旧耐震7,500万円RCの購入から満室まで。築古物件検討時のチェックポイントはココだ！

こんにちは♪ 豊橋大家ゆうちゃんです！

キックボクシングの試合が決まり、日々トレーニングに励んでいる今日この頃です！格闘技観戦は子供のころからずっと好きで、いつか自分もやってみたいなと思っていました。ただ、勇気が出ず気づいたら46歳！

そのことを妻に話したら、「今が一番若いでしょ。あなたの性格からしてやらなきゃ後悔するんじゃない？」と言われ、キックボクシングジムの門戸を叩いたのが昨年の9月でした。

0からの挑戦だったので、何もかも分からない状態からのスタートでしたが今では予想以上にどっぷりハマって寝ても覚めても格闘技のことを考えています！

こういった自分のやりたいと思ったことに思う存分コミットできるのも不動産投資のおかげですね！ 今後も”最強の不動産投資家”目指して日々精進したいと思います（笑）

■ 旧耐震大型築古RC購入を即断即決で決めることができた理由とは！？

さて、今回は2016年に購入した築古RCのリフォームの話に移りたいと思います。築古RCの再生としては3棟目となる物件で、10部屋空きの状態で購入しました。物件のスペックは以下の通りです。

上記の数字を見て、皆さんから「1,500万円も指値が通ったって？　0.69％って金利低くない！？」との声が聞こえてきそうなので、その理由をまずお話しします。

指値が通った理由は、売りに出す直前にトラブルが、続き売主が早く売りたいと思っていたからです。また、旧耐震の築古で空室も多かったので、不動産屋も買主を見つけるのは難しいと思っていたようです。それで、なんとかまとめようとしてくれました。

ただ、豊橋大家塾の先輩、パンチ親分さん（仮名）からは、「高く買っちゃったね！俺なら3,000万指値をして6,000万で買う」と言われたので、それでも高く買いすぎたのかもしれません( ﾉД`)ｼｸｼｸ…

低金利の理由は複数行に打診をして、コンペ的に条件を出してもらったからです。その中から融資に積極的な信金さんが「0.69％、25年でどうですか？」と言ってくれました。

ただし、信金単独で金利1％以下にすることはなかなか難しいため、信金のセントラルバンクである信金中央金庫との協調融資で金利を下げてもらっています。

ちなみに、不動産屋の担当者は売りにくい物件と思っていた様子ですが、投資家の立場としては、路線価に近い売値で高利回りだったため、ライバル出現の可能性があると思っていました。

そのため、早く決断をしなければと考え、見に行った日に買付を出すことができました。即断即決できた理由は、私の「買っても良い築古RCの構造・設備の基準」にマッチしていたからです。

■ 築古RCのリフォームはどこまでやればいい！？

次に、室内はというと、この年代の築古RCに多い「THE昭和の団地」というスペックでした。

こういった古めかしい間取りや設備って、見れば見るほど気になってリフォームしたくなりがちです。しかし、フルリノベしてもそれを家賃に反映できるようなエリアでもありません。

そこで、管理会社と相談して、以下のそこそこのリフォームだけして、地域最安値で貸し出そうと計画を立てました。

1）外壁・共用部はファサードの一部と玄関扉だけを塗装（50万円）

ビフォー

アフター

高所作業車で階段軒だけ塗装しました。

ビフォー

アフター

黄緑の扉をベージュに塗り、むき出しの玄関にシートを貼りました。

2）室内洗濯機置き場の設置（6万円）

ビフォー

アフター

2100mmあったキッチンを1800mmにして洗濯機置き場を設置しました。
ただし、これについては、「キッチンが狭くなるくらいなら洗濯機置き場は外が良い」という方が一定数いたので、正直、正解とは言い切れません。

3）その他リフォーム工事

コラム第2話で初めての旧耐震築古RCの再生を手掛けた際、最低限リフォームでなかなか決まらなかった経験から、この時は上記の通りそこそこのリフォームを行いました。

トータルのリフォーム費用は、外壁の一部と10部屋のリフォーム代を合わせて約580万円です。

水回りや壁紙などもちょこちょこ直しました。

DIYが得意な方からは、「コストをかけ過ぎだよ」という意見が出そうですが、空きの多い築古物件の再生では機会損失を最小限に止めることを優先し、それを金融機関へ実績として報告した方が今後につながると思います。

そういう意味で、私は築古再生に取り組む場合、リフォーム費用ももちろんですが、仕事が早いチーム力のある業者さんにお願いするようにしています。

ちなみに、この物件のリフォームもそうですが、私はあえて創業間もないリフォーム業者さんや若い職人さんに仕事をお願いすることが多いです。

それは、創業の頃から信用して仕事をお任せすると、その後も私が困っていたり、ハードルの高い物件を手掛けたりする時も優先して仕事に取り組んでくれるからです。

■ 成功した新しい客付けの方法とは！？

なお、客付けについては、ステージングした家具・家電ごとプレゼントや初期費用大家負担キャンペーンなど様々な作戦を試みました。その中で2部屋の入居に結びついたのが、「引っ越し応援キャンペーン」です。

ポータルサイトで近隣の同じようなスペックの物件で当物件よりも家賃の高い物件に、「引っ越し代を負担するから引っ越さないか」とチラシを撒く作戦です。その結果・・・・

ただし、この作戦はその物件の大家さんや管理会社に喧嘩を売る形になるのでクレームが入ることは覚悟して実施しましょう（笑）

そして、この物件については、最強のパートナーであるやり手の管理会社さんのおかげで、購入後7ヶ月で満室達成することができました。

■ 7,500万円で購入した大型築古RC再生実績は！？

購入から数年経ち、現在築42年になりましたが、今でも強力なキャッシュマシーンとして満室稼働してくれています。

築古再生事業は満室になるまでいつも不安でいっぱいで、二度とやるものかと思いますが、満室達成してしまうと安心して、またすぐやりたくなってしまうので困ります（笑）

引き続き全国で再生仲間を募集中ですので、Xで絡んでもらえると嬉しいです。
https://twitter.com/toyohashiyuchan

最後まで読んでいただきありがとうございました。