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コロナ禍の「退居」「滞納」「夜逃げ」を防ぐ。大家のリスクマネジメント事例を聞いてみた!

賃貸経営/管理 ニュース

2020/06/01 配信

コロナ禍で懸念されるのは家賃滞納に退居。さらに悪い場合には残置物を残しての夜逃げも想定される。そんな事態を防ぐためには入居者との日常的なコミュニケーションが大事と二度に渡り、入居者に直接葉書を送り、状況を把握してきた例がある。どんな効用があったのかを聞いた。

大家業を営む傍ら、複数の不動産会社にも所属する秋山寛氏は不動産経営で何よりも避けたいのは「新たに入居者が決まるまでの空室期間=空室損失」と「不動産会社に支払う広告費=AD」だという。

「空室損やADを払ったところで物件の価値が上がるわけでもなく、何の投資にもならない。そのためにはできるだけ入居者には長く住んでもらえるようにしたいと考えています」。

その観点から今回の件では早めに動いた。ニュースでは飲食等のテナントからは早々に家賃交渉、滞納が始まり、所有する物件の住居系でも同様の状況になるのは時間の問題と思ったからである。そこで、まずは4月10日に81世帯中、75戸ほどに葉書を投函した(写真)。

秋山氏が実際に送った葉書
秋山氏が実際に送った葉書

この時点では隅のほうに一文、滞納を防ぐために有効と思われる住居確保給付金について触れてはいるものの、メインは困りごとがあったら連絡をくださいという部分。管理会社を通して時間がかかるよりも直接言ってきてほしいというものである。

その後、ゴールデンウィーク中にもう一度、その時には住居確保給付金の制度の説明を入れ、問合せ先の電話番号なども紹介した葉書を投函している。

反応はどうだったか。

「家賃支払いに困っているという連絡が2件。その方々には住居確保給付金の申請を提案しました。以降、滞納がないかチェックしていますが、今のところ、まだ大丈夫です。それ以上に多かったのは細かな修繕の話。管理会社には話をしているのですがと言われることもあり、私のところまで来ていない話が大半だったことが分かりました」。

たとえば、去年の12月にドアノブが壊れて鍵がかかるようになってしまい、入れなくなったという例。管理会社を呼んで入れてもらったものの、不安があるから直して欲しいと言われたそうだが、秋山氏のところにはその話は来ていなかった。

あるいは小さな修繕なのでお願いするのが申し訳ないと思ったいたという話や、連絡しても2〜3カ月待たされることになるならいいやと思っていたという話なども。話を聞いた管理会社が大家に連絡せず、実際の修理もすることなく放置していたのであろう。

「管理会社とは対等の立場のビジネスパートナーと思っていますし、入居者、オーナー、それぞれに配慮してもらいたいと思って来ましたが、どうやら、管理会社はオーナーばかりを見てしまいがち。忖度してしまうというか。これをそのままにしておくと、不満が溜まり、退去に繋がりかねないと思いました」。

以前から年に1回は管理会社の担当者も呼んで、入居者と飲み会をするなどしてコミュニケーションをはかってきたという秋山氏。当初は嫌がっていた管理会社も回を重ねるごとにクレームが減る、不備があった時の連絡が穏やかな口調になるなど効果を認めていたはずなのだがと残念がる。

「ファミリータイプで退居が出るとリフォームに50万円以上、AD2カ月を出してなどと空室損も含めるとなんだかんだで3ケタが飛んでいく。それを考えるととにかく、長く住んでもらいたい。今回のハガキについても、それをきっかけに家賃を下げてくれと言われることを懸念する声も聞きました。でも、家賃を一時下げたり、半年猶予しても、その後5年、10年住んでくれるなら元は取れる。黙って夜逃げされることに比べたら、はるかにましです」。

夜逃げされた場合、契約も残置物も残ってしまい、次に貸すに貸せない状態が長く続くことになり、大きなダメージになる。その前にやりとりができれば、最悪ではなく、互いに次善の策を打てる。

秋山氏が自分の経験をフェイスブックに書いたところ、自分もやってみますという連絡があったり、住居確保給付金のパンフフレット等をコピーして配った大家もいたとか。もちろん、管理会社が入っている場合には管理会社への事前の一言は必要だが、後日困るよりは少しのコミュニケーションで防げることは防いでおきたい。

ちなみに秋山氏は最近は入居者とLINEで繋がっており、何かあればすぐに連絡が取れる状態。やりとりの履歴も残るので言った、言わないとトラブルになることも防止でき、効率的とか。入居者とのコミュニケーションは大家のリスクマネジメントと言うわけである。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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