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650万円の廃墟物件ビフォー・アフターと「特殊賃貸」の正体

富沢ウメ男さん_画像 富沢ウメ男さん 第5話 著者のプロフィールを見る

2016/8/11 掲載

皆さん、こんにちは。富沢ウメ男です。今回は前回のコラムで紹介した元豪邸なのに現在はほぼ廃墟の650万円物件の再生レポートをお送りします。

これまで、ワタクシは物件購入に際して、雨漏り物件とシロアリ物件は買わないという方針で買い進めてきました。

雨漏りを避けるのは、雨漏り箇所を特定することが困難なことと、最終的なリフォーム費用が読めないこと。シロアリについては知識があまりないため、なんとなくヤバそうというイメージだけで避けてきました。

しかし、今回はあまりの安さに、雨漏りかつ鉄骨の腐食もすごい物件を買ってしまいました。当初は、最悪の場合、損傷の少ないガレージ部分だけを賃貸するしかないかなとも考えていました。( リフォームせずにガレージのみを賃貸に出しても利回り10%は見込めたため )。

それでもと、屋上の防水工事を含む修繕の見積りをお願いすると、現場を見るなり「 うちでは請け負えない 」「 施工後の補償なしでなら請け負う 」などと業者さんに言われる始末。どれほどのヤバさか想像いただけると思います。

しかし、幸いにも根性のある大工さんや職人さんのおかげで、この物件も無事に再生することができました。それでは、この元超絶ボロ物件のビフォー・アフターをご覧いただきましょう。

■ 廃墟からリビング30畳の明るいファミリー向け賃貸へ

まずは、誰が何のために造ったのかわからない、あの湿気しか生まなかった床の間の室内池( なぜ室内に池が? )。



この個性的過ぎる空間が・・・

なんということでしょう!

今ではこんなに何の変哲もない普通の収納に。まさかこのクローゼットの一部が元「 池 」だったとは誰も思いもよらないでしょう。



そしてあの、ブランケットにくるまった毛足の長いネコちゃんが大好きそうな暖炉風ガスストーブも・・・



なんということでしょう!

その重厚な存在感は跡形もなく消え、大家族がくつろげる明るい30畳のリビングに生まれ変わりました。



そして、あの雨漏りの影響で錆びて崩落寸前だったらせん階段も・・・



なんということでしょう!

ほらこの通り、今にもシンデレラが駆け下りてきそうな美しいらせん階段へと変身しています。



さらに、その階段を上って行くと、以前は防水の切れた、ただ広いだけが取り柄だった屋上がありました。



それが・・・

なんということでしょう!

週末はBBQでもしたくなるような立派な屋上に。洗濯物だって干し放題♪ 大家族だってへっちゃらです。



次に、ウメ助( 長男 )とウメ子( 長女 )も含めた一家総出でDIYしたブロック壁。



あの壁は一体、どうなっているのでしょうか・・・

なんということでしょう!

白い壁に挟まれて、なんとなく味がある風の、けっこういい感じに仕上がっているではありませんか!



いやはや、DIYの威力ですね。そしてそして、最後に、罰ゲームでも入りたくない鬱蒼とした雰囲気だった外観も・・・



なんということでしょう!

シャープな黒で塗装され、現代アートでも飾ってありそうなモダンな風貌に変わっているではありませんか。大工さん、ありがとう!


( 軽トラを高級外車に脳内変換してご覧ください )

その他、玄関や水周りなども、コストを抑えつつ、ステキに変身させることができました。



  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓

■ 「 ベース賃貸 」として貸し出して利回り20%を目指す

これでようやく、「 特殊賃貸 」用の入居者を募集することができます。お気づきの方もいるでしょうが、実は、前回のコラムで触れていた「 特殊賃貸 」とはベース( 米海軍 )賃貸のことです。

簡単に説明すると、横須賀米軍基地勤務関係者と賃貸契約を結ぶものです。米軍所属の兵隊・職員の方で、米軍基地の外で一般のマンション・アパート・戸建物件等を賃貸借契約することを、一般的に「 ベース契約 」といいます。

今回、場所が横須賀だったため、このベース賃貸に挑戦してみたところ、無事に希望賃貸価格で査定官による査定を通過しました。先ごろ、募集を開始したところです。ちなみに、予定利回りはリフォーム費込みで20%です。

この再生物件を経験したことによって、雨漏りだろうとシロアリ物件だろうと、なんとかなるなと自信になりました。リフォーム後だけ見ると、あまりのボロさに誰も見向きもせず、激安で市場にさらされていたことがウソのようです。

結果的に、いい買い物になりました。これからも人が敬遠するようなボロ物件を安く購入して、根性とアイデアとDIYで、収支の帳尻を合わせに行こう・・・と改めて思った次第です。

さあ、夏休みも張り切って、DIYに励むぞー。ということで、ごきげん麗しゅう〜♪
( 最後はやっぱりヒップアップ風に )

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 富沢ウメ男さん

富沢ウメ男さん

都内在住。妻と子供4人の6人家族


■ 経歴

□1975年
誕生

□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る

□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む

□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる

□2006年(31才)
結婚

□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く

□2009年
借金を完済

□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート

□2012年
損害保険会社に転職

□2014年
IT系企業に転職

都内の古ビル、横須賀のベース物件など、一癖ある物件を中心に物件を買い増す

□2021年
不動産を軸とした様々なビジネスを展開

収益不動産100室超を所有
年間家賃収入は約8,500万円
キャッシュフローは約5,000万円

※売買により常に変動します

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