製造業の研究開発に従事し、激しい開発競争と大規模リストラをくぐりぬけながら必死で働いてきた長政豊さん。ある日、過労がたたり、3ケ月の休職を余儀なくされる。
そんななか妻の持病が悪化し、看護が必要に。さらには義母の介護も必要になり、家族を養わなければならない焦燥感から不労所得を求めて不動産投資を開始。8ケ月で3.5億の融資を受けて3棟の大家さんとなる。そんな長政さんの不動産投資体験談を紹介する。
海外赴任中にたびたび耳にした「投資」の話、
家族の3重苦から、いよいよチャレンジする気に
長政さんが不動産投資に興味を持つきっかけとなったのは2014年、アジア圏に海外赴任をしたことがきっかけだ。大学卒業後、製造業の研究開発の仕事に従事し、開発競争や大規模リストラを生き残り10年以上が経過した頃、海外工場の責任者を任せられた。
「一人で試験管を振っているような研究中心の生活が一変し、100人をマネジメントするような技術顧問になり、労働環境の大きな変化がありました。休日にゴルフなどしてリフレッシュできたら気分が晴れたのかもしれませんが朝早くから遅くまで仕事をして、電話があれば、勤務時間外でも対応し、ある朝突然、起き上がれなくなったのです」
手足のしびれがあり、整形外科を回って、レントゲンやMRIを取ったが原因が分からず、最終的に過労からくる心因性のものだと診断され、医師の勧めで3ケ月休職することに。海外生活に限界を感じていたのは、実は一緒に海外生活をしていた妻も同じだった。
「妻には持病があり、仕事ができない状態でした。現地には日本人向けの居住地があり、コミュニティができていて奥さんがコミュニティになじむ人もいますが、妻の場合はうまくなじめず、感情の制御ができないほどに状態が悪化し、帰国後は私が病院へ連れていくなど看護が必要な状態でした」
さらに輪をかけ、義母が病気から介護が必要な状態に。もともと穏やかで優しい人だったが、頭の手術をしたせいか人柄が変わるような変化が訪れた。日本に帰国して、義母と3人で暮らすことにしたが、家族を養っていかなくてはならないプレッシャーや焦燥感から、本業とは異なる副収入を、それも「不労所得」を得ることができないか模索を始めた。
「海外赴任をしていると、周りでよく誰が何に出資したとか、失敗したなど、投資について耳にすることが多かったのです。休職中にいよいよ自分も何か始めないといけないと考え、不動産投資と決めていたわけではないものの、本を読むうちに不動産投資に興味を持ち始めました」
読んだ本には、お金を増やすには、「資産三分配」の方法として、現金、株、不動産の3つに分配するとよいと書かれていた。現金を預けておいても横ばいだが、不動産への投資は利子がついて上がっていくと書かれていた。
「本を読んでいるだけでは、家賃の下落を含めて、どう数字が変化していくのか理解しきれず、理系なものですから実際にやって理解したいと感じました。
もともと利益ゼロの段階から、工場に約20億円の投資を行い、約2年後に目標の年間利益10億円に到達させる仕事をしていたので、融資を受けてアパートを買うことにあまり抵抗がなかったかもしれません」
まずは愛知県で1棟アパート購入。
副収入を求めて「手残り家賃」を重視！
読んだ不動産投資の本のなかで共感した著者の主宰する大家の会やセミナーに参加し、メンターとなる先輩大家などの仲間に出会う。彼らのアドバイスなども参考にして買い進めていくことにした。
関東在住の長政さんだが、2015年に1棟目を愛知県豊橋市で購入する。築18年の鉄骨造のアパートで、1K21戸。約1億円の融資を、地方銀行から受けて購入した。
「重視したのは、家賃からローンや経費引いた『手残り家賃』。利回りや空室率なども見ますが、地域や築年数などはあまり気にしていませんでした。
前のオーナーさんは高齢で融資期間が短く返済額が多く、手残り家賃が少ないことから売却するとのことで、対して自分は当時30代で融資期間を長く引け、いわゆるアパートローンで耐用年数によらず融資期間を伸ばしてくれて、毎月の手残りが多くなる点が魅力でした」
当時は夫婦ともに働けず、生活できなくなる不安があったため、今すぐ入ってくるお金はありがたいものだった。そのため意欲的に次の物件も探し始める。
「2棟目も同じく、手残り家賃を重視し、次は東京都内に木造アパートを新築で建てることにしました。14戸、1億3000万ほどで、1棟目と同じ地方銀行から融資を受けました」
さらに2棟目の建設中に3棟目を買うことに。3棟目も2棟目と同じく、都内に木造アパートを新築するプランで9戸、1億500万。
「1，2棟目の融資を受けていた地銀からは、もう少し実績を積んでからと言われたのですが、『今欲しい』と考え、先輩投資家の知恵を借りながら3棟目は法人化して、信用組合からプロパー融資で借りました」
プロパー融資とは、事業者が信用保証協会などの第三者を挟まずに、直接銀行と契約を交わして融資を受けることを指す。
こうして3棟3.5億を8ケ月のうちに購入した。長政さんの属性を含めた「信用」があることはもちろんだが、2015年当時は、今より会社員が不動産投資をしやすい時期だったことや、先輩投資家さんの知恵を頼りにしたことも有利に働いたのかもしれない。
買うことに全力投球、いざ3棟の大家になるも
空室に直面。購入後は空室対策や運営に力を注ぐ
「私の場合、勉強する前に買った節もあり、やってみないと分からないことがありました。空室対策に有効と聞けば、管理会社や仲介業者との連携を密にしてなんでもやりました。
ほかにも、より金利の低い銀行に借り換えをすることで、手残り家賃を増やし、実質利回りを上げることが可能なので、3棟目を借りた信用組合に借り換え、信組さんをメインバンクにしました」
大家業はけして「不労所得」とはいえなかったが、それでも休職中の苦しくて不安な日々からは脱することができた。
最後に、これから不動産投資を始めようと思っている読者にアドバイスを。
「大家さんになると、時給が一気に上がるような変化があります。そのため最初にお金を払ってでも有益な知識を得ることが重要で、信頼できる先輩や先生を見つけてアドバイスをもらうことが大切です。
私自身、先に勉強料として、本やセミナーにお金を払って知識をえました。今はお世話になった大家の会で講師を務めていますが、うまく大家デビューした人達の話が参考になるのではないでしょうか」
健美家編集部（協力：高橋洋子）
