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福岡のホテル事業紹介。未来ある不動産事業と、未来を描きづらい不動産事業の違い

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 第16話

繁忙期終盤戦に向かっていますが、皆さま計画通りに進んでいますでしょうか。今回のコラムのテーマは「 未来ある不動産事業 」と「 未来を描きづらい不動産事業 」の違いについてです。

先月、ふんどし王子さんたちのセミナーに参加するために札幌に滞在し、現地の物件等を視察した際、普段私が住んでいる首都圏との違いなど、様々なことを感じました。それを踏まえてお伝えしたいと思います。



■ 未来ある不動産事業は、ビジネスニーズを大きく掴んでいる

不動産賃貸事業だけのカテゴリで考えると、投資エリアは首都圏がいい、地方であれば、このエリアがいいという話、がよくあります。これは、不動産投資視点であり、ビジネス視点で考えると、狭い視点での議論であると感じます。

通常の不動産賃貸事業だけでなく、ウィークリーマンション、マンスリーマンション、テナントから住居へのコンバージョン、住居からテナントへのコンバージョンなど、視野を広げることで、視点が変わります。

更に宿泊事業も加えて、ホテル、ゲストハウス、民宿、民泊等、その場所ではどのようなニーズが一番あるのか、あらゆる可能性を検討していくと、通常の賃貸では面白くないと思えた場所に、別の魅力を見つけることができるかもしれません。

ターゲットを日本人だけに絞るのか、外国の方も含めるのかによっても、違ってきます。地域の住人にこだわらず、国内外の観光客にもターゲットを広げれば、地方にもビジネスのチャンスが広がります。

ステージをあがると、自分の目指す事業を実現するために、会社をM&Aすることも視野に入ってくるでしょう。過去の経験からくる先入観を捨て、自分の意識をフラットにして、需要を掘り起こすという考え方が大切です。

■ 未来ある不動産事業は、エリア、事業形態を限定しない

私の個人的な戦略は、前回のコラムに書きました。首都圏における不動産再生事業展開、そして、キャピタルゲイン&インカムゲインを最大限得ていくというビジネスモデルです。

参照:利回りより大切なもの-高収益モデルを支える前提条件ー

上記のビジネスの他、私が取組む事業のひとつに、福岡で展開する宿泊事業があります。この宿泊事業は、不動産再生事業からの派生事業であり、ビジネスニーズがあると考えてチャレンジしています。

昨今の「 インバウンド需要が旺盛 」、「 韓国、中国、香港、シンガポール、タイ、アジア諸国からの距離が近い福岡という地の利 」、「 首都圏に比較して、物件仕入れが安価である点 」などが、スタートのきっかけになっています。

その他、「 首都圏の宿泊価格と福岡の宿泊価格は、土地代を考えると歪みがある点 」、「 福岡空港と街が隣接している点 」、「 博多港・クルーズ客船停泊所 」「 福岡国際会議場( 福岡コンベンションセンター )・イベントホール、福岡ドームの存在 」等も魅力です。

もちろん、「 美味しい食事 」という点も、旅行者を引き付けます。これだけの魅力がありながら、「 福岡にインバウンド需要を満たせる宿泊供給が不足している 」という事実に私は着目しました。

写真は、福岡県博多で運営中の宿泊施設の室内です。内装は外国人受けを狙っています。







ホテル事業では、訪日外国人観光客数に対して、ホテルが足りてないエリアはどこか、という視点で考えています。そこに、私個人・法人レベルで勝算があるのはどの立地か、という視点を加えます。日本全体を見渡して、考えるというのがポイントです。

自分の住まいがここだから、融資がこのエリアでしか出にくいから、ここでしか不動産事業を行わない、という視点ではなく、ビジネスニーズを考慮して、自分のビジネス拠点、活動拠点を決めていく、増やしていくという考え方です。

サラリーマンである場合は難しいと思いますが、卒業を視野にいれて活動していく事業家志望の皆さんには、このような視点で物事を考えて、行動していくことが、ビジネスの醍醐味ではないか、と思います。

ビジネスニーズは、その市場が拡大局面であり、供給が追い付かない状況の場合、大きなビジネスチャンスに恵まれます。そこに参入出来れば、自然と未来を感じることが出来る不動産事業となるでしょう。

■ 未来を描きづらい不動産事業

札幌訪問時に現地の投資家と話をした際、通常賃貸で通常の利回りと価格で物件を購入して、インカムゲインを中心に組み立てるモデルは、供給過多による競争激化などの影響もあり、未来を感じることが難しいという意見が多々ありました。

限られた日本人の入居希望者を奪い合う状況で、更に新規マンション、アパート供給がある状況を垣間見た場合、悲観的に感じる方がいるのは自然の流れだと思います。

住まいに特徴をもたせて差別化をしていく居住空間を提供することは素晴らしいことです。しかし、その建物・居室空間が素晴らしいものであっても、そのエリアにおいて供給が勢いを増すと、失望することになるかもしれません。

日本の建築供給は、需要から逆算するのではなく、企業や会社存続のために新築するというベクトルで進められます。今後は、現在の不動産賃貸事業モデル自体が、成り立たないエリアが出てくることになるでしょう。



■ 不動産投資家皆さんへの提案

私の不動産事業における目標は、賃貸事業中心の視点を脱却して、不動産投資家の創造を超える事業収益を実現することです。皆さんにも、ビジネスニーズを掴み、新規不動産関連ビジネスに果敢にチャレンジしていくことを提案します。

勉強熱心なコラム読者さんは、不動産事業における派生事業は成功確率が高いと思います。自分のワクワクがとまらない事業、お客様が喜んでもらえる事業、周囲のパートナーさん、協力者も皆ハッピーになる事業、こんな事が実現出来たら、素晴らしいと思いませんか。

私は世界約120カ国を渡り歩く中で、日本の魅力を痛感しました。旅好きですので、海外の旅行者に日本の魅力を感じてもらいたいと思ったのです。その結果、海外からの訪問客の方に安心して日本滞在、福岡滞在を楽しんでもらうための宿泊事業を始めました。

通常の賃貸事業では未来が描きにくくなる中で、私のチャレンジが、皆さんのヒントになれば嬉しく思います。それでは。また次回のコラムでお会いましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

amano

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし
FB:湘南再生大家

■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円

■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)



□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)



□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)



□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)



□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)



□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)



■ 著書




■ 趣味は海外旅行







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