慌ただしかった3月が終わり、不動産の方は少し落ち着きを見せております。ただ、融資付けが2案件走っているため、手元にボールはありませんがなんとなく落ち着かない状況が続いております。
物件を買い続けているとどうしても盤石なBSは作れませんから、融資付けは最後まで安心できません。100室保有達成に向けて今年も動き続けておりますが、さすがに購入ペースが早いと判断され、銀行からの辛い反応が増えてまいりました。
確かに、BSだけ見れば私は銀行員でも貸したくない法人だと思います！(笑)
さて、先月のコラムでは住宅ローンについて解説しました。私のような多重債務者が住宅ローンを引くケースをご紹介したわけですが、今回のコラムでは「 旧自宅 」の運用方法について、ご紹介したいと思います。
参照：借金が多くても大丈夫？ 不動産投資家の住宅ローンの突破口について
■ 旧自宅をどのように運用したか？
晴れて3月に新築マイホームを取得した私ですが、実は今までもマイホームを保有していました。築10年ちょっとの築浅の戸建てです。
建物が少し狭かったこともあり、価格交渉を行い、「 土地値＋α 」くらいの価格で取得しました。（ 当時はまだ個人の借入が少なかったため、通常の住宅ローンで借入を行いました ）
（ この写真は自宅ではなく、最近完成した新築APの1616ユニットバスです。自宅も1616なので、やっと今までの新築物件たちにお風呂のサイズが追いつきました！ ）
しかし、終の住まいとするには少し狭かったので、奮発してマイホームを購入することにしました。また、給与収入がいつまで続くか分からなかったので「 借りられるうちに借りておこう 」という考えもありました。
さて、ここで考えなくてはいけないのは旧自宅の活用方法です。ここでの選択肢は大きく分けると、次の2択になります。
①実需向けに売却
②賃貸に出して保有
②賃貸に出して保有
実は、私もこの選択は大いに悩みました。売却することにより「 借入圧縮 」「 現金確保 」というメリットを得ることができます（ 保有現金少なめの私にとっては喉から手が出るほど欲しいメリットです ）。
ただし、
・マイホームとして売るには面積が狭い事（ 逆に賃貸には適度な広さ ）
・南道路接道の整形地であり、土地としての価値が見込める事
・愛着があるので保有したかった事（ ただの感情論です(笑) ）
から賃貸として保有を継続する方針に決めました。
余談ですが、私は物件に愛着を持つタイプの大家なので、なかなか売却に踏み切れません。特に自分が設計した新築については特に強い愛着を持つため売却を決断することができず、いつまでもBSがボロボロです(笑)
■ 賃貸に出すのは決まった。では融資はどうする？
賃貸に出すという決定をしたうえで、問題となるのは融資です。皆さんご存じの通り、住宅ローンで借りている物件を賃貸に出すことは銀行から認められていません。
超低金利・融資期間35年と手放すには惜しい借入条件ですが、背に腹は代えられないため、投資用の融資への切り替えを模索することにしました。
しかし、エリアの問題でなかなか適任の銀行を見つけることができませんでした。私の不動産活動エリアは群馬県でして、懇意にしている銀行は群馬県内への融資しか取り扱っていないのです。
また、マイホームは埼玉北部（ 16号外側 ）であり、オリックス銀行、三井住友トラストL＆Fなどの銀行からも前向きな取り組みは難しそうなエリアでした。
「 旧自宅は保有して、賃貸に出したい 」
「 だけど投資用ローンに、出来るだけ頭金なしで借り換えたい 」
我ながら「 頭金なし 」という条件にわがままさを感じますが、この条件を満たしてくれる銀行が存在しました。
それは、滋賀銀行( 様 )です。
皆さんご存じだと思いますが、こちらの銀行の「 ジャストサポートローン 不動産担保型 」はセゾンファンデックスの保証を受ける形で全国の収益物件に対応しています。
※細かい条件は同行のHPをご確認下さい
⇒ https://mcl.sbk.jp/lp/fudosantanpo/
このローン、物件によっては担保評価が伸びず、ある程度の頭金を要求されることもあります。しかし、このローンのすごいところは「 無担保融資 」という枠によって不足している頭金を融資してもらえるケースがあるということです。
私の場合も、総額のうち400万円を無担保融資で借りることにより、諸費用含めたオーバーローンで借り換えを行うことができました。
返済年数の短縮、金利の上昇により、当初の住宅ローンに比べると返済額は増加しますが、賃貸付けが決まればある程度のキャッシュフローを運んできてくれます。
■ マイホームにいくら支払っているのか？ 家を買った理由を考えてみた
今回、マイホームを買うことにより住宅ローンの返済額は3倍になりました。家賃を生まない不動産への返済はそうでない場合より緊張感があるものですが、ふと冷静になってこのマイホームに本当の意味でいくらを支出しているのかを考えてみました。
というのも、戸建には土地の値段も含まれており、自分たちが消費しているのは建物だという考え方もできると思ったからです。
もちろん土地の値段も変化しますし、本来の検証には細かい設定が必要かもしれませんが、単純に「 売買価格のうち、建物代金に相当する借入の返済額はいくらか？（ 金利2％、期間35年 ）」で計算すると、
旧自宅は毎月1.3万円
新自宅は毎月6.6万円
という結果でした。
「 約5倍も差がある！ 」とみることも出来ます。しかし、私の正直な感想は、「 この金額差で家族の快適な居住環境が得られるのなら安いかな 」というものでした。
不動産を上手く運用していけば少しずつお金は増えていくでしょう。そして、お金で買えるものが増えていけば、「 お金で買えない重要なもの 」の価値は相対的に上がっていくと考えています。
その「 重要なもの 」は人によって違うでしょう。私には「 家族とマイホーム 」がそれに当たり、支出するに値すると考え、購入に至りました。この買い物が正しかったと思える人生にしたいなと考えています。
◇ セミナーのご案内
最後にセミナーのご案内です。5/27(土)に私が不動産活動の主戦場としている群馬県高崎市にてセミナーを開催します。懇親会は満席ですが、セミナーだけでも興味のある方は、ご参加お待ちしております！
☆詳細・申し込み
⇒ https://ooya-gumma-seminar2305.peatix.com/view
今月もありがとうございました！ また来月お会いしましょう！
