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初月から滞納の入居者。中古物件の「保有ストレス」。オーナーチェンジ物件のリスク。

ふんどし王子さん_画像 第25話

繁忙期まっただ中。皆様の物件の状況はいかかがでしょうか? 富山( 北陸地方 )は近年稀に見る大雪で、繁忙期の動きが鈍かったようです。地球温暖化はどこにいったのでしょうか?( 笑 )

それでも、ワタクシの物件はこの繁忙期、新築3部屋、中古3部屋の計6部屋が埋まりました。新築中心に、15部屋がまだ残っています。先はまだ長いです( 笑 )

さて、今回はここのところ続いていた新築アパートの話は置いておいて、不動産投資のネガティブな面にちょっとフォーカスしてみようと思います。

■ 入居と同時に滞納を始めた入居者のその後

まず、以前にもご紹介した「 ジモティー 」で募集して入居付けした部屋の滞納問題( 入居と同時に滞納がスタート )ですが、その後、進展がありました。

回収した、といいたいところですが、それは叶わず、退去してもらいました。家賃の滞納した部分は、保証人であるお婆さんに分割で支払っていただくことになっています。

ちなみに、ワタクシの住む富山は、生活保護受給者が日本で一番少ない県です。全国的に見ても貯蓄率が高く、豊かということがありますが、身内が困ったことがあると助ける土地柄も関係しているようです。


都道府県データランキングより

困った入居者が退去後に、部屋を見に行くと、壁や建具に7箇所の穴がありました・・・。明らかにパンチをした大きさです。



壁ドンは少女漫画における主人公の女子をドキッとさせますが、壁パンチはアパート経営者をドキッとさせます( 笑 )。少し隠蔽しようとした後がありましたが、剥がすと丸わかりでした。

修繕費は見積もり中ですが、滞納した家賃とあわせて分割で回収していきます。とても後ろ向きな仕事ですが、これも勉強です!

■ 家賃帯と入居者モラルの関係

一方で、最初に住宅ローンを活用した物件の部屋にも7年間住んで頂き、退去がありました。



7年間も住んで頂いたので、ドキドキして内部を確認したのですが、とても綺麗に使用していただきビックリしました! 修繕はハウスクリーニングの3万程度で済みました。こちらの物件は、すでに次の方が入居済みです。

方や、半年程度の入居でほとんど家賃を払わずに、退去したボコボコの部屋と、7年間クレームも滞納問題もなしで綺麗に住んでいただけたる部屋。なんという格差でしょうか( 涙 )。

残念なことですが、賃貸経営を行う上では、モラルが低い方に出会うことがあることを忘れてはいけません。個人的には、家賃が高い物件はクレームなどのトラブルが少なく、その逆はクレームや問題が多いという印象です。

もちろん、トラブルは少ない方がいいですが、最初から好立地でグレードが高く、高属性の方が住むような物件はなかなか狙えないので、利回りの出やすい中古物件や、多少の問題がある物件、やや郊外にある新築アパート等を購入・運営していくことになると思います。

物件の「 保有ストレス 」は利回りを超えた問題があります。

特にサラリーマン大家さんは、どれだけのストレスに耐えられるかの自身のメンタルや、問題解決能力、物件までの物理的な距離などを考慮した上で、投資手法を決める事をオススメします。

保有ストレスに耐えられそうにない場合は、築古でもメンテナンスのされた戸建て、管理がしっかりしている区分マンション、比較的入退去が少ないファミリー物件、新築戸建、属性の良い方が住む新築アパートなどがよさそうです。

実際、入退去が激しい単身向け物件で表面利回り15%( 実質は利回りはかなり下がる )より、入居が安定した9%のファミリー物件の方が楽で、収益が良い場合があったりします。以前のコラムにも書いた「 利回りの固さ 」の問題です。

ワタクシが50万で購入したボロ物件も、風災や配管トラブルなど多く、表面利回りは98%ですが、トラブルの多い年は利回り10%以下です。年によってはマイナス収支も十分にありえます( 汗 )

今も現在進行形で、65万で購入した戸建てと、50万で購入した戸建てに配管トラブルが立て続けに起こっております! 見積もりが届くのを震えながら待っているところです。

保険で対応出来ることもありますが、配管トラブルはお金がかかるので、年間の家賃収入が消し飛ぶこともあります。築古物件は安いですが、修繕費がかかるものもが多いことも忘れてはいけません。

■ オーナーチェンジ物件の抱えるリスク

また、1,000万の指値が通った田舎の物件ですが、購入時に1部屋決まった直後に別の部屋で退去が発生しました。ただし、その後3部屋に申込みがあったので、いい流れかと思います。

退去された部屋の方は、新築当初から22年間も住まわれていたそうです。この方が退去されることで、新築当時から続いていた高い家賃が下がり、修繕費もかかります。

気になったのが、カビです。湿気の問題か、灯油ストーブを炊いていたからはわかりませんが、完全なるカビカビハウスとなっておりました( 驚愕 )。これぞ「 汚部屋 」ですね。





いや、笑えないんですけどね。お食事中の方がいらっしゃいましたら、ごめんなさい。

和室の壁紙は恐らくタンスの後ろだったのだと思いますが、天井のカビが気になります。ちょっとした雨漏りの可能性があるので、早急に調べたいと思います。( 他の部屋は特に手を掛けなくても良いほど綺麗でした )

このように、中古物件を買うと色々なリスクがあります。入居中のオーナーチェンジ物件はすぐに家賃が入ってくるというメリットがありますが、部屋の中が見られないというリスクもあります。

だからと言って、勉強不足のまま甘い投資話で「 新築&サブリース 」に乗っかると、話題のシェアハウスのサブリース支払い停止トラブルのように、ある日突然、梯子を外されることにもなりかねません。

リスクと利益の関係って、結局うまくバランスがとれているんですよね。楽して儲かる物件などないと理解しつつ、できるだけそれに近い物件を探す。そのあたりが、投資家の腕の見せ所ということです。

■ それでも中古物件にはチャンスがある

今回はネガティブな事を書きましたが、全然へこたれていません。キレイな部屋だと思い切ったリフォームをするのを躊躇しますが、カビカビハウスのように、ここまで汚れているとDIYでも失敗を恐れずに挑戦できます( 笑 )

また、壁にパンチ物件は空室が1部屋ある現在でも、収入が18万に対して返済は7.5万ですし、1,000万の指値が通った物件は現在の収入21万( 満室想定は45万程度 )に対し、6月から13万の返済です。

物件を安く購入することと、低金利で長期間の融資を受けることでリスクは軽減されます。キャッシュフローが出ていれば、物件の修繕やバリューアップすることも出来ます。

新築物件がすべて稼働すれば50万程度のキャッシュフローもできますから、安定性も増します。余裕を持った経営が出来るようにしたいですね。

新築物件もいずれ、中古物件になります。そこでも、中古物件で鍛えた客付けや、修繕のノウハウは活きてきます。

■ 全国のセミナーについてお知らせ

話は変わりますが、全国で波乗りニーノさんや、健美家コラムの仲間とコラボセミナーを開催しています。「 ふんどし王子 こくちーず 」などで検索してみて下さい。

会場ではふんどし王子の初著書も手売りで販売しています( 笑 )。それでは、どこかの会場でお会いしましょう!



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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