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生活保護のシングルマザーの夜逃げとマンション内コインランドリーの窃盗被害

防人レボリューションさん_画像 防人レボリューションさん 第21話 著者のプロフィールを見る

2021/10/21 掲載

こんにちは! 防人レボリューションです! 今回は前回前々回のコラムで紹介した売却益と保有期間のキャッシュフローの合計で1億円以上の利益を得た一棟マンションで起きたトラブルの話です。

参照:初のRCマンションの購入。室内にもベランダにも洗濯機置き場がなくても1カ月で満室へ

参照:初のRC物件8年後の売却益。電気温水器のトラブルと解決法。空室が埋まらないのは大家の怠慢

■ 建物併設のコインランドリーに関する反省

この物件は前オーナーが1階をコインランドリーにしていました。室内に洗濯機置場がなかったためでしょう。広さは20uくらいで乾燥機が6機、洗濯機が1機、洗濯乾燥機が2機とこじんまりした規模でした。

前オーナーは10年程にコインランドリー機材を購入したそうですが、私はこの設備を売主から無料で譲り受けました。( 正確にいうと、マンションの価格の中に入っていたのかもしれません )

そのままこの設備を使うことにしました。ランニングコストは洗剤液、柔軟剤、水道代とガス代、修理費用などで、経費を引いた純利益は月に10万円前後でした。修理も何度か行いましたが、数万円程度で済みました。

福岡の街中にありましたが、宣伝は全くしませんでした。近隣にビラを撒いたりすればもうちょっと儲かったと思うのですが、お客さんが来ても一回数百円と考えると、面倒くさくてやる気が起きませんでした。

その頃は消防士の仕事で昇任して部下もいましたし、職場の野球部の監督と小学生だった長男の軟式野球クラブのコーチもしていました。次男と長女、そして愛犬2匹の世話もあったので、本当に多忙でした。

不動産投資への挑戦は自分にとって楽しいことだったので、悲壮感やストレスがたまる感じはありませんでしたが、あの頃に戻って同じことをもう一度やれと言われたら、無理だと思います。

コインランドリーの仕事は、現金回収、室内清掃、フィルター清掃、洗剤や柔軟剤の確認と補充、修理手配などです。この物件は自宅から車で7分とかなり近かったので、自分でやることにしました。

前オーナーからは、洗剤と柔軟剤の追加注文の仕方、そして修理依頼の方法を教えていただきました。あとは「 週に一回くらい、清掃すれば大丈夫ですよ 」という申し送りがあり、最後にカギを渡されました。

最初は言われた通り、週に一回、現金回収、室内清掃、フィルター清掃、洗剤や柔軟剤の補充を行いました。ただ、とにかく忙しかったので、週に一度でもそこそこの負担でした。そのうち2週間に1回になり、月に1回になりました。

通う頻度が下がると、コインランドリーの中はゴミや迷子の洗濯物でかなり散らかった状態になりました。でも、コインランドリー経営で儲けようというような気はなかったですし、このまま月1回で大丈夫だろうと思っていました。

ある時から、「 乾燥機を使ってもしっかり乾燥出来ない 」というクレームが多くなりました。自分で行ってみて、機械を再起動して、修理のついでに室内清掃とフィルター清掃など行いました。その後、再起動すると治りました。

それでもまた3週間後にはクレームの電話が入ります。仕方がないので、修理業者を手配してみてもらうと、結果はただのフィルター詰まりでした。「 最低、週に一回はフィルターに貯まっている埃を取って下さい 」と指導を受けてしまいました。

知らなかったとはいえ、コインランドリーの利用者にはご迷惑をお掛けして申し訳ない気持ちでいっぱいになりました。それ以降は週に一回はコインランドリーに通うようにしました。( コインランドリー経営者からみると週に一回でも少ないと思いますがw )

購入6年後にコインランドリーブームが来て、近所にライバルのコインランドリーが出来ましたw。広さは3倍以上、駐車場も完備です。中もピカピカで清潔感も完璧です。勝てるはずありません! 売り上げは2〜3割落ちましたw

■ 窃盗トラブルが発生!

ある日、管理会社から「コインランドリー が壊されて現金を盗まれました。警察にも届けました 」と電話が来ました。現地を確認すると、コインランドリーの現金投入口が破壊され、現金が奪われていました。

壊されたのは、入居者用のオートロック玄関を入った所にある、入居者専用の洗濯機と乾燥機が1台ずつでした。盗まれたお金は両方合わせて1万円くらいです。ただし、機材は新品に交換すれば数十万円します。

新品に入れ替えてからまた壊されるのが嫌で、このスペースの洗濯機と乾燥機は廃止にしました。( 同じ建物の別の場所にあるコインランドリーはそのまま使ってもらえます )

故障ではなく他人に壊されたわけなので少しは保険金が出るだろうと思い、保険会社に連絡すると、保険適応外で出ませんでした。家庭用火災保険ではコインランドリー設備には保険対応しなかったのです(T . T)

一般用の火災保険の1割ほど割高になりますが、こういう時に使いたいなら、それ用の保険を掛けないといけなかったそうです。当時は火災保険に対しても知識が乏しかったので、「 もっと早く知っておけばよかった 」ということがよくありました。

不幸中の幸いで、侵入のために破壊された玄関の修理費用は住居用の火災保険を使えました。助かりました。火災保険に入る時は、補償内容をよく調べることを激しくオススメします。

■ 生活保護のシングルマザーの夜逃げ

この物件ではトラブルがもう一つありました。夜逃げです。その入居者をつけてくれたのは、エース級の仲介営業マンでした。「 20代シングルマザー、2歳の子供と入居希望。しばらく生活保護になる 」という話でした。

当時はまだ初心者大家で、空室が多いことを恐れていました。受け入れれば空室が一つ減るという誘惑に判断が鈍りました。「 社会貢献にもなる 」と自分の都合の良いように考えて、入居をオッケーしました。

忙しさにかまけて入金の確認をさぼっていたら、この入居者から3カ月の間、家賃の振り込みがないことがわかりました。客つけをした仲介営業マンに確認すると、「 確認します 」との回答。

私は初心者大家だった頃、「 若くたって、母親なんだからしっかりしているだろう。家賃滞納なんてするはずがない 」という楽観的な考えを持っていました。しかし、このまま滞納は続き、連続5カ月入金ナシと記録を更新し続けました。

さすがにマズイと思い、再度管理会社と仲介営業マンに連絡し、さらに自分自身でも入居者に電話してみました。電話に出た入居者は、「 すみません、すぐ払います 」と言うのですが、ちっとも入金されません。

1週間後に電話するとまた同じ返答です。若くしてシングルマザーになって生活保護を受給するなんて、苦労も多いだろう。何とかここから再起して欲しいと思っていましたが、さすがにこれはマズイと思いました。

「 いい加減にして下さい! 早く家賃払って下さい! 」とちょっと強く言うと、なんと逆ギレして、「 退去します! 」とガチャ切りされてしまいました。その後、夜逃げされて音信普通になりました(T . T)

当時は生活保護なら役所から家賃分ももらえるのだから、滞納はないだろう。最終的には払ってもらえるだろうと思っていましたが、まったくそんなことはありませんでした。

世の中にはいろんな人がいるものです。生活保護を受けて家賃を払わない人がいるなんて想像さえ出来ませんでした。そんな甘い考えだったので、家賃保証会社にも入ってもらっていませんでしたw

被害金額は約20万円です。今回は仲介業者と管理会社が違ったため、私がしっかりと確認しなくてはいけない案件でした。誰のせいにもできません。リスクに対して無防備でしたし、大家として未熟でした。

今は人は見かけによらないし、誰でも家賃滞納の可能性はあるし、夜逃げもするし、油断は禁物と思っています。恥を忍んで書いているこのコラムを書かせていただきました。どなたかの参考になれば幸いですw

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プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

防人レボリューションさん

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生

Twitter: @sakimorirevo


■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職
6棟 130室 6.3億円 購入

□2020年
5棟 110室 6.6億円 購入

□2021年
33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
返済比率51.5%

(2008年から始めて45棟604室購入、13棟154室売却)

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