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利回りが低くてもやっぱり都心に投資する理由

徳田文彦さん_画像 第26話

みなさん、こんにちは!
前回のコラムでは私が「 駅近物件 」にこだわる理由について書かせていただきました。今回は、私の投資スタイルのもう一つの大きな柱である「 都心物件 」にこだわっている理由についてお伝えできればと思います。

都心物件にこだわる身も蓋もない理由は「 空室が出た際に埋まるスピードが速いこと 」です。投資対象戸数を拡大し始めた時は、企業に勤めていましたので、業務が終わった後や休日のみが物件運営に割ける時間です。

当然、募集に長い時間を割くことはできませんし、空室が長引くことは精神的な面で本業に響きかねません。そのため、空室が出た際にも、入居希望者が多い都心部の物件に「 投資を集中させざるをえなかった 」というのが実情なのです。

現在、企業などに勤めていて、その傍らで不動産投資を始めようとする方は、「 自分は空室対策に、( 本業を優先させながら )現実的にどのくらい時間をさけるのか? 」という事を自問しながら、投資物件を選定することをお勧めします。

■ 大きなトレンドに基づいて投資をする

それ以外にも都心に投資対象エリアを絞った理由はあります。それは、日本を構成する人口が「 今後は高齢化する 」という大きなトレンドが明らかになっていた為です。

私が不動産投資に踏み出す時には、「 将来性のある物件を購入しよう 」という事を強く意識していました。それを判断する時に、投資対象地域の日本が今後どのように変わっていくか、という視点は欠かすことができません。

将来予測にはいろいろなものがありますが、そのうち、以下の2つについては、発生することがほぼ確実だと思えました。

・将来的に日本の人口は減少していく
・その過程で、日本においては高齢化が更に進む


このうち、人口減少については、「 それでも東京都心部の『 世帯数 』はしばらく増加が続き、減少に転じるのはかなり先である 」という事が、様々な調査結果からわかっていました。

そのため、東京都心部を投資の主対象とした、ということも勿論あります。( 東京都心部を狙った結果、私の投資先は区分所有物件の割合が他の投資家よりも高くなっています )。

また、高齢化が進むことによって、人々はより生活インフラの整った街中に、より具体的には都市部に住む傾向が加速するだろうと考えました。

人々が高齢化すれば、徐々に「 移動 」することが億劫になり、よりスーパーなどの商業施設や娯楽施設、医療施設などへのアクセスが良い場所に住みたいと思うはずです。その面からも、人口が都心部に集中していくのは自然な事に思えました。

この読みが当たるかどうかは、もう少し長い期間で投資成績を検証してみる必要がありますが、現在でもこの見立ては変えていません。そのため、私は今後も、都心部の物件を中心に投資を進めていく事を予定しています。

■ 失敗から学んだこと

第24回のコラムで、入居者ならぬ「 管理会社からの滞納 」にあって苦労したお話をさせていただきました。この頃はまだ、私の「 都心物件投資法 」も確立されていませんでしたので、郊外の利回りの高い物件を買っていたのですが、この物件の管理会社の動きが鈍いことにとにかく悩まされました。

今思えば、滞納とは必ずしも因果関係は無いのですが、管理会社を事前に( 滞納が発生する前に )変更し、滞納を防ぐ機会は十分あったのです。それでも管理会社を変更しなかったのには訳があります。

それは、郊外の物件だと、管理会社の数が少なく、また都心部の不動産会社と比べて、どこも非常にのんびりとした( ? )社風の会社さんが多い( 例外もあるでしょうが )ので、他に選択肢がなかったということです。

私は、これは郊外部においては不動産会社の絶対数が少なく、会社間の競争原理が働きにくいことが影響していると思います。

都心部であれば、不動産会社は雨後の竹の子のように新規出店が行われ、会社間の競争も非常に厳しくなっています。安定収益源となる管理物件を各社で奪い合う結果、オーナーへのサービスに力を入れる会社も出てきます。

こういった会社こそ、サラリーマンが不動産投資をする際にパートナーとして必要な管理会社であり、そうした会社を郊外部で探し出すことは困難なのが現状のように思います。

この「 良心的な管理会社を探しやすい 」とい事も、過去の失敗から学んで、都心に投資物件を集中させている要因です。

■ 新しく出現した都心の優位性

以上に加えて、最近になって更に都心の優位性が高まる動きが2つ起きています。

一つ目は、「 民泊ビジネス 」を促進するようなプラットフォームが出現し始めている事。皆さんもご存知のように、「 民泊 」は現状では法的な問題があるため、現在、多くの投資家は様子見の現状です。

そんな中、羽田空港を擁する東京都大田区が、民泊の実現に向けて条例制定を目指すという報道がありました。これを皮切りに、今後も他の行政や自治体が、一定の要件のもと民泊を認める流れが加速すると私は予想します。

空室を宿泊施設に近い料金で貸し出せるようになれば、物件の利回りは大きく上昇する可能性があります。その場合、恩恵を受けられるのは、東京や大阪、京都などの観光地が多く訪れる都市の中心部、ということになるでしょう。

札幌や福岡といった観光拠点になる町の、利便性の良いエリアもチャンスがあるかもしれません。逆に、郊外部の中でも、観光資源がないような場所では、民泊需要は期待できないでしょう。このメリットを享受できるのはやはり都心部です。

もう一つが、新しい買い手の出現です。健美家コラムでもよく書かれていますが、都心の有名エリアであれば、5%程度の利回りでも物件を購入する外国人投資家が増加しています。

母国での不動産投資利回りが、2〜3%程度であるため、東京の物件の利回りを相対的に高く感じる層が現れているのです。

都心物件に投資している方は、今後、出口戦略を探る際に、こうした購入層も想定して売価設定ができるため、キャピタルゲインをより一層期待しやすいといえるでしょう。これもここ2〜3年で新たに加わった、都心物件の強みです。

もちろん、地方や郊外の物件には、利回りが相対的に高いという大きな投資メリットがあります。しかし、私は以上のような理由から、今後も都心物件を投資対象として、物件購入を検討していくと思います。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 徳田文彦さん

tokudasan

東京在住

□不動産投資家
□企業向け戦略コンサルティング

■ 経歴

□1974年生まれ

□1999年
慶應義塾大学卒業後、同大学院修了

□2006年
大手広告会社に勤務しながら不動産投資を開始

多忙な合間を縫って効率的な不動産投資方法を追及した結果、エリアを厳選して高い入居率を見込める物件を購入し、 入居者募集や管理業務を徹底して効率化する投資手法に到達する

□2013年
サラリーマンをセミリタイア

□2014年
サラリーマン卒業後は、企業への戦略コンサルティング業務に従事

■ 著書

徳田さん本
5年で引退できるセオリー破りの不動産投資(ぱる出版)

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