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クラックの補修ビフォー・アフター。地震保険を受給しても補修しないオーナーのリスク

山岡清利さん_画像 山岡清利さん 第111話

2020/7/2 掲載

私の所有するアパートの一つが、2018年9月に起きた北海道胆振東部地震で被害を受けました(T_T) 地震後は保険担当さんが事故申請してくれ、ずいぶん前に保険金を受け取ることができました。

しかし、業者さんが超多忙、私のお客様の物件最優先、冬は毎日氷点下になり基礎部のクラック補修工事ができないなどの理由で、ずっと後回しになっていたのです。それが、この春に無事補修工事が完了しました。

そんな自分の経験を交えつつ、今日は地震保険一部損認定個所の補修のお話をしたいと思います。

■ 地震保険のありがたさ

私の物件は胆振東部大震災の震源地から離れた札幌にあります。深夜に体感した揺れはまずまずで、「 あっ!珍しく強い地震だなぁ〜。あれ〜停電したなぁ。ムニャムニャ・・・ 」ぐらいの感覚でした( 笑 )

ところが後日、物件を確認すると、コンクリート基礎部にクラックが縦横無尽に走っており、地震のパワーに驚きました。すぐに保険担当さんに連絡をして、物件調査と事故申請をしてもらい、ほどなく一部損の認定を受けました。



被害は基礎にクラックが入った軽度なものです。軽度といっても、画像のようにヘアクラックがそこらじゅうに入った状態になりました。見た目が悪いですし、内見客が「 この建物大丈夫か? 」と心配するのではないかと思うほどです。

こうした、クラックを放置すると雨水が内部に入り込み、鉄筋を錆びさせます。長期間放置すれば内部から鉄筋が膨れて爆裂現象を引き落こし、建物の耐震強度を著しく低下させます。

幅0.3mm以下のヘアクラックでも雨水の侵入は起こりえますので油断できません。とくに北国では冬季はクラック内で水が凍結膨張し、コンクリートの劣化を促進するのでなおさら注意が必要です。



今回の補修では、写真のようにクラックを補修材で埋め、乾燥後にサンダーで飛び出た部分を削って下地を作ってから、最終的にコンクリート塗装をして綺麗にしました。



見苦しいクラックは完全に見えなくなり、美しい基礎がよみがえりました♪ これで一安心です。

■ 石調塗装部分のクラックも完璧に補修

コンクリート部分のクラックだけでなく、石調塗装部分のクラックについても細かく色を指定して、完璧に復活させました。

今回の石調塗装で一番懸念していたのは、クラックを1つ1つ補修していく際に、クラックを埋める際にできる血管のような模様が残ってしまわないかという点でした。


↑このように血管が浮いたように見えるのが嫌なの

建物全体に補修痕が残り、遠くから見るとヒビのようにも、血管が浮き出ているようにも見えるアレです。見苦しくて絶対に避けたかったので、何度も何度も石調塗装の打ち合わせとプレ塗装を施し、完璧をめざしました。

その結果、クラックの発生個所を知らなければ気が付かないレベルを超え、知っていても発見するのが困難というくらい綺麗に完璧に補修する事ができました。



こうしたクラック補修を業者さんにお願いする時は、本当に本当にしつこいくらい調整と確認をしないと「 血管浮き出し物件 」になってしまいます。綿密な打ち合わせをすることが大切です。



■ 地震保険を受給しても補修しないオーナー

今回、調査員の方とやりとりする中で、気になる話を聞きました。「 保険金を申請して支払を受けても補修しない大家さんがいる 」という内容です。倒壊や半壊ではなく、私の物件のように一部損認定の大家さん物件が多いとの事。

不動産投資のスタンスは人それぞれなので、一部損で出た保険金をプールしておいて、次の物件の原資として利用するのもありかもしれません。しかし、これって長い目で見ると、大家さん自身が窮地に立たされる可能性が高くなるので注意が必要です。

どういうことかというと、地震保険金が支払われる回数ですが、一度保険金を受給した後に再び地震による損害があった場合、前回の被害の補修をしているか、いないかで被害認定の扱いは変わります。

被害を補修してある場合は、補修して元の状態に復旧しているので、その後に被害を受け、調査認定された場合は保険金の支払いは可能。

しかし、被害を未補修の場合は、以前の被害箇所を補修しないまま再度保険請求をしたことになり、「 契約者の重大な過失 」と判定されるのです。ですから、「 地震保険で臨時収入♪ 」と保険金を修理に使わないで他の用途に流用するのは、個人的にはおすすめしません。

■ まとめ

最近、日本各地で中規模の地震や群発地震が多く発生しています。三浦半島広域で謎の異臭騒ぎ、30年以上前に枯れた温泉が再び湧くなど、不可解な現象も見られ、何やら物騒です。

このまま大規模な地震が起きないことを祈りたいのですが、日本は地震大国です。常にどこかで地震が発生しています。私もまさか札幌で胆振東部大震災のように大規模地震が発生し、自分の物件が被害を受けるとは思っていませんでした。

大家として地震保険に加入するのは当然。さらに、被災して保険金を受給したら適切に補修しておくことも大切だと思います。そうでないと物件の劣化が早まりますし、既に述べたように、再被災した場合に被災認定されなくなる可能性が高まります。

「 今回の震災で一部損認定出て儲かったぁ〜 」と安易に考えている大家さんの話を聞くたびに、「 本当にそれで大丈夫? 」と心配になってしまいます。これを読んでいるあなたはどうでしょうか?

大切な収益物件に長く活躍してもらうために、やるべきことをやっていきましょう。 次回もお楽しみに〜

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プロフィール

■ 山岡清利さん

山岡清利

ブログ:報告ネット業務日誌

■ 山岡さんの年表

東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。

当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。

得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けている。

現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。

■ 山岡さんの所有物件

2002年
  札幌市西区 新築木造AP 6戸

2003年
  札幌市中央区 新築木造AP 8戸

2004年
  札幌市豊平区 中古区分 1戸

2005年
  札幌市西区 新築木造AP 8戸

2006年
  札幌市中央区 中古木造AP 8戸+テナント

・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・竃梹コ研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道支部

■ 講演実績

・健美家アカデミーセミナー
・さくら事務所エクシードXセミナー
・J-REC北海道支部セミナー
・賃貸住宅フェア2012in札幌
・賃貸住宅フェア2013in東京
・ファクターナイン・小野寺燃料セミナー
・札幌リスティング協会セミナー
・潮産業株式会社セミナー
・北央信用組合セミナー
・清陽通商株式会社セミナー
・BUFFALO ITソリューションズセミナー
・日本不動産経営協会(ジャルマ)セミナー

ほか

■ メディア掲載歴

・北海道新聞
・フジサンケイビジネスアイ
・住宅産業新聞
・全国賃貸住宅新聞
・グローバルオーナーズ
・家主と地主
・常口アトム住宅新聞
・BIG tomorrow
・財界さっぽろ
・クオリティ
・PocketClub
・北海道文化放送スーパーニュース
・TV北海道けいざいナビ北海道

ほか

■ 著書



「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法

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