• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

21,800アクセス

650万円の廃墟物件ビフォー・アフターと「特殊賃貸」の正体

富沢ウメ男さん_画像 第5話

皆さん、こんにちは。富沢ウメ男です。今回は前回のコラムで紹介した元豪邸なのに現在はほぼ廃墟の650万円物件の再生レポートをお送りします。

これまで、ワタクシは物件購入に際して、雨漏り物件とシロアリ物件は買わないという方針で買い進めてきました。

雨漏りを避けるのは、雨漏り箇所を特定することが困難なことと、最終的なリフォーム費用が読めないこと。シロアリについては知識があまりないため、なんとなくヤバそうというイメージだけで避けてきました。

しかし、今回はあまりの安さに、雨漏りかつ鉄骨の腐食もすごい物件を買ってしまいました。当初は、最悪の場合、損傷の少ないガレージ部分だけを賃貸するしかないかなとも考えていました。( リフォームせずにガレージのみを賃貸に出しても利回り10%は見込めたため )。

それでもと、屋上の防水工事を含む修繕の見積りをお願いすると、現場を見るなり「 うちでは請け負えない 」「 施工後の補償なしでなら請け負う 」などと業者さんに言われる始末。どれほどのヤバさか想像いただけると思います。

しかし、幸いにも根性のある大工さんや職人さんのおかげで、この物件も無事に再生することができました。それでは、この元超絶ボロ物件のビフォー・アフターをご覧いただきましょう。

■ 廃墟からリビング30畳の明るいファミリー向け賃貸へ

まずは、誰が何のために造ったのかわからない、あの湿気しか生まなかった床の間の室内池( なぜ室内に池が? )。



この個性的過ぎる空間が・・・

なんということでしょう!

今ではこんなに何の変哲もない普通の収納に。まさかこのクローゼットの一部が元「 池 」だったとは誰も思いもよらないでしょう。



そしてあの、ブランケットにくるまった毛足の長いネコちゃんが大好きそうな暖炉風ガスストーブも・・・



なんということでしょう!

その重厚な存在感は跡形もなく消え、大家族がくつろげる明るい30畳のリビングに生まれ変わりました。



そして、あの雨漏りの影響で錆びて崩落寸前だったらせん階段も・・・



なんということでしょう!

ほらこの通り、今にもシンデレラが駆け下りてきそうな美しいらせん階段へと変身しています。



さらに、その階段を上って行くと、以前は防水の切れた、ただ広いだけが取り柄だった屋上がありました。



それが・・・

なんということでしょう!

週末はBBQでもしたくなるような立派な屋上に。洗濯物だって干し放題♪ 大家族だってへっちゃらです。



次に、ウメ助( 長男 )とウメ子( 長女 )も含めた一家総出でDIYしたブロック壁。



あの壁は一体、どうなっているのでしょうか・・・

なんということでしょう!

白い壁に挟まれて、なんとなく味がある風の、けっこういい感じに仕上がっているではありませんか!



いやはや、DIYの威力ですね。そしてそして、最後に、罰ゲームでも入りたくない鬱蒼とした雰囲気だった外観も・・・



なんということでしょう!

シャープな黒で塗装され、現代アートでも飾ってありそうなモダンな風貌に変わっているではありませんか。大工さん、ありがとう!


( 軽トラを高級外車に脳内変換してご覧ください )

その他、玄関や水周りなども、コストを抑えつつ、ステキに変身させることができました。



  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓

■ 「 ベース賃貸 」として貸し出して利回り20%を目指す

これでようやく、「 特殊賃貸 」用の入居者を募集することができます。お気づきの方もいるでしょうが、実は、前回のコラムで触れていた「 特殊賃貸 」とはベース( 米海軍 )賃貸のことです。

簡単に説明すると、横須賀米軍基地勤務関係者と賃貸契約を結ぶものです。米軍所属の兵隊・職員の方で、米軍基地の外で一般のマンション・アパート・戸建物件等を賃貸借契約することを、一般的に「 ベース契約 」といいます。

今回、場所が横須賀だったため、このベース賃貸に挑戦してみたところ、無事に希望賃貸価格で査定官による査定を通過しました。先ごろ、募集を開始したところです。ちなみに、予定利回りはリフォーム費込みで20%です。

この再生物件を経験したことによって、雨漏りだろうとシロアリ物件だろうと、なんとかなるなと自信になりました。リフォーム後だけ見ると、あまりのボロさに誰も見向きもせず、激安で市場にさらされていたことがウソのようです。

結果的に、いい買い物になりました。これからも人が敬遠するようなボロ物件を安く購入して、根性とアイデアとDIYで、収支の帳尻を合わせに行こう・・・と改めて思った次第です。

さあ、夏休みも張り切って、DIYに励むぞー。ということで、ごきげん麗しゅう〜♪
( 最後はやっぱりヒップアップ風に )

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 富沢ウメ男さん

umeosan

IT会社勤務のサラリーマン大家
都内在住。妻と子供2人の4人家族。

■ 経歴

□1975年
誕生
□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る
□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む
□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる
□2006年(31才)
結婚
□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く
□2009年
借金を完済
□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート
□2012年
損害保険会社に転職
□2014年
IT系企業に転職
□2015年
収益不動産20棟40戸を所有
年間家賃収入は約2,200万円
キャッシュフローは約1,500万円

■ 主な所有物件

・東京都渋谷区賃貸併用マイホーム
4,600万円
・神奈川県平塚市戸建
180万(利回り40%)
現金で購入
・神奈川県大和市2戸アパート
220万(利回り87%)
現金で購入
・神奈川県藤沢市4戸アパート
1,100万(利回り19%)
ノンバンクローン
・神奈川県横浜南区アパート(4戸)
1,500万(利回り13%)
ノンバンクローン
・東京都町田市4戸アパート
1,650万(利回り14%)
ノンバンクローン
・神奈川県平塚市4戸アパート
450万(利回り33%)
ノンバンクローン
・神奈川県横須賀2戸アパート
530万(利回り19%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市4戸アパート
600万(利回り24%)現金
・千葉県船橋市2戸アパート
220万(利回り42%)
現金で購入
・埼玉県横須賀借地戸建(地代5,000円)
150万(利回り32%)
現金で購入
・千葉県習志野市テラスハウス
60万(利回り110%)
現金で購入
・東京都多摩市戸建
300万(利回り32%)
現金で購入
・神奈川県横須賀市戸建
250万(利回り24%)
現金で購入
・埼玉県加須市2戸アパート
110万(利回り98%)
現金で購入
・神奈川県横須賀区分
150万(利回り30%)
現金で購入
・埼玉県鴻巣市テラスハウス
100万(利回り54%) 
現金で購入

ページの
トップへ