今回は、不動産投資ができる人なら株式投資は簡単だ、という話をさせていただきます。
実は不動産投資も株式投資も、考え方や調査方法は似ているのです。そんな意味では、不動産投資家も株式投資をしないのはもったいないし、逆もまたしかりと私は考えている次第です。
さて高市首相が、日銀の利上げに難色を示していると報道されてから、改めて円安が進んでいます。そして円安を好感して、株式市場が最高値を更新している状況です。
私個人としては、この首相の姿勢に対して思うところは多々あるのですが、それはともかく不動産投資家も株式を売買していくことで、余剰資金を増やすことができるチャンスも色々あるわけで、それを踏まえて私なりのやり方をお話できればと考えています。
もちろん、不動産投資も株式投資もやり方は千差万別で、「これだけが正解」というものはありません。どんなやり方でも、それで利益が出ていて本人が精神的に大変でないのならば、全く構わないのです。
■「割引率」という考え方
その前提での話になりますが、私はもともと株式投資を継続しつつ、不動産投資をメインに乗り換えた投資家です。1998年のLTCMショック前からひよっ子として始めて、今に至っています。
その中で順守してきたやり方は、ベンジャミン・グレアムの言う『賢明なる投資家』の考え方を常に念頭に置いておく、というものです。
グレアムは、『証券分析』『賢明なる投資家』などの著作で、バリュー投資の神髄を語っていることで有名です。
バークシャーを成長させた世界的な大投資家であるバフェット翁も、この著作群を参考にしているわけで、それだけ安全面を考えるならば大切な思考法と言えるのでは、と私は感じています。
もちろん、古典に属する話ですのでこれが今の時代、特に目新しいわけではありません。しかし、この概念を心に持っているだけでも、投資家が即死するような事態は避けられるのでは、と思うのです。
グレアムは「割引率」という考え方を、投資に持ち込んでいます。割引率とは、例えば土地の坪単価が100万円くらいの場所で100坪の敷地面積を持つ家が売りに出されていたら、売値が例えば1億円ならマーケットでは特に割安でも割高でもない、適正な水準として考えることができます。
しかし、例えばこの物件が7,000万円で売り出しされていたら、どうでしょうか。グレアムの割引率から考えると、これは市場価格より3割引きという見方もできるでしょう。
逆に、この物件が2億円の売値ならどうでしょうか。
どれだけ建物の意匠が凝っていたとしても、やはり割高であるという評価になるのでは？と私は思うのです。
更地を買って自分で建築した方が、よほど割安ということになってしまうでしょう。
前提条件として、この物件の土地値段が本当に坪100万円かどうか、もあるのですが、それをクリアしていて今後も坪100万円の価格が持続的に見込める土地の場合、この物件を例えば3割引きで買えるならば失敗するリスクは相当少ないことになるというのが、グレアムの基本的な考え方になります。
実は株も似たような側面があるのです。
一例を挙げましょう。【9009】京成電鉄という株式が、東証に上場されています。京成の株価は、最近1,200円台～1,300円台といったところです。時価総額は7,000億円程度ですから、上手く買い占めることができた場合は、7,000億円で京成全体を買うことができます。（もちろんそれは、言うは易し行うは・・・ですが）
京成を見ていて面白いのは、実は東京ディズニーランドを運営しているオリエンタルランドの株を、約18％前後保有している点です。オリエンタルランド株の時価から考えると、京成が保有している分だけで9,000億円近い価値を持っていることになります。
京成株の時価総額は7,000億ですから、上手く過半数の株を買い占めたら、巨額の利益が出るということになります。
これは例えばですが、土地の値段から考えたら半値以下のアパートのようなものです。
「理屈はわかりますが、京成には固定株主や従業員もいますし、全体を買える資金量を持つ投資家はほとんど存在していませんから、そうは上手くいかないのでは？」という声もあるでしょう。
たしかに、机上の理屈と実際は齟齬が生じるのが当たり前です。しかしここで大事なのは、下値が堅いという観点です。
京成の株価が大暴落して例えば800円とかになったとしても、先ほどの割引率から考えると安心して夜眠れることになるのではと私は思うのです。
当然、京成は鉄道会社という公共インフラの会社ですから安定した経営を望んでおり、オリエンタルランド株が上がろうが下がろうが、安定的に保有していきたいという気持ちが強いでしょう。要は兆円単位の資産家でないと、京成の根本を動かすことは難しいのが実態とも言えます。
そうは言っても、京成の資産価値自体は担保されている観点から、暴落不安は低いとも考えられるわけです。（別に京成を買い推奨しているわけではありません、念のため）
不動産も同様に、先ほどの考え方に当てはまる物件ならば、万が一の損失額は限定的になります。
「そうかもしれませんが、アパートなどでそのような土地値近辺で買えたとしても、それを生かせるケースは少ないのでは？」といった声が、あるのかもしれません。
私の場合でいうと、土地値の半値でアパートを買い、その後建物を解体してから売却といったケースは何回も経験しています。当然、買値よりかなり高い売却値段になるわけで、グレアム先生のいう「割引率」は今なお生きているのでは？と思う次第です。
■まだまだ市場にチャンスはある
改めて株式市場を見てみましょう。
京成以外にも、似たような銘柄は東証や名証で散見されます。そのようなスキを突いて、村上ファンドのようなアクティビストにやられてしまうのが、最近の日本株式市場全体の問題、ということになってきます。
しかし会社側から見た場合ですが、このようなファンドが嫌なら上場しなければ良いわけで、ファンドに乗っ取られるのを恐れるなら非上場にしておけば良いだけの話です。
その点を無視して上場していた場合、オオカミのようなファンドにやられても文句は言えません。裸でスラム街をうろついて襲われても、そんな場所に行った人が悪いというだけの話です。
不動産も似たような視点でまだ買うことは出来ますし、株式も同様です。
純資産よりよほど割引されているのに、投資家に周知されていないからその価値以下で売らなくてはいけない、というケースは想像以上に多いのです。
ではどうして周知されないかというと、やはりそれだけマンパワーは限られているということに尽きると私は思います。
性能が良いAIやパートの専業従業員を使うケースは別ですが、大抵の個人投資家は多忙な日常で限られた時間の中、不動産や銘柄を見ていきます。
加えて資金量も限られているわけで、いくら魅力的な案件でも何千億円や兆円を動かせるといった投資家とは、当たり前ですが全く次元が違うわけです。
しかし、不動産も株式も実は丹念に探すと、グレアムの言う割引されたものが少なくないのが実情なのです。
株式投資家も不動産投資家も、調整局面を念頭に置きつつ、実際の価値に焦点を当てていけば、まだまだ市場にチャンスはあるのではと私は考えている次第です。
もちろん、人口減少や急速なAI発展もあり、時代は常に動いています。嗅覚を研ぎ澄ませないと、これからの時代を生き残ることは難しくなります。
それを踏まえて、成長投資以外にバリュー投資も進めることで、大けがを防げるのではと思うのです。
そして不動産だけでなく株式もですが、どれだけ割引率があろうと、将来性がないものに未来はありません。その観点は、投資においてとても大切な部分であると言えるのでは、と思うのです。
加えて長短の金利や為替など、世界的な森羅万象の動きが、相場には時間差こそあるのですが、いずれは織り込まれていきます。
いずれにせよ、実は株式も不動産も常に割安なものは散見されており、機関投資家や個人投資家含めて、全体を知ることなど出来ないでしょうから、投資する機会はいつも色々ある、と言えるのではないでしょうか。
皆様のマーケットにおけるご健闘を、心から願っています。
