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恐ろしい「買いたい病」の5つの処方箋と中古物件の見方・買い方。

赤尾宣幸さん_画像 第6話

前回まで高齢者向きアパートのノウハウを述べてきた。今回は、築古アパートを買うにはどんな点を注意すればよいかを述べる。これは知人が物件を買うにあたってサポートしてきた経験値と、DIYでリフォームしてきてわかったことをまとめたノウハウだ。

物件を買う前にこの話を思い出して、変な物件をつかまされないようにしてほしい。

■ 恐ろしい「 買いたい病 」

「 買いたい病 」は、物件が欲しくてたまらなくなってしまい、「 買うこと 」が目的・ゴールになる恐ろしい病気だ。初心者がかかりやすいが、中級者以上でもかかることがあり、油断ならない。主な症状は次のとおりだ。



物件が欲しくなると、悪いところが見えなくなってしまう。あるいは早く買わないといけないという焦りから、安易な妥協をしてしまう。この結果、ひどい物件を買ったり、リカバリーに多大な労力が必要になったりする。

買いたい病を防ぐには、次の5つをしっかり考えることが大切だ。

1、「 プロ 」のいうことを鵜呑みにしない

プロにもいろいろある。某シェアハウスみたいに初めから騙そうとするプロもいる。新築の経験しかないプロに中古についての意見を求めても、良い答えが返ってくるとは限らない。「 プロのいうことだから 」と鵜呑みにしてはいけない。

2、自分の物差しで考える

ノウハウが無くても、自分の物差しで考える。あの人が言ったからなどと、他人の判断基準に委ねてはいけない。不動産は自己責任と言われる通り、責任を取るのは自分自身だ。しっかり自分の考えを持ってほしい。

3、収支をよく考える

物件を買うときは必ず収支を考える。その際に、@常時満室稼働はあり得ないということと、A修繕費を賃料の2割見積もるとどうなるかを考えてほしい。築古は修繕費がかかるのは間違いない。その費用が賄えないと賃貸経営を継続するのは難しい。

4、修繕費・リフォーム費を考える

築古は修繕費がかかる。大規模修繕が必要な物件をその直前に「 売り抜ける 」投資家もいる。こういう物件を買うと莫大な修繕費がかかるので注意が必要。

5、複数の先輩大家に意見を聞く

自分一人だけで判断せず、他人の意見も聞こう。その中で、自分の考え方を構築していこう。初めて物件を買う人は「 その物件に住みたいか 」を考えてほしい。「 自分が住みたい 」と思う物件は意外とハズレがない。

■ 具体的な物件の見方

1、傾き

まずは目視でチェックする。見た目でわからなければ、多少傾いていても問題ないかもしれない。この感覚は微妙なので、数人に見てもらって意見を聞くといい。

そして、すべての戸を開け閉めしよう。開き戸がスムーズに開くか確認する。建物が傾いていると開き戸の一部が当たってうまく開け閉めできなかったりする。引き戸を左右に動かしてみよう。柱にいっぱいに寄せて、柱と引き戸の間に隙間があれば、傾いているかもしれない。



2、雨漏り

まずは外から屋根を見る。瓦はきれいに並んでいるか、スレートなら塗装はきれいかを確認する。そうでない場合は雨漏りが近いか、すでに雨漏りしていることが多い。室内では、天井や壁に「 しみ 」や「 膨らみ 」がないか見る。これらは雨漏りや漏水の結果である可能性が大きい。

屋根裏も見る。点検口や、押入れ上部の板を外して屋根裏を見て、しみを確認する。ライトで照らして写真を撮れば簡単に確認ができる。





3、シロアリ

歩くと沈む床はシロアリの食害だったりする。室内中歩けるところは全部歩いてみて、沈下がないか確認する。この時に足元を他の人に見て貰うと分かりやすい。

床下を覗いて、蟻道がないかを確認する。基礎に土が筋状に着いていればおそらく蟻道だ。蟻道があれば業者さんに見て貰おう。見積もり無料の業者さん3社に見て貰うと、見立てや見積もりがずいぶん違ったりする。



4、外壁

クラックや浮きがないか目視チェックする。遠くから全体を眺め、色が違ったり、違和感のある場所は近くに行って確認する。

5、基礎

クラックの有無を確認する。クラックが表面だけとか、幅が0.3mm以下であれば問題ない。

6、その他のチェックポイント

ドアを開ける時に精神を集中させ、開けた瞬間の雰囲気・臭いを感じよう。最初の印象は、結構重要だ。何となく雰囲気の悪さを感じることもあるし、カビの臭いは雨漏りやシロアリを予感させる。

部材が新しいときはなぜ新しいか考える。腐朽やシロアリで劣化した部分を隠すために取り換えたかもしれないし、建物が傾いてドアが開かなくなって取り換えたのかもしれない。

蛇口から水を流してみる。赤い水が出ないか、排水はできているか確認する。すべての水栓を締めた状態で、水道メーターがちゃんと止まっていて、漏水していない事を確認する。

重要なのは、自分の物差しを持ち、プロのいうことを「 鵜呑み 」にしないことだ。残念ながら中には騙そうとする業者もいる。特に初めての人は買いたい病への注意が重要。買うのは始まりで、ゴールではない。「 不動産は自己責任 」この言葉の意味をしっかりかみしめてほしい。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤尾宣幸(あかおのぶゆき)さん

akaosan

福岡県宗像市在住
ブログ:DIYで不動産経営

< FBにて以下のグループを主宰 >
DIYを楽しむ会
不動産イベント倶楽部
居酒屋セミナー
高齢者向きアパートの会
DIYを楽しむ大家の会

■経歴

□1960年
福岡生まれ

□1978年
日本国有鉄道入社

□1980年
中央鉄道学園大学課程入学

□1983年
中央鉄道学園大学課程土木課卒

□1993年
自己所有マンションを賃貸にして賃貸経営開始

□1996年
キリン・ドラフトマスター取得

□1997年
日本初の複数のテナントが入るフードコート「小倉食堂」を立ち上げ

□2002年
妻の夢実現のためにデイサービスを立ち上げる

□2003年
西日本旅客鉄道退社

□2007年
介護タクシー開業

□2009年
高齢者向きアパート開業

□2011年
九州経済産業局 専門家登録

□2018年
自身の夢である「高齢者向きアパートの普及で一人でも多くの人が幸せを感じてもらうこと」に向けて執筆やセミナー等を行っている

■ 著書


実録競売マンション経営出版(鳥影社)

(ペンネーム山田一)


「小規模介護事業」の経営がわかる本 (セルバ出版)


DIY賃貸セルフリフォーム&リノベでファン・ファン・ファン (セルバ出版)


改訂版「小規模介護事業」の経営がわかる本 (セルバ出版)


介護で苦しまない! クスリフリーとバリアありーを考える (セルバ出版)


これでばっちり!マンションDIY・リフォームを楽しもう (セルバ出版)


多世代居住で利回り30%!高齢者向きアパート経営法 (セルバ出版)

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