こんにちは！プレジデント168です(^-^)
本日もコラムにお越しいただきありがとうございます♪
令和7年9月5日に静岡県を襲った台風15号による竜巻。
以前のコラムでもお話ししましたように、私も購入して約1年のアパート2棟が被災し、屋根がぶっ飛びました。
参照：日本史上最大級の竜巻は突然に！大家の仕事と感謝と後悔とモヤモヤ
一棟は屋根や外壁は大きな被害があったものの、室内は傷んでいなかったため、約1カ月で完全復旧することが出来ました(*^^)v
ただ、もう一棟は屋根がほとんどなくなってしまい、室内にも雨が降り続いたためにとんでもない被害に・・・。
保険が全額おりるかもわからない中、「罹災」ではなかったと判断されて行政からの支援は0円。とにかく毎日「保険がいくらおりるのか？」「修繕費にいくらかかるのか？」を考える日々が続いておりました。
リフォームは幸い、友人の会社に協力してもらうことができました。ところが現場仕事を進めながら、「省ける費用がないか？」を一緒に模索していたため、全体の金額がなかなか明確にならず、概算が出せたのは工事完了間近の令和8年1月末。
その会社のスタッフさんにはサーファーも多く、気分転換に一緒に海に入ることもありました。工事途中から「とにかく安くしてあげたい」との思いを随所に感じたので、感謝の気持ちを込めて私からオーダーボード等をプレゼントさせていただきました。
大工さんたちにオーダーボードを選んでもらっているところ(^^♪
以前のコラムに書いたとおり、火災保険については評価額の半額しか掛けていませんでした。それでも「満額おりる」ことになり、（修繕費には充分ではないものの）少しはホッとできました。
ところがそれがわかったのは被害発生から3カ月後…。保険会社によって審査のスピードが違うのだと思いますが、かなり時間がかかった方だと思います。
■最低限の持ち出しで新築同様にリニューアル
ちなみに、最初に出てきた補修工事の見積もりは総額で約6,500万Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！
入居者の退去が遅れていて全室は中を見ることが出来ず、全ての部屋の内装をフルリフォームする前提で算出してもらったとはいえ、かなりの額で足が震えます・・・。
絶対にやらなければならない工事は屋根と外壁。
それも、やるのであれば20年はノーメンテナンスでいける仕様にしたかったのです。
田舎ですが需要は根強いエリアでしたので、せっかく直すのなら物価が高騰する前にメンテの心配がないようにしたい。つまり、内外共にフル修繕をすることで、新築物件と同等の物件にすることを目指したのです。
とはいえ、最初にかける保険をケチっていたせいで、おりた金額は見積もり総額の半額以下。「ない袖は振れない・・・。節約できることは自分でやろう(ﾟДﾟ)ﾉ」と腹をくくりました。
と言いつつ、DIYができない私にできるのは、災害ゴミを捨てに行くことくらい(笑)。その時は、購入2か月後の軽バンが大活躍でした。「被災証明」を持っていると、そこで発生した被災ゴミは無料で捨てることが出来たのです。
毎日毎日、何度もゴミを載せて運んだ新車のケッパコ（静岡の方言）。波乗りするために「73」にしたナンバーも「53」に見えてきましたw
70回以上運びました(笑)
塗れた石膏ボードや外壁は通常高額な廃棄料がかかりますので、地味な作業でしたがこれで100万弱は節約できたと思います(*^^)v
ただ、釘を踏んで二回パンクしましたが(;´∀｀)
張替えが必要だと思っていた床が冬の乾燥のおかげできれいな状態に戻ったことや、風で剥がされていた壁を引っ張って戻すことができたこと、何より大工さんやリフォーム屋の友人が頑張ってくれたことで、「保険+数百万の持ち出し」で工事は完了。
ピカピカの新築そっくりさんに仕上げることが出来ました(*´ω｀*)
今回、持ち出しをしてまでやりたかった箇所は外階段の修復と玄関ドアの新調。外回りをほぼ新品に変えたかったため、「その分は投資で良い」と判断したのです。
実は、私が購入した時点でのこの物件のお家賃は地域最安値でした。しかし、今回のリニューアル工事が済んだことで、通常の賃料に戻すことができます。
その場合、利回り約19％位の優良物件に(*^^)v
焼け太りはできませんでしたが、保険と少しの投資で良い物件にリニューアルすることができそうです。
■土地値の出ないエリアでは上物がなくなったら終わり
今回のアパートは敷地内に2棟建っていました。
大きな被害の建物は築30年ちょっとの【ハイツ〇〇〇】、小さい被害だった建物が築20年ほどの【〇〇〇Ⅱ】です。
そして、古い方をフル修繕したので、名前も新しく【〇〇〇Ⅲ】に変更しちゃいました(笑)。ちょっとした工夫ですが、その方が隣のⅡよりも新しく、新築っぽく見えますよね。
銘板作成は息子が担当
ビフォー
アフター
2025年9月5日に発生した竜巻被害。アパートは見る影もなくなり、入居者の皆さんも退去、そして工事が始まり、無事に完了した頃には2月末になっていました。なんと約半年もかかったことになります。
その期間は家賃は入らず返済だけが続くことが心配でしたが、こちらは他の物件からの家賃でカバーすることができました。また、リニューアル後に適性家賃（元の1.5倍）を設定できたことで、持ち出し分もすぐに取り戻せそうです。
ちなみに近所にアパートを持っていて、同じく被害にあった投資家さんが、火災保険をもらって建物を解体したという話を耳にしました。正解は人それぞれだと思います。
ただ、私は建築屋出身ということもあり、「修繕費用を抑える道」を探れたことや、仮に解体して火災保険料をプールできたとしても、【収益還元を評価として融資が成り立っているエリアなので、土地の価格だけでは到底勝負ができず厳しい】と考えたことから、建物を残して収入を得ていく方法を選択しました。
他にも積算評価ではまかなえず、【収益還元】で融資を受けて成り立っている物件を何棟か所有している私が今回の竜巻被害で強く感じたのは、【上物がなくなったら終わり】ということです。分かっていなかったわけではないのです。ただし、自分だけはそうならないだろうと考えていたのです。
皆さんも所有物件に火災保険を掛けるときに火災になる可能性をそこまで考えないと思います。竜巻に巻き込まれるなんて特に・・・。
でも、実際にそれは起きたのです。
そして、今回の竜巻被害の大失敗は【火災保険の極度額を下げていたこと】です。
繰り返しになりますが、土地に借入以上の価値がある物件なら最悪「解体費用」がまかなえれば、土地で売却すれば良いのです。もしくは必要最低限直せて再活用できるならそれもアリです。しかし、今回はそうではありませんでした。
私は竜巻被害以降、収益還元で融資を受けている物件の火災保険を極度額まで出るように見直しました。二度とこのようなヒヤヒヤ気分を味わいたくはないからです。
今回は、不幸中の幸いが重なったことでなんとかなりましたが、次もそうとは限りません。
■投資は自己責任。行政も助けてくれない
ここまで来られたのも、現場に一番に駆け付けてくださった管理会社さん、リフォームを仕切ってくれたサーファーの友人たち、大工の棟梁として動いてくれたサーファー大工さん、関わってくれた工事の方々、心配してくれた全国の投資家仲間やコラムの読者さまがいたからです。（家族は今回ノータッチでしたが常に感謝しています・笑)
本当にありがとうございました<(_ _)>
同じようなことが、誰の物件にも起こりえます。
そして、不動産投資はあくまでも自己責任。行政も誰も助けてくれません。
私の今回の経験を皆様の投資活動に役に立てていただけましたら、幸いです(^-^)
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