁度良かったのか( 笑 )、既に2名から購入オファーが!! でも、全部売却するつもりはありません( 笑 )。でも、出口戦略の際に軍用地が頼りになることを実感しました。

「 コロナ特別貸付 」や「 持続化給付金 」などで手元資金を確保することも大切ですが、コロナが長期化して所有物件を売却せざるを得ない状況になることも頭の片隅にいれておくことをおすすめします。素早い現金化を意識することも大切です。

■ テナントの入れ替えで家賃が大幅アップ!

さて、8年間入居してくれた整骨院の退去日が決まりました。長期空室も覚悟していましたが、強気の賃料設定にもかかわらず、募集後1ヶ月で申込みが入りました。

入居者は沖縄県指定の「 学童クラブ 」。大きな公園が正面にあるのが決め手になりました。( 賃料設定は強気の17.3%アップで! 従来30万円⇒新35.2万円!! オフレコです・汗 )

実は3年前から、「 那覇市地域包括支援センター 」がテナントに入ってくれています。高齢者の介護・医療・福祉などの相談窓口をされている店舗です。これで2店舗とも、行政サービスになりました。

■ 「 令和 」でコケないポートフォリオに

私のポートフォリオですが、防衛省・厚生労働省関連・大手アパートメーカーの「 35年賃料保証 」で約3分の2を占めます。これらが安定しているおかげで、唯一、コロナで売上が大幅ダウンしているホテル関連をカバーできています。



自主管理にこだわり、高利回り物件で労働力投入することが大切だという考え方も承知しています。しかし、私は管理費・運営費の経費で賃貸経営のプロにサポートしてもらい、仲介と管理を「 二人三脚 」していくのが自分流の成功の秘訣だと考えています。

コロナ感染者数がなかなか収まりませんが、クヨクヨしてばかりいられません。沖縄で気分をリフレッシュしてみませんか? プラス思考で毎日笑顔で取り組んでいきましょう!!



プロフィール

■ 三浦弘人(みうらひろとさん)

miurasan

不動産賃貸業
沖縄在住

■ 経歴

□1966年
東京都江戸川区生まれ

□1991年
百貨店や電子部品商社など、転職を繰り返す中、25歳で大手かつらメーカーへ転職。
薄毛相談のカウンセラーを担当。

□1996年
2月に憧れの沖縄県へ転勤の辞令を受ける

□2000年(34才)
沖縄移住を決意。大手アパートメーカーに転職
仕事を通じて「空室を出さない賃貸経営術」を学ぶ

□2004年
社内で一括借上システムの審査部門へ配属。家賃設定を9年間担当
5000棟以上のアパート調査と商品企画の経験から満室経営の極意を習得する

早くセミリタイアしたい気持ちから福岡市の新築アパートを購入( 2棟16戸 )

退去後の空室が埋まらず、大幅な家賃下落を経験
土地勘のない地域での怖さを実感し、撤退して沖縄に専念することを決意

□2008年
沖縄の軍用地への投資を開始。複利で運用される魅力に気づき資産拡大へ
現在では嘉手納飛行場を約10000平米所有、軍用地収入は約1600万円



詳しくは「健美家ニュース」を参照

□2012年4月(45才)
サラリーマンを卒業、セミリタイア生活がスタート

詳しくは「大家列伝」を参照

□2013年
旅館業スタート

家賃の3倍以上儲かる非常識な方法を実践し、マスコミから脚光を浴びる
ノウハウを2016年に出版へ。じゃらんの売れた宿ランキング2位を獲得





詳しくは「その道のプロ」を参照

□2018年
土地購入から新築する手法で、開始から14年間常時満室を継続中
現在4棟68戸を所有。家賃収入約6500万円
(5棟49戸は売却。売却益は1億円以上)



旅館業の奮闘記や軍用地への投資術など個性的な投資方法のセミナー講師など、幅広い活動で全国を飛び回る

スイスのプライベートバンクへの口座開設やハワイ不動産投資など新しい試みにも挑戦中

■ 著書

満室の3倍儲かる非常識な投資法(ダイヤモンド社)


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