みなさん、こんにちは！きこりです。
新年度が始まり、新生活を始めた方は段々と新しい環境に慣れてきたころではないでしょうか。
きこりは本業で戸建買取ファンドを始め、ものすごい量の物件資料をスマホで見続けていたら目が取れました。
さて、これまで持たざる者からの不動産事業として1～4限目までの授業を行ってきましたが、ここまで頑張って読んできてくれた皆さんのために一休み入れたいと思いました。
なので今回は授業から外れて、きこりが過去イチ儲かった話をして、みなさんの英気を養い、やる気燃料を注入したいと思います。
■3年保有で売却益0.5億円超！今でも週に1つは出る『〇〇〇』物件とは！
きこりがこの10年の不動産経験で、ワンショットで一番利益が出たのが『貯土地』物件の売却益でした。
みなさん『貯土地』ってなんだ？と思うと思いますが、それもそのはず、きこりが作った造語で、詳しくは以下に当てはまる物件です。
・エリア：都内や都内近郊など新築戸建てが良く立つ居住重要が強いエリア
・物件：更地であれば戸建て用地にできる土地にアパートが乗っているもの。土地相続税路線価ベースで土地積算が売価の最低6割、できれば7割以上ある
・融資：とある銀行さんのアパートローンで購入可能(後述)
こういった物件を購入し、返済を賃料で行っていくことで、少しずつ貯金のようにその土地が自分のものになっていくため『貯土地物件』と言っています。
■貯土地物件に積極的に融資を出してくれる金融機関とは？
貯土地物件には築30-40年程度のアパートが乗っていることが多く、通常の金融機関では融資不可。融資してくれて10-15年程度なので、返済比率が高すぎてキャッシュフローがマイナスになってしまいます。
この問題を解決してくれる銀行が『静岡銀行』さんです。
静岡銀行さんの『ワイドローン』という商品は、上場企業(非上場でも親会社が上場や海外の本社が上場していて有名であれば可)のサラリーマンで年収700万円以上、蓄財1,000万円以上あると、貯土地物件に対してフルorオーバーローンで35年、3.6%の融資がつきます(24年4月現在)。
当初はこの商品でCFがどんどん出る物件を探し、1棟購入しました。3.6%と金利は安くないですが、長期で融資を引いてくれるのでCFが出るため、サラリーマンを卒業した今でも、きこりはその物件を所有しています。
ただ、これは使いようによっては都内の好立地でも物件を買うことができ、『プチ資産家プレー』ができると考えたのです。
■利回りだと〇%以上、都内や関東近郊で駅から〇分程度が狙い目！
きこりは通常CFが出る物件を買うので資産性はあまり見ていないのですが、よく利回り1桁台で駅から10分程度の物件を、都内や神奈川・千葉・埼玉の主要駅近くで見かけていました。
こういった物件でもよければ静岡銀行さんで簡単に買えるんだけどなー、と指をくわえて見ていましたが、ある時からこういった物件でも、購入して返済を進めてから土地として売れば大きなキャピタルゲインが狙えると考えるようになりました。
それから『利回り7%以上』、『駅から徒歩10分程度』で土地積算が売価の6割以上の物件を主に都内で物件を探すようになりましたが、毎週かなりの数がヒットしましたし、今でも毎週ヒットがあります。
都内でも超人気の渋谷や目黒などの駅では出ないですが、そこにアクセスがよい明大前や蒲田など乗降客数が多く、ベッドタウンとしても機能しているような街では上述のような物件がチラホラ見られます。
■貯土地物件は「土地を〇〇以上に〇〇して売却」することで最大化！
良さそうな物件が見つかったら、その土地を『2つ』以上に『分割』して売却できそうか、検討します。
貯土地物件は①『更地』にしたら高く売れるがアパートが建っていて、かつ入居者さんもおり、短期間で土地にするのが困難で価格が安い、②用地を『複数』に分けて戸建用地として売ることで売却額が大きくなる、の2つの足し合わせで旨味が最大化されます。
①についてはきこりは時間をかけて入居者さんとの契約を定期借家に変えていくことにしました。
いきなりお願いしても難しいですが、更新のタイミングや滞納があった際などに、定期借家に変えてくれたら賃料を下げたり、滞納もチャラにしたりするなど、入居者さんにもメリットを出して納得してもらって、喜んで定期借家に変えて頂きました。
当初想定では数年掛かると思っていましたが、2年で1室を除いて全て定期借家に変更してくれました。
②については購入前に建築士さんに依頼し、どのくらいの大きさの建物をいくつ建てられるかボリューム出し(延床面積算出)をすることで把握できます。
200㎡をそのまま売却するより、100㎡を2つで売った方が高くなるので、いくつに分割できそうか、周りの新築戸建てと同じような広さや階数になるかを購入前に確認しておきます。
≪購入時のアパート配置図≫
建築士の方に作成頂いた土地の分割案。戸建て2つに分けられることが購入前に分かる。
■保有時の数字を公開！
この貯土地物件は3年間保有しましたが、その最後の年の数字が以下のグラフです。
返済比率も7割を超えていて、1年間保有しても火災保険や諸税を払うと手残りは35万円程度にしかなりませんでした。3年保有しても100万円程度です。
借入を6,400万円していてこの数字は、CFを出すという観点では全くやってはいけない物件なのですが、キャピタルを得るという点では問題がありませんでした。
というのも購入前から最後は更地にして2つの戸建て用地として販売すれば一つ4,000-4,500万円で売れることをヒアリングで確認していて、購入した時点で含み益があることを調べた上で購入判断をしていたからです。
■実際に売却した物件のスペックと売却の利益はこちら！
売却した物件のスペックは以下の通りです。大井町から徒歩9分で、6,400万円、利回りは6.7%、昭和60年築の木造で1DKが6戸、土地が約47坪でした。
一方、売却時の価格は1.2億円！6,400万円に対して自己資金を400万円入れ、かつ3年ちょっとで返済が300万円ほど進み、残債は5,700万円。
売却諸費用に840万円(解体、敷金返金、立退き、仲介手数料、測量、司法書士手数料等)かかったので、12,000-5,700-840=5,460万円が売却時に残りました。
但し、個人所有かつ5年以内の短期譲渡だったため、その他の個人収入を含めると所得税に2,000万円弱支払うことになり、泣く泣くふるさと納税王様とその年はなりました。
■本来はもっと長く保有してインフレをエンジョイしたかったが、自分の成長を選んだ
本来、貯土地物件は短期で売却するものでなく、長期で運用して残債を極力減らして手残りを大きくするのに適した手法と思っています。
なので、この買い取りオファーがあった際に税金まで計算して3,000万円ちょっとの手残りだと、やるかやらないか迷いました。
ただ、そのお金があったら、また何か面白そうな不動産を仕入れられるのではないかと頭の中で悪魔キコリが囁き、その声を受け入れることにしました。
結果、またどこかでお話したいと思いますが、福岡市の人気商店街から1本入ったところに打ちひしがれたボロアパートを発見し、テナント用にコンバージョンすることで毎月40万円程度の手残りCFと15年後の完済後には1-1.5億円の土地を手にすることが出来ました。
売却による財務の改善がなければ、業者さんの多くが融資付け出来なかった物件にきこりが融資を引くことは難しかったと思います。基本は数字を優先するきこりですが、たまには心の声に耳を傾けるのもよいなと今では思っています。
さて、休憩コンテンツいかがだったでしょうか？
税金を払うと手残り3,000万円ちょっとですが、冷静に考えると3年間で3,000万円を貯めるのはとても大変で、不動産の一番の強みであるレバレッジと購入までの事前の調査が成せる技だったと思います。
次回は持たざる者の不動産事業の5限目(物件購入)に戻りたいと思いますので、お楽しみに～！(GWできこりが子息たちに養分を吸い付くされていなければ)
