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物件購入スピードと自己成長スピードを加速させるポイント

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第13話

不動産投資において物件購入スピードについて議論となることがあると思います。私も不動産投資家の方々から、適正な物件購入スピードについて聞かれることが増えました。

私の個人的な意見ですが、物件購入スピードと自己成長スピードを加速させるポイントを紹介します。

■ 物件購入スピードを加速させるポイント

不動産投資での物件購入は、個人もしくは法人において自己資本を考えながら、無理のない範囲で買い進めていくことが、一般論としては定説といえるでしょう。

自己資本比率を高く保ちながら、物件購入スピードをあげることは、個人における小資本では難しいと感じます。物件購入を決して焦る必要はありませんし、焦らないほうがいいと思います。

よく、「 規模を大きくする途中で、踊り場を設けたほうがいい 」と言いますが、それも一理あると思います。自己資本が薄いまま物件購入を進めていくと、更に自己資本比率が下がり、経営の安定度が落ちるからです。

安全に早く買い進める方法としては、中長期で物件を保有し、計画的に売却を絡めてそこで一旦現金化し、自己資本を増やしながら、物件購入スピードを上げていくことです。

不動産再生事業であれば、運営状態の悪い物件を割安に購入して、物件を再生して、満室にした後、数年間満室稼働を維持して、タイミングをみて購入金額以上で売却が出来れば、大幅に手元資金、現金を増やすことが出来ます。

そのような状態となれば、購入出来る物件のレンジも拡がり、物件購入スピードも加速していけます。この作戦を実践するためには、

・一棟物収益物件購入時の入り口段階で物件を割安に仕入れること
・中長期的に満室経営を維持すること
・購入価格と同程度以上の価格で売却すること( タイミングを読む )

ことが必要になります。「 それができれば苦労しないよ 」と言ってしまったらそこで成長は止まります。どうしたら、これを実現できるのか、常に考え、実践することです。

私は物件購入スピードをあげることを奨めているのではありません。自分自身で物件購入スピードをコントロール出来る事を理解し、実践してもらうことにより、皆さんにストレスなく事業へ立ち向かってほしいと思っています。

■ 自己成長スピードを加速させるポイント

不動産事業家としての成長スピードは、自己の知識と経験の数が増えるにつれて加速します。特に、不動産再生事業の場合、難易度の高い物件を危険だからと避けていては、自分の経験値があがらないため、事業家としての成長が止まってしまいます。

経験値を増やすためには、以下のような地道な努力を継続することが大切です

・事業の場数を踏むこと
・知識を増やすためにセミナーや勉強会へ参加する事
・書籍やコラムを読む事

時には壁にぶつかることもありますが、そこで踏ん張ることで、自分自身の潜在能力、ポテンシャルを引き出してもらいたい、自分の限界を超えていってもらいたいと私は願っています。もちろん、自分自身も同じです。

難しい案件があり、無理かもしれない、難しいかもしれない、と頭をよぎることもあります。その時は、ちょっとまて、どうやってチャレンジをして成功出来るか、真剣に考えて行動してみよう、と発想を変える努力をしています。

■ 事業により、経験値アップ&手元資金拡充にチャレンジ

不動産投資だけの世界で考えると、購入、運営、売却という流れの中で手元資金を拡充していくという、制限のある中で戦わないといけません。

皆さんの話を聞いていると、「 手元資金や自己資本が薄い 」「 今は物件を購入出来ない時期 」等の理由で、活動をストップしているケースが散見されます。

しかし、買えないと思った時点で、モチベーション、活動量が落ちてしまいます。結果が出ないと思った瞬間、思考停止となってしまいます。

そうなれば、成長は望めません。確かに、不動産投資において、属性や自己資金不足により、何度チャレンジしても融資審査が通らない時期もあるでしょう。

それでも、元手のかからない事業、資金が少なくてもチャレンジ出来る事業、自分の労働力だけで成り立つ事業等の作戦を考えて、なんとか実践する事を強くお奨めします。

大きな資金を投入しなくても、利益が出るモデルを必死に考えて、実践することにより、失敗しても経験値があがります。うまくいけば、不動産事業で戦うための「 種銭 」が作れます。

特に、不動産投資以外のことをやると、「 あれこれ手を出すのは辞めておけ 」なんて言われることもあるでしょう。それでも、勝算があるならやってみる価値はあると思います。

サラリーマン大家の皆さんは、ただでさえ多忙かと思いますが、事業者として経験値をアップさせることが、やがて大きな経済的成功へと進む足掛かりになるはずです。

■ お金がなくても知恵と行動力が、経済的に明るい未来を切り拓く

「 まだ手元資金が少ないから何もできない 」と言っている人たちは、自分の能力、ポテンシャルを引き出すことを放棄しているのと同じです。

手元資金が少なくても、「 無料でもいいから家を譲りたい 」という人を探すことは出来るでしょう。週末の度、1泊2日で50万円以下の一軒家を探して、全国津々浦々、自転車で廻る旅に出かけるのはどうか、と考えたりします。

そんなバイタリティがあると、経済的な成功が寄ってくるものです。自分が出来ることから、ガンガンやってみる、というマインドが重要ではないか、と考えています。

( 余談ですが、貧乏旅行をしていた若い頃、私は少しでも長く旅先に滞在したくて、スイスでスキーを教えるなど、現地で小銭を稼ぐ方法をいつも考えて実践していました。今でもその時の気持ちは忘れていません )

日本では、新規事業や事業家が育ちにくいとよく言われます。そのような環境下であっても、社会の問題解決に向けて、新規事業を立ち上げ、チャレンジする事業家が増えるといいな、と思っています。

最近、富山のふんどし王子と、福岡の元中卒サラリーマン大家さんのセミナーに参加させていただきました。彼らの活躍を見て、強い気持ちと工夫があれば何だってできる、と改めて感じました。

前向きな事業家、不動産投資家が増えれば、きっと明るい未来となると私は信じています。それでは。また次回のコラムでお会いましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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