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地方の「P空きナシ物件」を埋める方法

山岡清利さん_画像 第18話

みなさんこんにちは、満室研究所所長の山岡 清利です。
空室対策に特効薬はなく、成約に結び付く可能性がある対策を1つ1つ積み上げて行くしかありません。

たとえ対策の効果がわずか1%でも、10の対策を積み上げれば、チャンスをつかみ取る可能性は10%も増えます。絶対的に有利になります。しかし、そうした行動ができない大家さんが多いのが実情のようです…。

そのような「 動かない大家さん 」は置いておいて、今回は「 実践派の大家さん 」に向けて、駐車場に空きがない物件の成約率を上げる方法をご紹介します。

誰ですか? マイソクに「 P空無 近隣P利用 」などと書いて募集している人は?(>_<)
そんな状態では、いくら部屋を綺麗にリフォームしても、駐車場を探しているお客様には、初期情報でふるい分けられてしまいますよ・・・。

■ 仲介営業マンに代わって「 近隣の駐車場情報 」を提供

敷地内駐車場が満車の場合、または元々駐車場のない物件の空室対策の切り札として、私が提案していること。それは、自分の物件周辺の月極駐車場が一目でわかる「 近隣月極駐車場MAP 」を作成することです。

ポイントは、仲介営業マンの手をわずらわせないという点です。
「 部屋+駐車場 」を探しているお客様に、「 Pナシ物件 」をすすめる仲介スタッフはいません。多忙な彼らが「 Pナシ( 満車 )物件 」のために、わざわざ近隣の駐車場を1件1件探して空きの確認を取る行為をすることもないでしょう。 

多くの地方では「 P空き物件 」は腐るほどあるのですから、わざわざ空きのない物件を紹介して、月極め駐車場をあっせんするような非効率なことを、彼らはしたくないのです。

だったら、大家側で仲介会社の代わりに、月極駐車場の情報を調べてしまいましょう。それにより、仲介営業マンの仕事の効率が良くなれば、紹介のチャンスも増えるでしょう。その分、成約の確率が向上するのですから、やらない手はありません。

MAPの作り方は簡単です。物件の周りを散歩しながら周辺駐車場を調べて、地図上に書き込んだあと、それを清書するだけ。その後、完成したMAPを「 別紙 」としてマイソクに添付して、客付けに活用してもらうのです。


※ 私が使っているMAP。+の物件の周囲に月極駐車場が多くあります。


※ 地方にはこういう駐車場がたくさんありますよね

■ 仲介業者が客付けしやすくなる「 ソフト面 」にも気を配る

例えば、上で紹介したMAPの物件ならこんな風に客付けができます。

営業「 この物件は敷地内Pは満車ですが、目の前に月極駐車場がありますよ 」

お客「 えー! 敷地内じゃないの〜? 」

営業「 でも、向かいの道路を挟んだけですので、ほぼ敷地内と同じ感覚です 」

お客「 ふむふむ 」

営業「 しかも、敷地内より駐車代が少しだけですは安いんです 」

お客「 そうか、敷地内にこだわらなくてもこの物件ならいいかも 」

営業「 ありがとうございます♪ 」

このMAPがなければ、この流れは生まれないでしょう。

空室対策は部屋の設備を向上させるハード面も大切ですが、仲介業者が客付けしやすくなるようなソフト面も力をいれないといけません。リフォームだけやって、「 これで入居促進だ! 」と舞い上がる大家さんが多いのですが、リフォームが済んだだけでは、ステージをひとつ上がっただけ。勝負はまだ始まったばかりなのです。

こうした入居促進キットは1度作ってしまえば、使い回しができますから、2回目以降は楽に客付けできるでしょうし、こうした、「 仲介業者の痒い所にまで手を届けられる大家は少ない 」ので、仲介営業マンも確実に物件を覚えてくれます。

誰もしていない今がアピールチャンスですよ!

以上、札幌の現地からの報告でした。
次回もお楽しみに!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 山岡清利さん

山岡清利

ブログ:報告ネット業務日誌

■ 山岡さんの年表

東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。

当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。

得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けている。

現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。

■ 山岡さんの所有物件

2002年
  札幌市西区 新築木造AP 6戸

2003年
  札幌市中央区 新築木造AP 8戸

2004年
  札幌市豊平区 中古区分 1戸

2005年
  札幌市西区 新築木造AP 8戸

2006年
  札幌市中央区 中古木造AP 8戸+テナント

・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・竃梹コ研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道支部

■ 講演実績

・健美家アカデミーセミナー
・さくら事務所エクシードXセミナー
・J-REC北海道支部セミナー
・賃貸住宅フェア2012in札幌
・賃貸住宅フェア2013in東京
・ファクターナイン・小野寺燃料セミナー
・札幌リスティング協会セミナー
・潮産業株式会社セミナー
・北央信用組合セミナー
・清陽通商株式会社セミナー
・BUFFALO ITソリューションズセミナー
・日本不動産経営協会(ジャルマ)セミナー

ほか

■ メディア掲載歴

・北海道新聞
・フジサンケイビジネスアイ
・住宅産業新聞
・全国賃貸住宅新聞
・グローバルオーナーズ
・家主と地主
・常口アトム住宅新聞
・BIG tomorrow
・財界さっぽろ
・クオリティ
・PocketClub
・北海道文化放送スーパーニュース
・TV北海道けいざいナビ北海道

ほか

■ 著書



「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法

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