毎度のように、埼玉の都心から電車で４０分程度の、複数の高速からアプローチがいいエリア、土地が安くてリフォーム後の利回りが１２％以上を目標とできる物件です。
ネットを見ていたら、以前３００万で買った戸建て（ コラム２６参照 ）とそっくりの写真があったので、間違ってボクの物件が売りに出されたのかと最初は思ったほどです。
見に行くと駅から遠い！ でも近くに大きな団地群があり、バスも車に乗っている間に何台か見ました。周囲にも戸建てが建ち、行った時にはちょうど小学生が集団下校するところでしたので、立地はまあまあかと。
問題の駐車場は庭にあるじゃまな物をどけて、砂利をひけば軽が入る程度。こちらもまあまあ。内部の１、２階とも６畳ふたつが並んでいる平面の上に、切り妻屋根（ 山形の屋根 ）を架けるという最小限のつくり。それで前の物件とそっくりに見えるのか、このようなつくりではみな外観が同じようになるのかと思った次第です。
最小限のボックスの上に切り妻屋根。好きなタイプです。なぜかと言うと切り妻屋根からは雨が漏りにくく、壁が垂直に立ち上がるので地震に強いからです。壁が１、２階でずれていると、地震に弱くなります。
建物はきれいで、外壁のモルタルは塗装し直しています。軒天井（ のきてんじょう、屋根の裏側の天井 ）はほとんど損傷なし。破風板（ はふいた：切り妻側で屋根の厚みを隠す板 ）、鼻隠し（ はなかくし：軒先で屋根の厚みを隠す板 ）も塗装し直されていて問題なし。
築古では軒天井、破風板、鼻隠しはかなり傷んでいるのが普通で、足場をかけて直せば１０～２０万はかかります。
ベランダの柱は手前側は斜めに出したほおづえとされ、車の邪魔にならないようになっているのも好印象。この前買った４３０万の物件（ コラム４０参照 ）ではベランダの柱が邪魔で、柱をやめてほおづえにしたぐらいです。
３００万の戸建てと違って玄関のヴォリュームが北側に付き、その分、駐車場が小さくなっています。建物的にはこちらの方がいいのですが、その分、駐車場が狭くなっています。
玄関上の屋根と水上（みずかみ）側で壁のぶつかるところから、雨が漏った跡が、内部の押し入れにありました。やはり複雑な屋根形状のところから、水は侵入します。瓦屋さんに積み直してシールしてもらう必要があます。価格は３万くらい。玄関扉はアルミなので、塗装の必要がないのもいいところです。
下は玄関入ったところ。きれいに掃除されていて、下駄箱もこのまま使えそう。３００万の戸建てでは、ニトリの２万の下駄箱を自分で取り付けました。玉砕物件ばかり見ているので、このようにきれいな内部は、非常にぜいたくに見えます。
玄関脇の壁に、額縁の中にくぼみがある珍しい飾り棚。こういった不思議なオプションが付いているのも、中古戸建ての魅力です。
コストのかかる風呂はと見ると、あー、バランス釜だ。これはバスタブだけ交換かと思いましたが、思い切ってユニットに。入り口の扉もダメになっているので。壁のしっくいはまだきれいなのでもったいないけど。
ユニット自体は２０万以下で入るものの、撤去や工事などで３５万くらい。木造を長くもたせようと思ったらユニットバスです。水や湿気が木造の軸組まで行きません。
トイレは交換したいけど、費用を考えて上のウォシュレットだけ交換。２万ちょいくらい。窓のところの変な換気扇は撤去。
洗面台は安いから交換。それでも給湯管引き込みも入れると、５万くらい。問題は鏡を付けると窓がふさがってしまうこと。一緒に見に来た嫁さんのミカコが、ふたの鏡が動く洗面用の収納がＩＫＥＡにあるとのことで、それを採用。
キッチン流し台はカッティングシートを張るよりも、新しいものを買った方がいいと判断。システムの一体もので１０万で入れてくれることに。欲が出てキッチンパネルを張ったり、換気扇を交換したりで、撤去や給湯管引き込みなども入れると２０万弱に。内装は天井だけクロスで、パテ処理を入れて３万くらい。
ダイニングキッチン横、和室床をフローリングにした部屋に、なんと掘りごたつが！ 中には暖房器具も付いています。いいオプションなのか邪魔な物なのか、悩ましいところです。
これは撤去してフローリングにしようかと考えていたら、業者さんが「 これは生かした方がいい。見に来た人が、あ！ 掘りごたつもあるんだ！ と思ってくれる 」といいます。
でも家具を置きたい入居者さんだと困るなー、ふたをつくると高いだろうなーと考えていたら、２階の押し入れの上の天袋で、業者さんが掘りごたつのふたを発見！ アルミ枠が付いている穴の大きさを３分割したふた。これは差別化になっていいということでそのままになりました。
階段には足下灯が付いていますが、全体に暗いので、２階廊下天井の照明をスポットにして、階段の方に光りが行くようにしました。照明を増設すると、配線工事が高くつきます。階段のノンスリップは、自分で買ってきて貼ることに。
２階の和室は畳が表替えされていて、問題なし。照明だけ買ってきて自分で替えるだけでＯＫ。
結局リフォーム代は１００万弱になってしまいました。見に来たときは６０万程度と思っていたのですが。やはり水回り交換は痛い。３００万の戸建ては半分玉砕していたのでリフォームに２００万、今度の４００万の戸建ては安くしようと思ったけどやはり水回りは取り替えたいからとリフォームに１００万。
結局同じ５００万。経費込みで約５５０万。５.５万以上で貸せて１２％。修繕費が多く出ると１０％、税金を引かれると８％とか７％程度か。これまたまあまあ。
建物の価格も売り主さんが２２０万にしてくれたので、助かりました。建物２２０万、土地１８０万で契約。固定資産税評価額で按分すると、土地値ばかりになってしまうので、減価償却があまりとれません。
と、いい物件を買えたと思っていましたが。駅からバス便というのがどうかなーと。いままでの戸建てでバス便は初めて。ほとんど土地値で買えたからって、賃料が安ければ仕方ないし、客付けできなければ最悪。
とグダグダ思っている最中に、これはいい！ 買いたい！ という物件がいくつか現れました。でも金がない。不思議なことに、いつも買ったばかりのときにいい物件が現れる。それは買った判断への迷いの現れかもしれません。
そういえば相場をやっていたときも、エントリー後はいつもそんな後悔に似た感情がわいてきました。どこでエントリーしようと順行、逆行は半々、損小利大を繰り返すしかないんですが。
これでアパート５棟（ うち４棟が借り入れ ）、戸建て６棟（ 現金 ）の体制となりました。できたら今年後半にはもう１棟買いたいところ。アパートのキャッシュフローはすべて戸建ての現金買いに突っ込んでいます。
今回のまとめとして、
ボックス ＋ 切り妻屋根 ＋ 駐車場 が好き！
となります。
みなさまの建築と不動産の勉強の一助になれば幸いです。
