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大家デビューした友人のその後。競売アパートの滞納者。自主管理で育んだ賃貸コミュニティ。

DX@母ちゃんさん_画像 第19話

こんにちは、DX@母ちゃんです。前回の記事の続きで、大家デビューしたワタシの友人のお話をしたいと思います。( 友人の了承を得ています )。

■ 競売で落札した共同住宅と滞納者

住宅ローンの支払いに不安を感じたのを機に、賃貸用の戸建を購入した友人夫婦。その後も物件の購入を続け、レバレッジを使う事も覚えました。そしてついに、念願の1棟アパートを購入する機会を得ました。

物件は、友人の実家の近くに競売で出ていた共同住宅です。実は、その物件を見つけ、これ良いんじゃないかな? と友人に紹介したのはワタシです。

友人は過去に競売でも何度か入札を試みたことがあるのですが、落札額が高過ぎて、落札できたことはありませんでした。しかし、入札の経験はあるので、手順は分かっています。

「 今度も落札できないかな? どうだろう? 」といいながら入札した所、見事落札!! ホント、強運の持ち主です。運も実力のうちと言いますし、不動産の神様っていると思います(^^♪

さて、落札したのは良いのですが、落札した後の手順がわからない、というので、色々とアドバイスしました。簡単に、落札した後の手順を説明すると、以下のようになります。

@売却決定
A残金納付(売却決定後の1カ月後位が期日、ここまでに融資を組みたい人は承認を貰っておく)
B残金納付後は裁判所の方で登記
C占有者、所有者と交渉
D話し合いの折り合いが付かなかった場合は、強制執行手続き

Bまでは順調に進み、いよいよ本題のCです。当時、入居者は2名でした。1名は話のわかる方で、すぐに契約書のまき直しに承諾いただき、契約を結び直しました。

ところが、残る1名の方が、いくら連絡してもウンともスンとも返事がありません。内容証明を送っても、受取人不在で戻って来てしまいます。

おまけに家賃入金もなく、落札時点で2カ月の滞納が発生していました。これは強制執行しかないなーと思っている所に、ようやく3カ月目で占有者( 滞納者 )より連絡がありました。

「 長期出張に出ていて、ずっと家にいなかった。追い出されると困るので、契約のまき直しをさせてほしい 」

しかし、ワタシと交渉を手伝ってもらた業者さんの意見は、「 あとで面倒になりそうな入居者なので、追い出した方が良い 」で一致。「 滞納分家賃を一括で振込んでくれたら、次を考える 」と伝えました。

こちらの要望を伝えると、「 では、振込みます 」と返事があり、1カ月後には滞納分3カ月分+翌月分の合計4カ月分を振込んで来ました。おっ!?なかなかやるじゃん〜。

ところが、その後、またも連絡が途絶えたのでした(^^;)。そしてまた滞納。多分、出張へ行ったのだろうと思いますが、長期の留守中、連絡がつかないことには困りました。

丁度、工事をしていたからです。ベランダから水が漏れていたため、ベランダの防水工事をしたいのに、入居者( 滞納者 )が不在で、立ち入ることができません。

とりあえず、立会いや許可なしに入室する事はできないため、ベランダ防水は後にすることにして、他の部分を先に仕上げました。そして、べランダを除く工事が完了しました。

■ 入居者に格上げされた元滞納者



室内を工事したお部屋の完成写真です。



洗面台とユニットバスは最初から付いていましたので、そんなに大きな費用はかかっていません。室内に関しては表面改装程度で、水回りで交換したのはキッチンのみです。



トイレもそのまま。クロスと床を張り替えたのみです。



和室だった部屋は洋室へと変更し、明るいイメージにチェンジ!



もう1室は和室のまま残しました。間取もそのままの2DKです。



室内へ洗濯機置き場を作ったため、間仕切りが変わりました。洗面、洗濯機置き場が必要かどうかですが、イマドキの物件には必須ですね〜。

さて、工事が終わった頃、滞納者から連絡がありました。「 家賃をどこに振込んで良いか分からない 」ということでした。契約の巻き直しができていないので、そうなりますよね( 苦笑 )。

そこで、次に友人が提案したのは、「 保証会社へ加入申し込みをし、保証会社の審査に通らなければ出て行ってもらう。通ったら契約書を巻き直す 」というものでした。

「 敷金、火災保険料、保証会社負担金等、入居時に通常かかる初期費用も全て負担すること 」という条件もつけました。当時、滞納者は、火災保険に加入しているかは不明で、敷金預かりもなし、保証会社も当然なし、という状況でした。

これらを他の入居者と同じだけ負担した上で、契約するなら巻き直すということです。なかなか面倒なこの件について、友人は滞納者との交渉をすべて自分で行いました。( ワタシもアドバイスはしました )。

ワタシなら面倒臭くて、強制執行で追い出してしまうと思います。しかし、友人は根気強く滞納者と交渉し、ついに保証会社の申込書、火災保険の申込書、かかる初期費用、契約書などを全て回収。無事に滞納者は入居者へと格上げされたのでした( 笑 )。

正直、非常にレアケースだと思います。3ヵ月滞納をした後で、正常に戻る人は少ないなと思いました。それを粘り強く交渉を続けた友人には感服しました。

■ 自主管理で物件に愛情をかける

友人が取得してしばらくしてから、この物件を見に行ったことがあります。特徴的だったのが、友人がオーナーになってから入居された方と、元々の入居者どうしが、とても仲が良いことです。

お年を召した入居者さんが買い物から戻ると、わざわざ外に出て、「 荷物持とうか? 」と声をかける隣人。「 いつも荷物持ってくれてありがとう。これ買って来たから食べんさい 」、と言ってお菓子を手渡す入居者さん。

こんなコミュニティ賃貸ができあがると、居心地が良くて入居者の方たちが退去しません。コンセプトがある訳でもなく、決して狙った訳ではないのに、そのコミュニティを作り上げることができたのは、友人の力です。

物件へ足を運び、草抜きをし、暇があれば掃除をし、その間に入居者同士が仲良くなる。緩やかに繋がり、お互いの顔も住んでいる家族構成も知っている。素晴らしいことだと思います。

ちなみに彼女は、全ての物件を自主管理しています。管理会社へお願いして管理してもらっていたら、こんな物件を作り上げることはできなかったと思います。

空室だらけで困っている大家さん、月に1回でも自分の物件へ行かれているでしょうか? 愛情を込めて物件のお掃除をされているでしょうか?

初心を忘れず、物件を気にかけて、愛情込めて育ててやれば、きっと物件は答えてくれると思います。私も見習わなければいけないと感じました。

時給850円から働き始めた彼女は、今では戸建て数棟とアパートの大家さんになりました。最初に決めた目標の数値は、とっくの昔に超えて、次のステップへと踏み出そうとしています。

大きくレバレッジを効かせているわけではないので、歩みはゆっくりですが、着実に1歩ずつ前へ進んでいます。これからも更に大きく進んでいくであろう、友人を手助けできればと思っています。

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。それではまた次回、お会いしましょう〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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