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自然災害大国日本の大家さんへ。入居者の生命を守る「災害備蓄用品」つき物件の提案。

山岡清利さん_画像 第90話

皆さん、こんにちは。満室研究所所長の山岡清利です。
北海道胆振東部地震によりお亡くなりになられた方々に謹んでお悔やみを申し上げますとともに、被災された皆様に心よりお見舞い申し上げます。

被災地の皆様のご無事と一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

■ 地震発生から今日まで

「 災害は無縁 」と言われていた北海道ですが、9月に台風21号が通過、その後、6年ぶり4回目となる『 賃貸住宅フェア2018in札幌 』があり、盛り上がりを見せた直後に、北海道胆振東部地震が発生しました。そしてまた、台風24号です。

地震の際、札幌市内は最大で震度6強の揺れを計測しました。発生時間は深夜03時08分。大きな揺れは北海道には来ないと思い込んでいた私は、「 もしかして南海トラフ地震? 」と思い、情報収集のためにTVをつけようとしました。

ところが、TVがつきません。それもそのはず、この時すでに道内全域で停電していたのです。


画像はすべて清田区の被害の大きかった地域のものです

携帯で情報を検索すると、震源は北海道の厚真でマグニチュード6.7、震度は7との事。大きな揺れと停電、これはただ事ではないと思い、家族と自宅の安全を確認し、夜が明けるのを待ちました。

ふと、窓の外を見ると、停電なのに付近のマンションの非常階段の照明は点灯していました。しかし、非常用電源が切れたのでしょう、しばらくして真っ暗になりました。

幸い、私の自宅は停電だけでした。ところが、車のTVをつけてみると、東区や清田区で酷い液状化が起き、道路の陥没や住宅の傾きで避難者も出ている映像を観ました。「 まさか札幌でっ! 」と驚きました。

朝になり、明るくなってから近隣を見てビックリ。停電で信号機が止まり、警察官が交通整理しています。コンビニエンスストアやガソリンスタンドには大行列。

高層マンションは水道水をポンプアップしているので停電で断水中。午前中には市内のミネラルウォーターや懐中電灯、電池、カセットコンロのボンベなどが売り切れました。

停電は地区によって普及のスピードが違い、すぐに通電した地区と時間がかかった地区がありました。ちなみに私の自宅は、3日ほど停電していました(T_T)



ここまで読んで、札幌に物件を所有しているオーナーは心配かと思いますが、液状化の酷い清田区の一部を除き、現在は元の状態に戻りつつありますので、安心してください。

ただ、市内の管理会社は今も様々な対応に追われています。管理物件の被害調査などは、多くの建物を確認するために時間が限られており、あってはなりませんが被害箇所の発見が見落とされている可能性も考えられます。

万一、建物に被害がある場合は、地震保険が使えるかもしれませんので、細かく調べることが大切です。そこは管理会社と連携して、念には念を入れて確認される事をおすすめします。

お付き合いのある損害保険の営業マンの話では、これだけの地震は札幌では少ないため、地震保険に加入していないオーナーが大半で、今回の地震を機に、地震保険に加入・相談するオーナーが殺到しているということでした。

ここ数年、日本各地で災害が多発している事も影響して、新規の地震保険の加入には規制が入っているそうです。早めの問い合わせをおすすめします。



■ 災害備蓄用品をアパートに備えて差別化に

ところで、オーナーへの補償は地震保険でカバーできますが、入居者様の震災直後の生活は、カバーしきれません。これだけ災害の多い日本ですので、震災を空室対策に取り入れることをおすすめします。

「 災害に強い物件・入居者を守る物件・入居者想いの物件 」という事をアピールすることで、入居促進をすすめるのです。

「 このような震災の際にビジネスか! 」と不快に思わないでください。今や入居者様を守るために災害の備えを大家側でも準備する時代になったのです。

災害備蓄用品として、例えば、LED懐中電灯、電池、エマージーシーブランケット、トイレットペーパー、テッシュペーパー、ウエットテッシュ、小型ラジオ、折りたたみウォーターバッグ、簡易トイレなどの、災害備蓄用品を物件設備として各部屋に常備して置くのはどうでしょう。

賃貸ですので、防災用品はできるだけコンパクトにまとめ、邪魔にならないサイズにすると良いでしょう。

防災時の食料は賞味期限問題があるため、設備にしてしまうと、賞味期限の管理をするのが大変です。ですから、非常食は入居プレゼントとして進呈することにします。

あくまでも非常食はプレゼントですので、賞味期限毎の入れ替えなどの作業は必要ありません。用意する品は乾パン、ミネラルウォーター、缶詰、災害用缶パン、氷砂糖、チョコなどが考えられます。



特に単身者は自炊率が低いため、食品や米や乾麺などの食糧の買い置きは少なく、インフラであるコンビニが利用できなくなると即アウトでしょうから、このような備えは心強いはずです。

学生向け物件なら、親御様が空室に用意されている災害備蓄用品を見て、「 我が子をここに住まわせれば安心だ 」と感じるでしょう。それにより、主となる契約者様の心をぐっとつかむ事ができそうです。

共用部に消火器を置いてある物件は多くても、災害備蓄用品が各部屋に準備されている賃貸物件はまだまだ少ないので、入居促進へのインパクトがあると考えられます。

備えあれば憂いなし、それは賃貸経営にも当てはまりますね。次回もお楽しみに。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 山岡清利さん

山岡清利

ブログ:報告ネット業務日誌

■ 山岡さんの年表

東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。

当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。

得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けている。

現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。

■ 山岡さんの所有物件

2002年
  札幌市西区 新築木造AP 6戸

2003年
  札幌市中央区 新築木造AP 8戸

2004年
  札幌市豊平区 中古区分 1戸

2005年
  札幌市西区 新築木造AP 8戸

2006年
  札幌市中央区 中古木造AP 8戸+テナント

・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・竃梹コ研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道支部

■ 講演実績

・健美家アカデミーセミナー
・さくら事務所エクシードXセミナー
・J-REC北海道支部セミナー
・賃貸住宅フェア2012in札幌
・賃貸住宅フェア2013in東京
・ファクターナイン・小野寺燃料セミナー
・札幌リスティング協会セミナー
・潮産業株式会社セミナー
・北央信用組合セミナー
・清陽通商株式会社セミナー
・BUFFALO ITソリューションズセミナー
・日本不動産経営協会(ジャルマ)セミナー

ほか

■ メディア掲載歴

・北海道新聞
・フジサンケイビジネスアイ
・住宅産業新聞
・全国賃貸住宅新聞
・グローバルオーナーズ
・家主と地主
・常口アトム住宅新聞
・BIG tomorrow
・財界さっぽろ
・クオリティ
・PocketClub
・北海道文化放送スーパーニュース
・TV北海道けいざいナビ北海道

ほか

■ 著書



「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法

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