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「この部屋、埋まりませんよ!」仲介業者さんの本音 Part2

山岡清利さん_画像 第10話

健美家不動産投資コラム

「こうすれば埋まるのに!」「こんなんじゃ埋まりませんよ!」 「汚い物件は捨て物件!」「冬の外階段物件はないです! 行きません!」 今日は前回に続き、「代理営業」の現場で、仲介スタッフから聞いた 「生の声」をお伝えします。 客付けの最前線で働く彼らの声には、満室へのヒントが満載です。 ぜひ参考にしてください・・・
みなさん、こんにちは。満室研究所所長の山岡清利です。
今日は前回に続き、「 代理営業 」の現場で、仲介スタッフから聞いた「 生の声 」をお伝えします。

「 こうすれば埋まるのに! 」
「 こんなんじゃ埋まりませんよ! 」


客付けの最前線で働く彼らの声には、満室へのヒントが満載です。
ぜひ参考にしてください。


【 管理状況編 】

「 汚い物件は捨て物件 」
清掃がきちんとされていない物件を仲介業者はみんな把握しています。決め物件の前にわざと汚い物件を案内して、決め物件の成約率を上げるんです。いわゆる「 当て部屋 」ですよ。

「 夜の内見は管理がきちんとしている所しか行かない 」
適切に管理されている物件はいつでも共用部分の照明切れがないので安心して内見できますね。反対に、管理不足気味の物件は蛍光灯が切れているリスクがあるから、夜は行きません。

「 冬の外階段物件はないです! 行きません! 」
雪の積もった外階段を見せたって、どうせ決まりませんよ。行くだけ無駄なので、最初から外しますね。

「 大家さんが直接営業に来るなんて! 当社の管理ならそんなことしなくてもいいですよ 」
山岡注:じゃあ、ココを決めてくれたらオーナーさんも管理会社の変更を考えるかもしれませんよ? と切り返しますが、今までこのセリフを聞いた店では決まったためしがありません。

「 XXXXX管理会社は嫌いだから、積極的には紹介しない 」

「 XXXXX管理会社はルームクリーニングが汚いから、行くだけ無駄 」

「 XXXXX管理会社はルームクリーニングが綺麗なので安心 」
山岡注:管理会社さんによって物件の評価が分かれることも多いようです。管理会社選びも重要ですね。


【 懇親会編 】

「 飲み会は正直、嬉しいです 」

「 テンションが上がるのはやっぱり、魚より肉っすね! 」

「 決めた後の飲み会もいいんですが、決める前に空室作戦会議として飲み会に招待されると、やっぱりなんとかしてあげようと思いますね
ただ、「 奢ったんだから絶対に決めろよ! 」と圧力をかけられると正直引いてしまいますが…


【 その他編 】

「 お土産は洋菓子がいい 」
いや、お土産なら何でもうれしいんですよ。でも、できたら和菓子より洋菓子が嬉しいかな。

「 営業謝礼は…もちろん欲しいです!」
山岡注:やっぱりね。(^_^;)


と、今まで代理大家として沢山の仲介営業員とお会いして来ましたが、毎回面白い話が聞けます。

ひとつ言えるのは、彼らは基本的に大家と直接折衝したいと考えているということです。その理由は交渉が入った際、管理会社に電話確認を取ってもすぐに回答が得られない事が多く、せっかくのお客様を逃してしまうことがあるからです。

あとひとつ、大切なのは業者さんと、人として誠実にお付き合いすることです。私のところには、こんな電話がかかってくることがあります。

「 本当はこの管理会社、嫌いだから紹介したくないんですよ。でも、山岡さんのお客さんの物件だから紹介します。ところで今、お客様から家賃交渉が入っているのですが、僕から奴らにお願いしたくない( 管理会社の担当者に頭下げたくない )ので、山岡さんに電話しました。山岡さんから大家さんに条件を伝えてくれませんか? 」

嫌う理由は、( はたから見れば )大したことないのです。「 以前、交渉をお願いしたら簡単に断られた 」「 言葉使いが悪い 」「 いくら待っても連絡がない 」など非常に小さな事がほとんどです。でも、意外とあとに引きずることもあるようなのです。

これって、大家さんに対しても同じはず…。彼らも人間です。不用意な態度や発言で、ネガティブな印象を持たれないように、注意したいところです。

※紹介した内容はあくまでも個人営業員さんたちの声を集めたものです。もちろん、仲介業者さんたち全員がそう考えている訳ではありません。念のため。

次回もお楽しみに!
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プロフィール

■ 山岡清利さん

山岡清利

ブログ:報告ネット業務日誌

■ 山岡さんの年表

東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。

当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。

得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けている。

現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。

■ 山岡さんの所有物件

2002年
  札幌市西区 新築木造AP 6戸

2003年
  札幌市中央区 新築木造AP 8戸

2004年
  札幌市豊平区 中古区分 1戸

2005年
  札幌市西区 新築木造AP 8戸

2006年
  札幌市中央区 中古木造AP 8戸+テナント

・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・竃梹コ研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道支部

■ 講演実績

・健美家アカデミーセミナー
・さくら事務所エクシードXセミナー
・J-REC北海道支部セミナー
・賃貸住宅フェア2012in札幌
・賃貸住宅フェア2013in東京
・ファクターナイン・小野寺燃料セミナー
・札幌リスティング協会セミナー
・潮産業株式会社セミナー
・北央信用組合セミナー
・清陽通商株式会社セミナー
・BUFFALO ITソリューションズセミナー
・日本不動産経営協会(ジャルマ)セミナー

ほか

■ メディア掲載歴

・北海道新聞
・フジサンケイビジネスアイ
・住宅産業新聞
・全国賃貸住宅新聞
・グローバルオーナーズ
・家主と地主
・常口アトム住宅新聞
・BIG tomorrow
・財界さっぽろ
・クオリティ
・PocketClub
・北海道文化放送スーパーニュース
・TV北海道けいざいナビ北海道

ほか

■ 著書



「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法

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