私はブログをほぼ毎日書いてフェイスブックで読者の方にシェアしているのですが、フェイスブック経由で初心者の方からときどき質問を受けることがあります。
私はコンサル業務はやっていないので簡単な返信だけに留めることが多いのですが、先日のご相談はヒヤリとさせられる物件の相談でしたので私なりの見方をきちんとお伝えしました。
その方はまだ一軒も物件をもっておられないエア大家さんで、ある業者さんから物件を紹介されたそうです。築30年ぐらいの大型RCでその業者さんが半年ぐらい前に買い取ってリノベーションを施し満室にした物件です。
私がお願いしていないのに物件資料を一式送って来られたので、いささか面くらいました（ 笑 ）。まあ、なりゆきですので資料を読み込んでご回答したのが以下の点です。
■ 初心者は小さな物件で経験を積む
その物件は販売価格が億越えでした。私の経験上、ノウハウもなく、億越えの借金を背負うのは危ないと思うんですよね。大家の会などで、エア大家さんから質問されたときも同じようにお答えしています。
私自身、サラリーマン時代にアパート経営を失敗して、たいへんなプレッシャーを感じたことがあります。仕事中もアパートのことでイライラしていたのをよく覚えていますが、そこはたった6戸のアパートでした。
それがいきなり億越えの大型RCともなると、経営がうまく行かなかったときにはそれこそ仕事が手に付かない状態になるでしょう。
ですから、初心者の方は最初に戸建てを買ってみて、仲介業者や管理会社とのつきあい方や入居付けの営業ノウハウなどを一通り身につけてから、徐々に購入物件を大きくしていけばいいと思うんですよね・・・(^_^;
■ 15年間家賃が下がらない??
送られて来た資料には業者の作った収支計算書が入っていました。これがツッコミどころ満載なのでびっくりしました。
「 購入後の15年間全く家賃が下がらない 」という前提になっているうえ、「 入居率も15年間ずっと95％を維持する 」前提で計算してあったのです。
そのエリアのことは詳しくはありませんが、15年間賃料を全く下げずに満室経営ができるエリアが、まだ日本に残されているのでしょうか？（ 笑 ）
たぶんそんなことはないと思うので、賃料の長期見通しも入居率も数字をかなり下げて見ないと地獄を味わうことになりかねません。
■ リフォーム費も修繕費も要らないの？？
同じく収支計算書を見ていたら、競争力を維持するための「 室内リフォーム費用や大規模修繕費用が全く計上されていない 」状態でした。
現時点では業者さんが外壁塗装を済ませて引き渡されるきれいな物件ですが、長持ちする良い塗料を使っているとは思えず、たぶん、5年から10年で再塗装しなければなりません。そうしたら、大型物件だけに500万から1,000万円近くの大規模修繕費がかかります。
中古物件では給排水系統のトラブルが付き物ですし、以外にテレビアンテナのトラブルも多いです。そういう費用をより現実的に見積もっておかなければなりません。
また室内リフォームに関しては、東京ルールの普及で大家負担が以前よりも多くなりました。この方は私のようにセルフリフォームをされるわけではないでしょうから、業者にすべてお任せすることになります。そうなれば、バカにできない金額が必要になるはずです。
さらに、それとは別に競争力を維持するために設備を追加する局面もあるだろうと考えると、修繕・リフォームなどの費用は、かなり多めに見ておかなければなりません。
■ 年間の手取りがたった80万円！？
以上のような甘々な収支見通しなのにも関わらず、年間の手取り収入がたったの80万円でした。
徐々に家賃が下がっていき入居率も95％未満で推移、さらにリフォーム費や修繕費用がかさめば、80万円などあっという間にマイナスになります。
マイナスということはサラリーマン収入から補填しないと経営が行き詰まってしまうわけで、破綻の入り口にたっていることになります。
そもそも論ですが、たった80万円の手取りを得たいのであれば億越えの物件に手を出さなくても、7万円の賃料がとれる戸建てを500万ぐらいで現金買いしたほうがよほど理にかなっていますよね。
使うお金が20分の1で済みますし、戸建てであればどこでも需要は堅いので失敗する可能性は限りなく低くなります。
■ 売るに売れない状態に陥る可能性も・・・
以上のような点をすべて見逃してしまって万が一購入してしまった場合、おそらく収支がマイナスになってしまうだろうことは上でも書きましたが、苦しいので売ってしまおうと思っても、売るに売れない事態に陥ってしまうかもしれません。
ちょっと計算してみましょう。
今回の物件が物件価格1億円で年間収入が800万、表面利回り8％だとします。この物件を購入後、賃料をさげつつなんとか10年間歯を食いしばって経営したとします。
10年間で賃料が20％下落したとすると、年間収入は640万円に低下しています。現在築30年なので、10年後には法定耐用年数が7年しか残りません。
かなり安くしないと買い手も融資も付かないと考え、利回り15％で値付けすると、640万円÷15％の計算で売却価格は4,270万円！
こんなに安くなってしまうんですよね。1億円の借り入れが10年間で半分以下になることはまずないですから、売却代金で残債を返済することができません。
つまり、売却して失敗の清算をしようとしても、売るに売れない状態になるわけです。
実はこういう方が世の中に多くいて、ひっそりと自己破産されていると聞きますので、売るに売れなくなるような物件を買わないのが一番です。
■ 数字をきちんと読み解けるスキルは必須
初心者の方とお会いしたとき数字の話を軽くするだけでキョトンとされたり、中にはアレルギー反応ｗを示す方もおられます。しかし私は、事業経営に数字のセンスは必須だと思っています。今回ご紹介したように数字の意味を解釈して経営戦略に反映させるセンスです。
数字に弱い経営者は、「 バットの振れない野球選手 」「 ボールを蹴れないサッカー選手 」みたいなもの。将来の破綻を避けるために、入り口でしっかりチェックされることを強くお勧めします！
