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千葉築30年戸建の購入から民泊開業まで。オリンピック関連の申し込みは!?

菊地美佳さん_画像 第20話

健美家不動産投資コラム

こんにちは、菊地美佳です。今年初めてのコラムになります。本年もどうぞよろしくお願いします。

2020年、いよいよこの夏、東京オリンピックが開催となります。私の投資エリアのひとつであるサーフタウン・千葉県一宮町は今回、初めてオリンピック種目に選ばれたサーフィンの会場となりました。

開催が決まってから、メディアでも一宮町が多く取り上げられ、地価も上がり、どんどん新築が増えています。このチャンスを逃したくないと思い、ここにボロ戸建を安く購入して、民泊を始めてみることにしました。



■ 築30年の元別荘は、リビング以外すべて和室

幸い、いい物件が見つかりました。売りはなんといってもオリンピックのサーフィン会場に車で数分、最寄りのサーフポイントにも歩いて行けるという立地です。築30年程の木造平屋2LDKで、車は二台駐車可能。

元々、別荘として建てられた家でした。このエリアには別荘物件が多く、やはり余裕がある人が建てるので材料も良い物を使っている場合が多いんです。とは言え築30年。リビング以外は全て和室でした。



民泊のターゲットや物件によっては、全て畳の純和風も良いと思いますが、この家はサーファーや海好きのグループやファミリーに利用して欲しいと思い、リビングに続く和室はガラリと変えて洋室化することしました。

その際、宿泊先を探している方に選んでもらうためにはデザインによる差別化が大切と考え、写真映えを意識した部屋作りを進めました。

床はクッションフロアやフロアタイルも安価で施工性も良く、お手入れも楽で良いのですが、ひんやり感が苦手なので( 私自身が冷え性なんです )、最近は無垢のフロア材のアウトレットなどを安く購入して貼るようにしています。

この家には、いつか自分の家に使いたいと思ってフリマアプリで安く購入しておいた無垢のカリンのヘリンボーン床材を貼りました。使う方の快適性も、物件自体のグレードも格段にアップしたと思います。



和室特有の砂壁は「 菊地リフォーム 」、いつもの杉野地板貼りでクリアです( 笑 )。押入れや間仕切り襖は折れ戸を取り付け、大きな開口としたので開放感と、必要な時にはプライバシーを保てるようにしました。

メインとなるリビングの天井は普通の高さだったのですが、抜け感を演出できるかもと天井板を外してみると、期待通りの味わい深い立派な梁が入っていました♪ 古い物件再生の魅力のひとつです。

ひとつひとつ、当時の職人さんが手で削ったんだなぁとしみじみしてしまう無骨でかっこいい梁。最近の新築ではまず使われていません。前回は無塗装でそのまま使いましたが、今回は白く塗装して、天井に断熱材を貼り、快適性も高めました。

壁はクロスではなく全て漆喰を塗り、海沿い特有の湿気っぽさを解消。これが思っていた以上に効果があり、快適な空間になりました(^ ^)



残しても違和感のないレトロで可愛い白いホーローのキッチンは、磨いてそのまま利用。リビングの床材も厚くてしっかりした無垢材だったのでそのままにしました。室内ドア類は真っ白にペイント。

この家のテーマカラーは白なんです! 潮風が気持ちよく通り抜ける家をイメージしながらリフォームしました(^ ^)

もう一つの和室は残すことにしました。



少し値段は張りますが、琉球風の畳に変えました。かなりおしゃれ度がUPしたと思いませんか? こちらは「 リノベ畳 」という商品です。ピンクやネイビーなど多彩で、色々なデザイン配置を楽しめます。普通の畳のような色焼けもなく、お気に入りです。

障子にはアクセントで波柄の和紙を、襖にも波柄のクロスを採用しました。和室を洋室化することが多い私ですが、小さなお子さんの遊び場や、ゴロ寝やストレッチやヨガをする場所としてはとても便利で、使い勝手がいいものだと思っています。

布団を敷いても底冷えしませんし、当たりが柔らかいのも畳のよさですよね。では何がいけないのかというと、「 古臭い和室 」が嫌われるだけなのです。ですから、今の感覚に合う様にリフォームしてあげれば良いのかな、と思っています。

水回りなどは、ほぼ入れ変えてしまいました。



外壁や屋根塗装もカサカサだったので、デザインを兼ねて施工。あるとないでは家の顔がガラッと変わってしまう、大好きなウッドデッキを付けると、写真映えするビーチサイドらしい可愛い家に変身しました♪



民泊なので、室内の家具・備品は全て備え付けです。普通にお料理して、暮らせるレベルまで揃えておかなければならないので結構大変ですが、インテリアが大好きな私には苦にはならず、むしろ普通賃貸物件よりも凝れるので、楽しくて仕方ありませんでした♪

今回のお部屋は、去年の6月にバリで大量に購入した雑貨をコーディネートしたり、普通賃貸ではなかなか置けない暖炉を置いたりと、すごく楽しみながら開業準備を進めることができました(^ ^)



参照:民泊用インテリアの買い付け。夢ではなくなってきた(?)バリ島移住

■ 民泊開業許可にかかった費用は約5万円

「 民泊開業許可 」の手続きは、自分で保健所や消防署などに足を運び、わからない点は担当者の方に教えてもらいながら進めました。

今回は建坪が小さいので、連動式の火災報知器と消火器を各部屋に取り付けて、保健所に届けを出して完了。かかった費用は印紙代23,000円を含めて合計約5万円程度でした。こちらは建物の広さなどで必要な設備が変わるため、費用が大きく変わるようです。

もし民泊をやってみようかと考えている方は、

・用途地域が民泊可能エリアか?
・建築確認書、間取り図が手元にあるか?


をチェックしてから手続きを始めるとスムーズだと思います。

許可を得る前、クリアしなければならない事がいくつもあり、溜息が出たこともありました。でも、通り過ぎてしまえば経験値だけが残り、大変だった事は遠い過去のように感じます。

毎回、始める前は気が重くなりますが、始まってしまえば目の前のひとつひとつをひたすらに解決していくのみ。そのうち折り返し地点が見えて、ゴールまであと一踏ん張り! そしてついには完成です!!!(T ^ T)

DIY大家になってからずっと、その繰り返しです( 笑 )。そしてその過程は、経験値が上がるたびに、少しずつラクになっていきます。つまり、不動産は実践あるのみ!ですね(^ ^)



■ お掃除やゴミ回収はアルバイトさんに依頼

話を戻します。この一宮の民泊物件を、去年の9月中旬にオープンする事ができました。ありがたいことにオープンから毎週末、ご予約をいただいています。ゲスト様に喜んでほしくて、小さなサプライズを用意したり、季節ごとの演出をしたりしながら、私も運営を楽しんでいます。

数字の話ですが、週末だけだと普通賃貸と同じくらいの売上なので、平日やハイシーズンなどでどれだけ売上げられるか?!が肝になります。12月は冬休み、忘年会、クリスマスシーズンという事もあり、他の月の2.5倍程度になりました。

ボロ戸建ひとつで小さなアパート一棟位のキャッシュフローが出ました。民泊は手間はかかるけれど、動いていれば収益率がすごいですね。

いいことばかりではありません。オープン後は掃除・洗濯・ゴミ回収が大変です。最初の数回は自分達で掃除・洗濯をしていましたが他の事ができなくなってしまうので、ジモティでアルバイトさんを募集すると良い方が見つかりました。今はその方にお願いしています。

これにより、地元に雇用を生み出しながら、自分はスケジュール管理やゲストさんとのやりとりのみで運営できるようになりました。かなり助かっています。アウトソーシングの力ですね。

ウチの物件の場合、キーワードは『 海 』ですので、やはり、暖かいシーズンにいかに稼ぐか? だと思います。今はオフシーズンですので、更にブラッシュアップして春からに備えるつもりです。

■ オリンピック関連の問い合わせが来た!

そして遂に、この夏はオリンピックが開催されます。サーフィンという1種目だけではありますが、それでも周りではビックリするような金額で期間契約した!という話が入ってきています。私の物件にもオリンピック関連の方から問い合わせが来て、話を詰めている状況です。

他のいくつか持っている戸建も、夏までに民泊化を進めたいな、と動いています。進捗についてはまたこちらのコラムで紹介させていただきますね。

チャンスが目の前にあったら全力で取りに行く。
その後はのんびり癒しのサーフィンを。


そんなスタイルで今年も精進して行きたいと思っています(^ ^)。それではまた次回、お会いしましょう♪



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プロフィール

■ 菊地美佳さん

mikasan

東京都出身・都内在住・40代 主婦

旦那さんの実家で義理家族・義犬・義猫と、義理にまみれて仲良く同居中

趣味は夫婦共にサーフィンで休日は海に通っている

■ 不動産投資歴

人生は短い、何かしなくちゃ!と模索する中、競売を知った事をきっかけに2016年より不動産投資を開始

日曜大工の得意な父と共に実家をリフォームしていた経験とインテリア好きを生かし、海辺の物件を中心にDIYでコストダウンしながら物件を再生

2017年、健美家リフォームコンテストで審査員長賞を受賞

夢は夫婦で世界中のサーフポイントを暮らすようにゆっくり巡る事。自然の中にいる事、ワクワクする事が大好きです

■ 物件取得歴

□2016年
1号 千葉県
競売で戸建(DIYコンテスト受賞物件)

2号 千葉県
戸建

3号 千葉県
競売で区分マンション(売却済)

4号 千葉県
区分マンション

□2017年
5号 千葉県 戸建

6号 千葉県 戸建

□2018年
7号 神奈川県
二棟一括中古アパート

8号 東京都
中古木造アパート

9号 千葉県
戸建 再生後、売却活動中

10号 千葉県
木造アパート+小屋←現在再生中

11号 千葉県
戸建

戸建7戸・アパート(小ぶりのもの)4棟15戸・区分1戸を所有
毎月のCFは約50万円


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