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事故物件が変身。カフェ風に再生した団地区分ビフォー・アフター

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第26話

2018/12/11 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。今回は昨年の年末に購入した『 団地区分の再生物件 』のお話です。

売主さんは相続によって手放されるという事でしたが、「 難あり 」という条件付きでご紹介を受けました。難ありと聞くと、見たい気持ちが強まるのは、変態物件好きあるあるです( 笑 )。

■ スケルトンの理由は、「 火事 」だった!

もともとの間取は70u台の4DKでした。しかし、行ってみると、部屋の中の設備も床も壁も何もないオールスケルトン状態(^^;) 実は部屋の中でボヤを出してしまい、火災で燃えて消失してしまったとの事でした。

つまり事故物件ですね。しかし、その一方で、マンションの共有階段などは全てシートが貼られ、外壁塗装も完了しており、室内の窓サッシまで交換されていました。マンション全体の大規模改修工事に、かなりお金をかけたのがわかります。

とはいえ、火事を起こしたことで事故物件扱いとなるため、価格的には激安。専有部分の室内改修工事にはお金がかかりますが、安く購入できればリフォーム費用をかけても安く貸せますから、勝算はあると考えました。

事故物件の場合、「 本当に賃貸のお客さんが付くの? 」と心配される方がいますが、広さと安さを求める層は、どこのエリアでも一定層はおられるので、ワタシはそんなに心配はしていません。

物件の場所は、駅から少し離れたエリアでした。マンモス団地ともいえる大きな団地の一室で、建物は敷地に余裕を持って建てられています。

敷地に余裕があるということは、駐車場余地がたくさんあるということです。実際、管理組合さんに確認すると、敷地内駐車場には余裕はあるといいます。その点が確認できたところで、購入を決意しました。

ところが、買ったはいいものの、他の工事物件を多く抱えていたので、少しの間放置していました( 苦笑 )。半年放置後、やっと工事に着工することができました。

■ スケルトン工事にお金がかかる理由



工事前のスケルトン状態、ホントに何もない状態でした。



床に出ているガス管、これすらも使えるかどうか怪しい…。ただし、部屋のサッシだけは真新しく、新品状態でした。通常、この手の団地区分はサッシが古く、隙間風などでクレームが来る原因になります。それが新品なだけでも、この部屋は良い方だと思います。

また、このようなスケルトンの部屋の場合、床の根太をイチから組み直し、壁も天井もボードを全て貼るうため、見えない費用として下地に結構な金額がかかります。中古物件の場合、この下地が部分的に必要であっても、基本的には不要です。

スケルトン工事に意外とお金がかかる原因の一つです。スケルトンならレイアウトを好きに組めるメリットはありますが、その裏にはデメリットもありますね。店舗物件でスケルトンよりも居抜きを好む方が多いのはその為です。



丁度、上の写真と同じキッチンスペースの床下地が貼り終わった時点での写真です。床の高さを表面仕上げの素材によって変えておく必要があります。今回は、無垢材のフローリングを採用しました。

リノベ好きの人たちの間では、無垢材は絶大な人気があります。冬は足元がひんやりせず、夏は素足で歩いた時にとても気持ちが良いし、キズすらも味になって行きます。貼ってみた感想としては、やっぱり良いな〜と思いますね。

■ リビングはカフェ風ナチュラルテイストで( 笑 )



完成時のリビングの写真です、幅広のフローリング無垢材を使用しています。カフェ風ナチュラルテイストですね( 笑 )。



このアールが付いた大きな開口部、第二リビングという感じです。緩く空間を区切るために付けたアール壁ですが、もともと構造上の梁があった為、普通の建具を付けてしまうと少し低めの建具を付けざるを得ません。

そこで、あえて建具は取付けずに開口部として開ける事にしました。間仕切にカーテンを使用しますので、カーテンレールだけは取付けてあります。



キッチンと造作で作成したカウンターです。カウンターを設ける事で、緩やかにキッチンとリビングスペースの空間を区切りました。



浴室はあえてユニットバスを入れず、既存風呂をそのままタイル既存風呂で仕上げています。浴室床は可愛いモザイクタイルをデザイン貼り、正面壁は最近流行りの手描きタイル風を使っています。浴槽は、もちろん新品のFRP浴槽です。



トイレ設置場所には扉がありません。アメリカン風洗面スペースに仕上げています。腰壁の上板は余ったフローリング材を取付けてもらいました。


玄関ホールから見たLDKへ繋がるホール部分

見えているこげ茶の建具は造作建具です。建具屋さんに作っていただきました。内窓で灯り取りになっている建具は、元々は古い戸建てなどに付いていた、本来なら捨てちゃう建具です。



元の建具の画像です。建物解体の際に、廃棄になる建具でも使えそうな物は捨てずに置いてあります。その置いてあった建具のガラスを交換して、色を塗って取付けてもらったのが、先ほどの室内の内窓です。

最近「 デコ窓 」というシリーズで既製品でも出ているのですが、お高い〜(;´∀`) 。とても手が出ませんので、古い建具を再利用して使用しています( 笑 )。

■ 玄関と洗面所にコンセントをつける理由


玄関スペースのシューズBOX

ワタシは必ず、玄関スペース付近にコンセントを配置しています。ワタシの自転車は電動自転車なのですが、このバッテリーを玄関で充電したいからです。あと、夏には電気式虫よけマットを設置したいからという理由もあります。

電動自転車はワタシだけの話ではなく、神戸は坂道が多いので、町中で電動自転車に乗っている人を良く見かけます。レンタサイクルも電動自転車タイプが多いのです。ですので、玄関周りにもコンセントは必須というわけです。

洗面所周りにも、必ずコンセント2口を取付けるようにしています。電動歯ブラシ充電用とドライヤー等で使用する用の二つです。これも、自分が実際に使ってみた経験から取付けるようにしています。



玄関に設置したのは賃貸用DIYでも有名な「 ディアウォール 」。同じような商品で、「 ラブリコ 」もあります。

2×4材や2×6材を切るだけで設置できるので、隙間家具作りにピッタリ。また、壁にビス止めする必要がないので、賃貸物件にも人気です。不要なら撤去もすぐにできます。飾り棚が欲しいな〜なんて時に、ちょうど良い自分好みの棚が作れますよ。

今回はあらかじめ、裏側に有孔ボード( 穴の開いた板 )と、これまたフローリング材の残りを貼り付けてもらいました。有孔ボードは100均などで引っかけフックを購入すれば幾らでも自分の思い通りに飾りができる為、こちらもDIY好きの間では人気です。

■ キューブBOXを入居者プレゼント用に設置



あとは、このキューブBOX。これ、ご入居される方へのプレゼント品です。不要だといわれたらワタシが持って帰って使おうと思っています( 笑 )。厚めの合板ベニヤ板を買って来て、900×1800の板で2個作成できます。

8個作るのに4枚の板を使用していますが、このキューブBOXがとっても便利!! どここにでも移動できるし、ベンチ代わりにもなるし、飾り棚にもなります。

組合せ次第でどんな風にでも使用可能ですので、入居される方のライフスタイルに合わせて使っていただきたいですね。初めから設置して置いておいてあげると、喜ばれるかもしれませんね〜。



おかげ様で今回も、満足いく仕上がりで完成しました! 最初は頭の中だけにあったイメージのお部屋が、実際に形になり、完成して行く様子を見るのは、本当に感慨深いものがあります。

これからも色んなお部屋を作って、ご入居されるお客様に生活を楽しんでいただけるような物件を作って行きたいと思います〜!

本日も、最後までお読みいただきありがとうございました。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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