• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

9,758アクセス

「WHY,誰も買わないの?」売れ残り物件で稼ぐ方法

富沢ウメ男さん_画像 第17話

ウメ男です。ワールドカップで寝不足の日々が続いております。皆さんは、いかがお過ごしですか?

ワタクシは相変わらず、リーマン活動の合間に、物件を見に行かずに買い付けを入れたり、ボロ物件をリフォームしないまま貸し出してみたり、考え得る瑕疵を全て列挙して売却してみたり、楽しい毎日を送っています。

さて、毎度毎度でお約束になりつつある神奈川県横須賀市への変態物件投資ですが、懲りずに継続しております。

■ 横須賀の借地物件を利回り20%台後半で回せるか!?

最近は、1階がオーナー家族のスペースで、2階が各居室に南京錠のついた下宿っぽい作りの、150平米超えの大きめな1軒家を買いました。この物件との出会いとこれまでの経緯を紹介します。

この物件は横須賀中央駅も歩けて、海もなんとかビューできてそれなりに良い場所にあるのですが、某S田財閥が地主になっているイワユル高額地代( 3万円超 )の借地物件( ←この時点で検討外の人多数 )でした。

しかも、名義書き換えのための承諾料が180万円かかるというオマケ付きです( ←この時点で検討していたライバルもほぼ脱落と思われる )。

オマケついでに駐車場がないわ、無駄に広いわで、リフォーム費用が超絶かかりそうな雰囲気もマル出し( ←おそらくこれで皆さんとどめを刺されているのでしょう。ニヤリ )という、世間でいう売れ残り物件でした。

『 ウーム( 腕を組みながら )、変態物件コレクターの血が騒ぐ!! 』

早速、シミュレーションを始めました。無駄に広いわりには、駐車場がないこの物件。そのネックを解消するために、1階の6畳間を減築して駐車場をこさえたらどうだろうか?

すると、ファミリー向けのベース用賃貸( ←ココ重要 )として貸し出せば家賃24万円は固い、とってもシャスデリ物件になるという仮説( 妄想とも言う )が浮かんできました!

善は急げとばかりに、数分前の内覧時にもらった物件の販売図面の裏に、手書きで「 物件の所在と種別、購入希望価格 」をその稚拙な文字とふざけた金額を誤魔化すかのように、あえて筆ペンで記入。

そのまま、筆ペンを購入したコンビニから買い付けのFAXを送信し、すかさず物元の仲介さんにフォロー電話をかけて、一番手ゲット( ←ココ重要 ※参照 )!

( ※なぜか、何カ月も干されていた物件が、急に自分が検討しはじめた瞬間に競合が現れ、どうせ誰も買わないだろうと高をくくってノンビリと買付を入れたらタッチの差で2番手になっちゃうアルアルを防ぐため )。

今回はそんな心配も杞憂に終わり、無事に、無慈悲な希望価格が通りました。こうしてこの物件はワタクシのコレクションの仲間入りを果たしました。

早速、1階の道路側の6畳間に別れを告げて、ハマーでも十分な駐車場を造成し、考え得る高値の28万円でベース用賃貸として入居者を募集。只今絶賛、仮説検証中です!


6畳間を潰して駐車場にしました

うまく行けば、リフォーム費用と承諾料を加味しても、利回りは20%台後半になりそうです…。結果は乞う! ご期待。

■「 物件を紹介して 」と言う割に紹介したらしたで、買わない不思議な人たち

ワタクシのコラムを読んで、「 自分もウメ男さんのような物件買いたいです。700万円以下で、ウメ男さんが買わないものがあれば、是非紹介してください 」というような御方が結構な頻度で現れます。

話を聞くと、新築で融資を引きすぎて債務超過になり、今後は現金で高利回り物件を増やしていく手法にシフトしたい、という感じ。どこかのセミナーで聞きかじったのか、皆さん一様に同じことをおっしゃいます。

それならばと、「 ネットにこんな物件が出てますよ〜 」とちょくちょく面白そうな物件情報をお流ししてみることにしました。ところが、情報を送れど送れど、どなたも購入まで至りません!

相場よりかなり安い( ただし、ある程度のリフォームが必要 )物件ばかり紹介しているのですが、皆さん、「 自分の手には負えません 」ということで、お断りの返事が返ってきます。

ワタクシからすると、不思議です。「 どうして買わないんだろう? 直して貸せば、5年で物件価格の10倍くらいは儲かるのに 」と思ってしまいます。まあ、そこまでは口に出しては言いませんが。考え方は人それぞれです。

不動産はどんなにボロくても、特に木造なら、リフォームでいくらでも再生できます。( リフォームしても儲かる値段で買うことが前提ですが )。しかも戸建なら普通に直せば空室が長引くことはないですし、ベース賃貸用としての条件を満たしていれば、20万円以上の家賃も期待できます。

また現金で購入した場合、再生の必要さえないこともあります。どういうことかというと、リフォームをしないまま、次の物件を買う時の共同担保にするのです。

ワタクシは最高で、担保物件購入価格の約200倍の融資を受けたことがあります。具体的には、数十万円で買ったボロ戸建を担保に、去年の暮れに港区で3階建てのビル( もちろん全空 )を買いました。

このときは、物件価格が固定資産評価額の30分の1以下だったので、これほどのギャップが生まれました。もちろん、この手の物件を見つけたら、迷わず買っています。

■ 港区でもあるよ!利回り10%を狙える「 売れ残り 」物件

「 みんな、なぜ買わないんだろう? 」という物件は、羨望の都心にもあります。ワタクシは今年に入って、東京都港区の築古物件を立て続けに購入しました。

高額という先入観から「 港区 」で物件検索する投資家が少ないからなのでしょうか、未だに謎です。まあ、とにかく都心部にもお安い物件は結構転がっております。


港区(東京砂漠)

どんな物件かというと、ひとつはシロガネーゼでお馴染みの某住宅地にあるRC戸建で、当初は借地権付きの住宅として売り出されておりました。

その底地を財務省より同時に払い下げ申請し同時決済。所有権としてゲットしました。すると、引き渡しを受けたその日のうちにそれはもう嬉しい金額で「 売ってください 」という人が現れました。

現在、売るかどうかでお悩み中です。こちらもなぜ、この物件が売れ残っていたのかは謎ですが、多分「 借地 」ということで、皆さん敬遠したためかと類推しております。

ワタクシは、この借地物件の売り情報の備考欄に小さく「 底地同時売却も可 」と書いてあるのを見つけたことで、相場よりもお安く「 所有権 」として物件を手に入れることができました。

借地が検索されないのは、融資がつきにくいということが大きな要因かと思いますが、所有権になることが確定していれば、金融機関は喜んで貸してくれます。

■ 六本木の築40年越え物件だって買っちゃいます!

つい最近決済した、六本木の一棟マンション( モチノロンで全空 )は、「 土地 」としてネットに出ていました。築40年を超えるRC物件で、結構な期間、他に購入希望者がいなかったからなのか、大幅な指値( 40%OFF )が通りました。

猫足のバスタブがあり、アイアンを使ったバルコニーのカワイイ物件でしたが、相続案件で、売主さんはいくらでもいいから手放したかったようです。

RCの躯体は丈夫なので、問題は設備なのですが、リフォーム工事で余計な設備は撤去したり水道管を含めたインフラを丸ごと交換すれば、まだまだ現役で活躍してくれそうです。

この物件はもともと8部屋の広めの2DKでしたが、フロアー毎の4部屋に間取りを変更して、ファミリー物件として外国人や学区に拘るマニア向けにリノベーションする予定です。利回りは、10%を見込んでいます。

気が向いたらいずれ、この物件についても再生の様子をコラムでご紹介させていただく予定です。

不動産は、買う時、売る時、貸す時、自己利用する時、どのステージにも、それぞれのやり方があります。同じ物件でも、活用する人が変われば、そこから得られる収益も何倍、何十倍? にも変わってくるのが、面白いところです。

昨今「 良い物件がない! 」という話を耳にしますが、それは「 良い物件ではない 」と思い込んでいるだけかもしれませんよ。少し、考え方と行動を変えて、いつもとは違う検索ワードで探してみるのはいかがでしょうか?


横須賀の海

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 富沢ウメ男さん

umeosan

IT会社勤務のサラリーマン大家
都内在住。妻と子供2人の4人家族。

■ 経歴

□1975年
誕生
□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る
□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む
□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる
□2006年(31才)
結婚
□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く
□2009年
借金を完済
□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート
□2012年
損害保険会社に転職
□2014年
IT系企業に転職
□2015年
収益不動産20棟40戸を所有
年間家賃収入は約2,200万円
キャッシュフローは約1,500万円

■ 主な所有物件

・東京都渋谷区賃貸併用マイホーム
4,600万円
・神奈川県平塚市戸建
180万(利回り40%)
現金で購入
・神奈川県大和市2戸アパート
220万(利回り87%)
現金で購入
・神奈川県藤沢市4戸アパート
1,100万(利回り19%)
ノンバンクローン
・神奈川県横浜南区アパート(4戸)
1,500万(利回り13%)
ノンバンクローン
・東京都町田市4戸アパート
1,650万(利回り14%)
ノンバンクローン
・神奈川県平塚市4戸アパート
450万(利回り33%)
ノンバンクローン
・神奈川県横須賀2戸アパート
530万(利回り19%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市4戸アパート
600万(利回り24%)現金
・千葉県船橋市2戸アパート
220万(利回り42%)
現金で購入
・埼玉県横須賀借地戸建(地代5,000円)
150万(利回り32%)
現金で購入
・千葉県習志野市テラスハウス
60万(利回り110%)
現金で購入
・東京都多摩市戸建
300万(利回り32%)
現金で購入
・神奈川県横須賀市戸建
250万(利回り24%)
現金で購入
・埼玉県加須市2戸アパート
110万(利回り98%)
現金で購入
・神奈川県横須賀区分
150万(利回り30%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市テラスハウス
100万(利回り54%) 
現金で購入

ページの
トップへ