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戸建民泊の8月売上は約80万円!手残りを増やすための「セルフ運営」で工夫していること。

菊地美佳さん_画像 菊地美佳さん 第28話

2020/9/26 掲載

こんにちは、菊地美佳です。今回は「 海近民泊ハウス( 旅館業 )の夏・後編 」です。今回は私が千葉で運営する海の近くの民泊ハウスの実際の売上や手残り額、セルフ運営の仕方などを書いてみたいと思います。

参照:海近戸建ての民泊好調! 「 価値を付加して対価を得る 」という私のやり方

海と言えば夏! 民泊ハウスは、7月も週末や祝日などを中心に結構予約が入りました。売上ベースでは約40万円( 清掃費を含む )。清掃アルバイト代や光熱費、備品代などを差し引いた手残りは36万円くらいです。

そして8月!最初はなかなか予約が入らず、7月と同じくらいになるかな? と思っていましたが、8月頭の梅雨明け宣言と共に埋まっていきました。売上は81万円程( 清掃費を含む )。手残りは75万円くらいになりました。

実際に民泊の運営ってどんな事をするの? というと、ゲストさんが宿に着いて、トラブルや不便のない状態でチェックイン→チェックアウトまでを過ごして頂けるようにお部屋を管理して、提供します。書き出すと実にシンプルで地味ですね。完全な裏方仕事です。

オペレーション会社( 賃貸物件でいう所の管理会社 )を通してお任せで運営したい気持ちもありますが、海近の地方物件では清掃会社からスタッフが来る事は難しいようです。

問い合わせたこともありますが、「 そこはオーナー自身に手配・管理して欲しい 」という会社ばかりでした。それでは、管理会社を入れて売上の20%等を支払うメリットをあまり感じられません。

そこで、リスティングやゲストさんとのやりとり、お掃除洗濯スタッフの手配( 手配出来なかった場合は自分で掃除もします )、消耗品の補充やトラブルシューティング…などをすべて自分でやることにしました。

今のところワンオペで出来ています。私に出来るという事は皆さんにはきっと難しくなく出来ると思います(^ ^)



■ メール対応で工夫していること

さて、実際の運営についてです。私の宿ではリスティングはairbnbだけの掲載です。そこから予約が入って、スタートです。メッセージ欄からやりとりをし、ゲストさんの宿に対する事前質問や要望等に答えていきます。

やりとりと言っても、イレギュラーなものは少なく、コピペアレンジ程度で充分ことは足ります。慣れてしまえば大した時間はかかりません。とはいえ、せっかくの民泊ですから、暖かさを感じて頂けるように文章を工夫しています。

宿泊日当日。チェックインは通常15時以降としていますが、ゲストから要望があり、お部屋の清掃も早めに終わっている場合には柔軟に対応するようにしています。

私が旅行に行った時も、早く到着したけれど近所に時間を潰す場所が見つからないことがあります。そんな時、一時間でも早くお部屋に入れると嬉しいので、自分の宿にも活かすようにしています。

チェックインの方法ですが、今は新型コロナの影響もあって接触を減らす為にゲストさん自身で行ってもらっています。チェックアウトも同じです。ゲストさんからの連絡には常に対応できるようにしていますが、たまにトラブルの連絡が入るくらいです。

■ 「 いいお掃除スタッフに出会えるか 」が成功の肝?

運営する中での問題の一つに、近隣への騒音があります。私の民泊ハウスではBBQが出来るので、夜まで庭でお酒を飲んでワイワイ♪となりがちです。

良い気分でいつまでも庭で盛り上がっていたいのは分かりますが、近隣トラブルになりかねませんので、そこは心を鬼にして(!?) 「 21時までに完全撤収して下さいね 」とお願いしています。

しかし、みんながみんなキチンと時計を見て守ってくれるとは限りません。ゲストさんも大切ですが、近隣の方に迷惑をかけてしまう様では関係も悪くなり、継続出来なくなってしまいます。

私が近くにいて、見に行ける日は夜回りパトロールを実施していますが、毎回それができるわけではありません。今後は庭に簡単な防犯カメラ等を設置して、現地を見守る方向で検討しています。

チェックアウト後は次のゲストさんを気持ち良く迎える為にお掃除と洗濯です! 現在、お掃除をお願いしているスタッフさんが数名おり、その日に来れる方を予約が入った時点ですぐに手配するようにしています。

ジモティを通じて募集したり、現地の知人に知り合いを紹介してもらったりしたところ、いい方に来てもらえました。ワンオペの民泊運営での肝は「 安心してお掃除を任せられるスタッフと出会えるか否か? 」にかかっていると言っても過言ではありません。

私は自分で探して、いいスタッフさんに巡り合えましたが、これはラッキーパターンで、聞くところによると、運営会社から派遣されて来たスタッフさんでも仕事が雑だったりしてトラブルになる話が時々あるようです。

同じ日にチェックアウト→チェックインなどの場合、お掃除の仕上がり等は全くチェックできないまま次のゲストさんが来てしまいます。そして、掃除が雑だった場合、レビューを低く評価されてしまうかも知れません。

掃除が雑になってしまう原因には、その家に慣れていないという部分もあります。その点、直接お願いして、その家に慣れているスタッフさんならば、早くキチンとツボを押さえた掃除を完了させてくれるので安心して任せる事ができます(^ ^)

最近はコロナの影響もあってか、派遣の仕事が減ってしまって…など、ダブルワークを希望されている方が多く、スポット的に入れる民泊の清掃スタッフ募集にも、たくさんの応募があります。

私の方が助けてもらっているのに、相手から感謝されることもしばしばです。やる気のある方に働ける場を提供出来て、嬉しいなと思っています。



■ 民泊は完全にサービス業

一年前に始めた頃は、民泊( 物件 )とオーナー( 自分 )とゲストさん、という形でしかイメージしていなかった民泊運営ですが、実際に始めてみると、他にもお掃除スタッフ、近隣の方々…と沢山の方に協力いただいて成り立つ事業だったんだなー、と感じています。

賃貸ではなく、完全にサービス業です( 笑 )。思いがけないアクシデントもたくさん起こります。それでもやっぱり圧倒的な売上は、普通賃貸では達成出来るものではありません。

それに、仕事の内容も繰り返しが多いので、体制が整ってしまえばそんなに手間は取られない気がします。実際、今年の夏も多くの予約が入っていましたが、私自身は夏休みを取って家族でサーフトリップに出かけていました。

旅先ではゲストさんやスタッフとのメッセージやLINEのやりとりはありましたが、私たちが使う費用より、民泊からの売上が多いことを本当にありがたく思いました。また、どこにいても仕事が成り立つようにシステムを作っておく事の大切さも実感しました。

時間の自由を求めて始めた賃貸業です。全部自分でやろうとせず、優秀なスタッフに任せる所は任せて、しっかりお給料を出せばいいと思います。その方がお互いに助かりますよね。

■ コロナでも諦めずに続けてよかった

開業して一年、この間には新型コロナやオリンピック延期のような予測出来ない事態がありました。落ち込むこともありましたが、夏にはまたお客様が戻って来てくれて、大きな問題もなく無事に運営できています。

コロナを機に民泊はやめて普通賃貸に戻す選択もあったかもしれません。でも、土地の魅力を知っていたから、諦めずにチャレンジしました。泊まってくれたゲストさん達が書いてくれたたくさんのレビューを見ると、やりがいを感じます。

この9月も週末・祝日などは予約でいっぱいでした。やはり、「 継続は力なり! 」ですね。やるべきことをコツコツと実践するのは簡単ではありませんが、着実に大きな力に変わっていきます。

これからも諦めずに工夫を重ねてゲストさんに喜んで貰える宿を提供していきたいな、とひと夏を終えて改めて思っています。そして、来月からはまたひとつ所有物件を民泊デビューさせる予定です。

次の宿はちょっと面白いコンセプトを考えているので、オープンが今から楽しみです♪ 続報はまたこちらのコラムに書きたいなと思います。

大型台風の影響が気になりますが、同時に遠くのウネリからソワソワするような良い波が届くサーファーにとっては楽しみな季節です。所有物件も体調も万全に整えて秋を乗り越えたいですね。それではまた次回お会いしましょう♪



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プロフィール

■ 菊地美佳さん

mikasan

東京都出身・都内在住・40代 主婦

旦那さんの実家で義理家族・義犬・義猫と、義理にまみれて仲良く同居中

趣味は夫婦共にサーフィンで休日は海に通っている

■ 不動産投資歴

人生は短い、何かしなくちゃ!と模索する中、競売を知った事をきっかけに2016年より不動産投資を開始

日曜大工の得意な父と共に実家をリフォームしていた経験とインテリア好きを生かし、海辺の物件を中心にDIYでコストダウンしながら物件を再生

2017年、健美家リフォームコンテストで審査員長賞を受賞

夢は夫婦で世界中のサーフポイントを暮らすようにゆっくり巡る事。自然の中にいる事、ワクワクする事が大好きです

■ 物件取得歴

□2016年
1号 千葉県
競売で戸建(DIYコンテスト受賞物件)

2号 千葉県
戸建

3号 千葉県
競売で区分マンション(売却済)

4号 千葉県
区分マンション

□2017年
5号 千葉県 戸建

6号 千葉県 戸建

□2018年
7号 神奈川県
二棟一括中古アパート

8号 東京都
中古木造アパート

9号 千葉県
戸建 再生後、売却活動中

10号 千葉県
木造アパート+小屋←現在再生中

11号 千葉県
戸建

戸建7戸・アパート(小ぶりのもの)4棟15戸・区分1戸を所有
毎月のCFは約50万円


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