ピンチの連続！！空室率72％！初めての旧耐震築古RC物件再生時のドタバタ話

こんにちは♪ 豊橋大家ゆうちゃんです！ 今年も１月から豊橋大家塾が本格的に始動しました。豊橋大家塾では最近買った物件の見学会を中心に活動していますが、すでに５月までの１２人１２棟の見学が決まってます。

３月は金融機関の融資が出やすい傾向にあるので、ますます皆の購買意欲が高まって熱気ムンムンな雰囲気です。僕も頑張ります！

さて、今回は私の3棟目となる2014年のサラリーマン時代に購入した旧耐震築古RC物件の再生エピソードを紹介します。

その頃、私の狙っていた物件は「都市部の駅近で、空室の少ない利回り12％以上の物件」でした。地方の空室率の高い築古物件は、恐怖でしかありませんでした。

ただ、私が希望する物件は、当時でも競争が激しく、表に出ると瞬間蒸発してしまい、なかなか買えない状況が続いていました。

「このまま方向性を変えないとセミリタイアどころか今後1棟も買えないのでは？」と思い悩んでいた私は幼馴染でありサーファー仲間のたけちゃんに相談しました。

すると、たけちゃんから「築古物件の何をビビってるの？空室率が高くても現状家賃で返済できれば問題ないじゃん。高利回りなら、むしろ、残りの部屋を埋めたら全部儲けになるでしょ」と言われました。

実際に築古物件を買って運営しているたけちゃんの言葉には説得力がありました。単純な私は「確かに」と少し恐怖心が和らぎ、探す物件の範囲を広げることにしました。

■ 初めての地方築古再生物件への挑戦

そんな中、地場の老舗不動産屋から、「こんな物件誰もいらないと思うけど、相続絡みで相談された物件があるんです」とかなりテンション低めの状態で物件情報をもらいました。

売値4,000万、1976年築（旧耐震）RC物件（3Ｋ×18戸中13戸空室）、土地1,170㎡　駐車場18台というものでした。ただし、前面道路2ｍで要セットバック。現状月額賃料は225,000円（5部屋）です。

 

初めて購入した築古RC物件のビフォー

物件情報を見た私は、「確かに見た目はボロいし、隣は廃工場でやばそう。でも、待てよ。現状でこの家賃ということは満室なら月81万の家賃収入。利回り24.3％だよね？ ありじゃね」と思いました。

すぐさま紹介してくれた地場の不動産屋へ行き、リフォーム代が莫大にかかるという理由で、500万の指値をして、3,500万で買付を出しました。

不動産屋さんはガラガラボロボロのこの物件をすぐに買ってくれる人が現れるとは思っていなかった様子で、売主を説得してくれ、「一発ＯＫ」で買付が通りました。

不動産屋が「この物件は売れるはずがない」と思っている物件は、「この買主でまとめてこの仕事を終わりにしたい」という理由から指値を入れても売主に本気で交渉してくれます。そのため、安く買える可能性が高まります。

融資は苦戦すると思いきや、住宅ローンを借りている地場の信金に相談すると、「土地の担保価値があり、現状家賃で返済できるので土台に乗りますよ。定期預金、お子さんの積み立てもやってくれているので、ごり押ししますわ」という返事でした。

結果、この信金さんでのアパート購入は1棟目だったにも関わらず、フルローン、期間20年、金利1.5％で融資承認がおりました。やはり、少額でも普段からお付き合いを継続しておくことは大事ですね。

■ 問題山積み！猫に餌をやるおじいさんへのアプローチ

こうして、無事融資は通ったものの、問題は山積みでした。購入時は、以下のような状況でした。

その中でも特に頭を悩ませたのが②の猫問題です。物件に行くたびに10匹以上の猫がいたので、「やたら野良猫が多い物件だな」と思っていました。

そのため、まず「猫の引っ越し作戦」をたて、かつおぶしでおびき寄せて、自然豊かな草原などに解き放とうと試みました。しかし、近づこうとすると逃げられるか、引っ掛かれそうになるかでなかなか捕まえられません。

そこで、次に「原因を突き止める作戦」に変更して、入居者に話を聞くことにしました。まず、5人しかいない入居者の中で、もっとも長く住んでいる仙人のようなおじいさんに話を聞くことにしました。

おじいさんは「猫が増えた原因？知らねぇな」とすっとぼけていましたが、部屋の前に餌のお椀があり、明らかに餌付けしている様子でした。しかし、私が注意しても管理会社から言っても、やめる気配はありません。

そこで、作戦第3弾として「コミュ力モンスター投入作戦」を決行することにしました。主役は、普段からお世話になっている塗装屋のおっちゃんです。

「早い、安い、大雑把」が売りの塗装屋のおっちゃんは、誰とでもちょっと会話をしただけで「友達になった」と言います。私が猫に餌をあげるおじいさんの悩みを相談すると、すぐに会いに行ってくれました。

戻ってきたおっちゃんは、「仙人じいさんと友達になったぞ。猫にもう餌はあげないといっている」と言うではありませんか。半信半疑で物件に行くと餌のお椀はなくなり、おじいさんも私の話を聞いてくれるようになりました。

やはり、「何を言うか」ではなく、「誰が言うか」。「伝える内容」よりも、「伝え方」が大事ですね。勉強になりました。

■ コストを抑えた第一弾リフォーム！

次は、13部屋も空いている室内のリフォームに移ります。しかし、当時の私にはお金も経験もありませんでした。

極力コストを抑えたかった私は、リフォーム業者への最低限の発注と、先輩大家のMrバイクさん（仮名）の力を借りてのDIY、プロパンガス屋さんからの設備貸与で乗り切ることにしました。

また、築古再生のファーストステップとして、「現入居者に喜んでもらうことが重要である」と先輩大家さんから聞いていたので、以下を実施しました。

①管理をしっかりしてくれる管理会社と契約
➁シルバーさんに週1の清掃依頼
③ファサード・共用部・鉄部塗装
④掲示板を設置し、まめに案内を出す
⑤駐車場のラインを引き直し、駐車しやすくする
⑥物件名をおしゃれな名前に変更

入居者の方には⑥の物件名変更以外は喜んでもらえました(;’∀’)

そして、なるべくお金をかけない第１弾リフォーム計画を立てました。

上記のリフォームについては、まず5部屋のみ実施して、入居が決まってからお金を貯めて、２部屋ずつリフォームしていくことにしました。

6月に購入してから３か月で5部屋のリフォームが完成、９月に入って、いよいよ募集を開始することにしました。

■ 入居が決まらず大ピンチ！追加作戦の結果・・・

募集の際は賃料を相場より5000円程下げました。中も小ぎれいにしたので決まるだろうと安易に考えていたのですが、3ヶ月たっても申込はもちろん、内覧の連絡さえありません。空室は13部屋のままです(;’∀’)

↑第1弾リフォーム工事として”そこそこリフォーム”した室内

返済は何とかできるものの、リフォーム費用でどんどん現金が減っていきます。妻の「本当に大丈夫！？」という言葉が刺さります。

いてもたってもいられなくなった私は豊橋大家塾の先輩方に片っ端から相談しましたが、「再生物件は満室になるまで時間がかかるからね～」との回答ばかり。

その中、大手のアパート建築会社で働く先輩大家のパンチ親分さん（仮名）が、「リフォームが中途半端。その程度のリフォームの割には家賃が高い。客付けは管理会社に丸投げ？3ヶ月経っても動きがなかったら他の仲介店も回らなきゃ」とアドバイスをくれました。

これをきっかけに、本気モードのスイッチが入り、次々に新たな作戦を決行していくことになります。

この追加リフォームを決行したことにより、これまでコツコツ貯めてきた家賃収入が全て吹っ飛ぶことになり、サラリーマン収入で貯めたなけなしのお金にまで手を付けることになります。

ついに妻が「私たちの生活どうなるの？」と言い出し、私は金銭的にも精神的にもギリギリの状態でした。それでも埋まらず、さらに原因を突き詰めていくと、部屋以外にも要因があることがわかりました。

一つは、管理会社の掲載している写真の写りが悪かったこと。もう一つは、（これが大きかったのですが）、管理会社が「他業者が当物件を決めても広告料は払わない」と言っていたことです。

それらを一つ一つ解決していくことで、購入から9ヶ月経った3月末までに、13室全ての申し込みが入り何とか満室になりました。

第2弾のリフォーム工事後の室内↑

■3,500万円で購入した築古RC物件の再生結果

この物件の収支をまとめます。

今思うと、「もっとこうすれば良かった」と反省すべきところは多々あります。でも、この物件のおかげで金融機関から「再生の実績がある」と認められ、継続して融資を受けられるきっかけとなったので、死ぬ気でコミットしてほんと良かったなぁと思います。

これからも築古再生仲間をどんどん増やして、全国の不動産を元気にしていきたいと思っています。どうぞよろしくお願いいたします。

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