• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

7,013アクセス

原状回復が終わっても埋まらない部屋の共通点

山岡清利さん_画像 山岡清利さん 第120話

2021/4/11 掲載

皆さんこんにちは、満室研究所所長の山岡清利です。今日は、入居付けに強い原状回復 についてお話ししようと思います。

多くの大家さんが、退去後の入居付けに強い原状回復と空室対策のコストバランスに悩んでいるようで、よく「 どのくらいやれば良いの?」「 掛けるコストはどの位?」と質問を受けます。

コストの掛けすぎは費用対効果の観点からも無駄になりますし、かといって掛けなさすぎると中途半端な部屋となり、決まりにくく機会損失を被ることになります。コストバランスを間違えると悲劇です。

お金は出したくない、安く見栄えを良くしたい、そして速攻で入居して欲しい・・・・(爆)
まぁ、大家なら誰もが持つ願望ですよね〜。今回は、そうしたお悩みを解決しようと思います。

■ 入居付けのためのリフォームは2種類ある

そもそも、入居付けのためのリフォームは、下記のように2種類あり、別々に考えないといけないので注意しましょう。

1)原状回復リフォーム
文字通り退去後に入居時の状態に戻すリフォーム

2)空室対策リフォーム
周辺ライバル物件との差別化や入居付けに効果があるリフォーム

難しいのは、原状回復と空室対策の範囲で工事箇所が重複する部分をどうするか。この2つのリフォームをミックスして考えないと、トンチンカンな部屋が完成するので注意しましょう。

< ケース1 >原状回復に手を抜き、設備だけ良くした部屋

こうしたケースは、現場を良く見ない突っ走り型遠方大家さんの部屋に多く見受けられます。

遠方投資のために現場を確認できない状態で、委託管理先に「 回復費用を抑えるように指示 」するため、管理会社側で必要最低限の原状回復だけ行い、施主支給でお洒落な照明や、家具、ステージングアイテムを送り付け設置するパターンですね。

この場合、壁紙にクスミや傷があったり、建具に傷や塗装剥がれがおきていたり、水周りや窓枠コーキングが剥がれていたり、カビが落としきれていなかったり、襖すべりが一部欠損していたりと、室内のくたびれ感が回復していない状態で、お洒落な照明がついているというようなチグハグな部屋になりがちです。

内見すると、「 あぁ〜頑張りが変な方向に行っているなぁ〜 」という印象を受けます。部屋の違和感から、内覧があってもまず決まりません。

< ケース2 >建築当時に戻す原状回復に最大限の力を入れた部屋

内装補修を建築当時の状態に完璧に戻す工事は、一見良いことと思われますが、私から見ると一番頭を使わないダメリフォームです。同じ素材、同じ色合いに戻すだけで、一切頭を使っていません。

周辺のライバル物件は、今風の内装にしているのに、頭を使わないで工事された部屋は、一見キレイなものの、築年数なりの古い部屋( 陳腐化した部屋 )になってしまいます。商品である部屋に訴求効果がないため、客付けに苦労します。

< ケース3 >継ぎ接ぎだらけの回復工事と空室対策を一部入れた部屋

破損個所だけ原状回復工事を実施したため、建具を塗装してそこはキレイになっているが、コスト重視のために、破損個所だけの塗装等に抑えてしまい、室内にキレイな箇所とくたびれた箇所が混合するケースです。

この手の原状回復がされた部屋は本当に多く見かけます。「 リフォームしたのに決まらないのです 」「 コスト掛けたのに決まらない 」「 ドタキャンが相次ぐ 」など、よく相談を受けます。

他には、差別化としてアクセントクロスを取り入れたが、室内完成イメージを考慮しておらず悪趣味なクロスになってしまっている等、カラーコーディネートを考えないで施工した部屋は、苦戦しています。

インパクトがあるので、内見時は一瞬だけ「 すごい 」と思わせることができますが、しばらくすると「 でもなんか変 」と、違和感を持たれて、結局成約まで辿りつくことが出来ないのです。申し込みが入ったのに後日キャンセルされるということもあります。

■ 入居付けに強い原状回復をするには

まず、築年数と部屋の朽ち具合をしっかりと把握しましょう。築年数が経った部屋を、最近の新築物件のように最新の内装デザインや設備にする事は無駄ですし、そもそも不可能です。

私は原状回復リフォームで一番優先する第一優先事項は 清潔感アップ です。

清潔感が感じられない部屋は決まりません。周辺のライバル物件と入居者の争奪戦を行うのですから、戦いのフィールドに立つためにもお部屋の清潔感は絶対に妥協してはいけません。

第二の優先事項は、築年数に沿った補修 です。

簡単に説明すると、築15年以上経つ部屋の壁紙なら、純白に近い白色を入れるのではなく、アイボリー系色で厚みのある壁紙を選ぶという具合です。

築年数が経った部屋は、クスミが見られ、設備のプラスチック部分も黄ばんでいます。そんな部屋に純白に近い白色の壁紙を貼ったら、確かに壁紙だけはキレイですが、それ以外の部分のクスミや黄ばみが目立ってしまい逆効果です。

厚みのある壁紙は、ボードのゆがみや、ボードのずれや段差、ビス頭などを拾いにくいので壁面がキレイに見えます。さらに、電球や蛍光灯も電球色に交換し光色で経年劣化を隠すと良いでしょう。

窓枠や窓台、キッチンカウンター、ドアの三方枠などがクリア塗装の場合、これまでお住まいになられた方々の生活跡が、どうしてもついてしまいます。

何も考えず「 建築当時に戻すのが原状回復だ 」と考えて、こうした前入居者の痕跡の上にまたクリア塗装を施工してしまうと、シミや傷跡を隠せません。これではコスト投下の意味がありませんよね。

こうした部分は、ブラウンやアイボリーなどのペンキで上塗りすれば、清潔感が向上します。この工法なら、部材を交換する必要もなく、見栄えもキレイになり、コストも下げる事ができます。

■ 結局のところ・・・・

原状回復をしたのに埋まらないという方は、入居者目線で内装工事をしていないのです。委託管理会社の担当者は、組織の一員ですので、やりたくても前例のない事は出来ませんし、失敗したら責任を追及されるため、消極的なリフォームしか出来ない状況にあります。

また、大家側が「 コスト・コスト・コスト 」と必要な経費まで出し渋ったり、担当者が何かアイディアを出しても「 それをやったら決まるのか!? 」と圧を強めたりすれば、ますます決まるお部屋には遠のいてしまいます。

担当者も、大家の利益のために一生懸命に空室対策をしても業務が増えるだけ。給料も上がらないのであれば、消極的な工事や対策に留まる事になります。本当に彼らのストレスは常にMAXで、大変な職種だと思います。

このように、誰もが現実から目をそむけ、当事者意識を持たず、部屋に 愛情 を注がない状態が、バランスの悪い原状回復の部屋を作り上げてしまうのです。

賃貸業は住む方が居て初めて収益を上げる事ができます。それにもかかわらず、多くの物件で愛のないやっつけ内装工事がされているという事実があります。

その証拠に、常時高稼働率の物件は、大家さんが何かしら手を入れています。今、空室に悩んでいるという大家さんは、物件にもう少し愛情を注いでみてはいかがでしょうか?

物件への愛情原状回復リフォームは、次回で詳しく説明させて頂きますので、お楽しみに〜(^O^)/

プロフィール

■ 山岡清利さん

山岡清利さん

ブログ:報告ネット業務日誌

  • 札幌がんばる大家の会会員
  • 北海道大家の会会員
  • ㈱満室研究所役員
  • J-RECメンバー
  • エクシードXメンバー
  • 全国大家ネットワーク北海道支部

■ 山岡さんの年表

東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。

当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。

得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けている。

現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。


■ 山岡さんの所有物件

□2002年
札幌市西区 新築木造AP 6戸

□2003年
札幌市中央区 新築木造AP 8戸

□2004年
札幌市豊平区 中古区分 1戸

□2005年
札幌市西区 新築木造AP 8戸

□2006年
札幌市中央区 中古木造AP 8戸+テナント


■ 講演実績

  • 健美家アカデミーセミナー
  • さくら事務所エクシードXセミナー
  • J-REC北海道支部セミナー
  • 賃貸住宅フェア2012in札幌
  • 賃貸住宅フェア2013in東京
  • ファクターナイン・小野寺燃料セミナー
  • 札幌リスティング協会セミナー
  • 潮産業株式会社セミナー
  • 北央信用組合セミナー
  • 清陽通商株式会社セミナー
  • BUFFALO ITソリューションズセミナー
  • 日本不動産経営協会(ジャルマ)セミナー

ほか


■ メディア掲載歴

  • 北海道新聞
  • フジサンケイビジネスアイ
  • 住宅産業新聞
  • 全国賃貸住宅新聞
  • グローバルオーナーズ
  • 家主と地主
  • 常口アトム住宅新聞
  • BIG tomorrow
  • 財界さっぽろ
  • クオリティ
  • PocketClub
  • 北海道文化放送スーパーニュース
  • TV北海道けいざいナビ北海道

ほか


■ 著書

山岡清利さん著書

「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法

ページの
トップへ