地方で家賃収入を得て、首都圏でキャピタルゲインを狙う僕の稼ぎ方

私、大家のプーさんのコラム連載39回目をご覧頂き、ありがとうございます！今回は、【 僕の投資スタンス。地方はインカムゲイン、首都圏は将来のキャピタルゲインで回収する 】をテーマに、お話しをさせて頂きます。

■ 家賃収入は地方で得て、首都圏では将来のキャピタルゲインで回収する

「 大家のプーさんの不動産投資のスタイルはどんなものですか？ 」とよく質問されます。一言で言うと、表題の通り「 家賃収入は地方で得て、首都圏では将来のキャピタルゲインで回収する 」ということをしています。

皆さんも、健美家さんの物件検索をして頂くとその傾向を掴んで頂けると思いますが、「 地方は利回りが高め 」であることがわかると思います。

■ 神奈川に住みながら地方に収益物件を持つ

僕は、神奈川県に住む個人投資家ですので、この「 地方 」とは相性が良いほうではありません。シンプルに、遠いです。地方に投資するならば、その「 地方 」に住んでいる方が有利です。

僕が感じる地方投資のデメリットは、

1）エリアの問題で金融機関による融資が使いづらい
2）物件に何かがあっても、家の近くではないため、片道数時間かかる
3）人口が減っていくと言われている

一方、地方ならではのメリットもあります。

1）リフォーム職人さんの単価が首都圏よりも安い
2）先述の通り、利回りが出やすい傾向にある

そして僕は、地方投資のデメリットをかき消すために、次のような技を使っています。

1）融資を使わず、現金で物件を買う（ 力技ですねw ）
2）リフォーム職人さんや管理会社さんと連携を取り、自分は現地へ行かずに対処する
3）長期保有物件の数量を増やさない。目安として家賃年収2,000万円位までに留める

つまり、うまくデメリットに対処することで、地方投資の良い部分だけを享受し、不動産投資をしているつもりです。

特に、3番の「 増やしすぎない 」部分は、凄く意識しています。地方では人口減少が大きなリスクといわれますが、その影響は入居者さんだけではありません。実はすでに、地方のリフォーム職人さんの数が減少傾向にあると感じています。

そんな状況でリフォーム費用を抑えるために、僕は安く直して下さる多能工の職人さんとタッグを組んでいます。もし物件が増えれば他の業者さんの力も借りることになり、リフォーム金額は間違いなく上がります。

ですので、保有物件の上限を決めて、それを超えた分は、資産の組み換え（ 現金化 ）をするようにしています。

■ 首都圏の物件は、将来のキャピタルゲインを目的にする

僕が首都圏に自分の居住地を置いている理由の一つに、「 首都圏物件のキャピタルゲインに勝るダイナミックな投資はないと考えているから 」というものがあります。僕が主戦場の一つとするところです。

首都圏でも、3,000万円〜5,000万円を超えたあたりから、「 売り情報が出たその日にジャッジし、現金買付ができる 」というプレーヤーの数が減ります。逆に言うと、それができればチャンスはあります。

ただし、個人投資家の方々が好む「 残存年数有の一棟モノ 」と、業者さんの好む「 即転売できるような物件 」は高価格帯であって常に強い引き合いがあります。ですので、僕はそこを外したところで浮き出てくる儲かる物件を狙っています。

2023年5月現在、首都圏で区分マンション×5、中古戸建×6（ いずれも賃貸中 ）を保有していますが、これらはまさに、中〜長期保有した上でキャピタルゲインを狙う物件です。半分は利回り10％超ですが、もう半分は5％以下だったりします。

利回りが低かったり、築古すぎて融資が難しかったりする物件ですが、ここに突っ込むことで利益を得ています。（ 短期間でのキャピタル狙いの買い方をするときは業免が必要です ）

これらの物件の家賃収入は、僕はおまけ程度にしか考えていません。空室になった時や、最後に土地になった時のリセール（ アパートでは難易度が高いが、戸建は1室退去だけで更地にできる ）目当てでこれらの物件を選択しています。

■ 不動産投資にもいろいろな形がある

近年、不動産投資業界でも注目されているFIRE（ 早期リタイア ）ですが、これは「 家賃収入を得ながら、自由に生活をする 」という意味合いで使われることが多いと感じています。

僕はFIRE生活の範疇に入ると思いますが、生活する上で「 家賃収入 」にとても助けられています。人がサラリーマンをなかなか辞められない理由の一つに、「 固定収入を失うのが怖い 」というものがあると思います。その点、固定収入に近い家賃収入は魅力的です。

ただ、それだけが不動産投資の手法ではありません。そして僕は、世の中で広く認知されている方法よりも、それ以外の方法の方が、ライバルも少なく、戦いやすいと感じています。

最初にいいと思った方法に固執するのも悪くありません。しかし、自分のステージやその時のマーケットによってやり方を変えたり、色々なやり方を組み合わせたりするのもいいと思います。

インターネットの発展により、たくさんの情報が手に入るようになりました。メジャーなもの、声の大きな人の情報が目立ちますが、その情報を横展開することで、また別の稼ぎ方が見えてきたりします。

コラムの読者の皆さんが、幾つも存在する不動産で利益を得る方法の中から、自身にあったやり方を見つけられますように。僕自身も常にアンテナを立てて、行動していきたいと思います。