• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

7,688アクセス

仲介営業員を味方にする親睦会のコツ

山岡清利さん_画像 第67話

皆さん、こんにちは。満室研究所所長の山岡清利です。年末も近づいてきましたが、満室経営できていますか?

11月までに埋めないと満室での年越しは難しくなりますので、「 そのうち決まるだろう 」と油断せず、「 本当に効果が出る対策 」を早急に講じましょう。

色々対策は講じているのに、なかなか結果が出ないという大家さん。あなたの空室対策はもしかして、空回りしているかもしれませんよ!

空回りしないで、あなたの物件を満室にするヒントは、彼らから得られます。その彼らとは・・・仲介スタッフです!



私は、定期的に仲介スタッフさんお誘いし、親睦会を開いて情報収集しています。なぜなら、満室経営に必要な情報は、賃貸最前線で戦っている 仲介スタッフに聞くのが一番間違いない! からです。

親睦会では、物件を埋める方法や、埋めるために必要なこと、ライバル物件の動向、管理会社の対応、お客様のニーズの変化、家賃相場、他の大家の動向など、さまざまな情報を教えてもらいます。

しかし、それができない大家さんも多いのが事実。なぜなら、多くの大家さんは、頭の中で勝手にハードルを上げてしまっているからです。

「 誘ったら迷惑かも? 」
「 誘うのが恥ずかしい 」
「 そんな事までしなくてもいいのでは? 」
「 どう誘えばよいかわからない・・・ 」

はいはい、そこ、勝手にハードルを上げないように (^_^;)


( 顔出しOKの営業さん いつもありがとう! )

■ 初めて仲介スタッフを親睦会に誘うタイミングは、ここだっ!

初心者さんの場合は、ずばり! 入居者を決めてくれた時。このタイミングが誘いやすいと思います。正直に「 お礼をしたいので 」と伝える事で、ハードルが一気に低くなります。

「 xxx号室を決めてくれてありがとう! ぜひお礼にお食事にお誘いしたいのですが、お時間作ってくれませんか? 」と言うだけですので、まったくもってスムーズです。

■ 女性営業員が決めた場合はこうしよう!

ただし、男性大家の場合は、女性営業員さんが成約してくれた場合、非常に誘いづらいですよね。「 決めてくれたから飲みに行きませんか? 」と電話したとたんに、

エロ大家!
セクハラ大家!


と警戒され、勝手に「 危険大家 」のレッテルを貼られる可能性がありますので、注意しましょう。( 女性大家さんなら女性営業員を誘うのは問題ありません )。

では、男性大家さんが女性営業員を誘うときは、どうすればいいかというと、まず、店長にお礼の電話を入れて、感謝の意を示してから、「 店長を含めての親睦会 」のお誘いをします。

これなら、上司も同行するので心配いりません。女性スタッフも安心するでしょう。



■ 親睦会について仲介スタッフの皆さんに突撃取材してみました( 爆 )

@大家と親睦会はアリ? ナシ?

全然アリ! 毎回でも良い位ですので、誘って欲しいとの事です。

A過去に、何回位ありましたか?

平均して年に数回は、大家さんに誘われての親睦会があります。

B今まで強烈に覚えている親睦会は?

嫌な大家さんに誘われて、しぶしぶ参加したら、愚痴ばかり! 二度とこの大家についていかないし、紹介もしない! 時間を返して欲しい!と思った。( ※こうなると最悪なので回避方法は以下を読んでね )

C嫌な( 苦手な )大家さんのタイプは?

・すべて上から目線で語る( 地主さん系に多いそうです )
・昔は良かった、昔は決まっていた・・・の現実逃避タイプ
・条件はなんでも言ってね♪ お客さん選ばないから♪ と言っていたのに、いざ審査に入ると属性がどうの、保証人がどうの。と文句を言って裏切るタイプ
・広告料の概念がない人
・広告料の文句を言う人
・市場を見ていない人
・電話が長い人( 仕事が忙しいので困るそうです )

D好かれる大家さんのタイプは?

・広告費が多い大家( そりゃねぇ(^_^;) )
・個人バックをくれる大家( そりゃねぇ(^_^;) )
・審査が緩い大家( そりゃねぇ(^_^;) )
・勉強家で仲介市場を理解してくれている大家
・空室を埋めようと力を入れている大家
・電話で要点だけ伝え極力短い会話に努めてくれる大家

E正直、大家さんとの飲み会をどう思う?

・非常にありがたい
・大家さんと直に連絡取れる関係になりたいのでありがたい( 多くの営業員が口をそろえて言います )

F話したくない話は?

・広告費の文句( 末端社員に言ってもねぇ )
・決まらないことを我々のせいにする( 末端社員に言ってもねぇ )
・何もしないで決まる方法を聞かれる( 正直、答えようがないとのこと )

Gぶっちゃけ、魚と肉どっちが良い?( 30代の仲介さんの場合 )

・焼肉食べ放題が一番うれしいかも
・しゃぶしゃぶ食べ放題もうれしいなぁ〜
・普通の居酒屋で良いです
・イタリアン・フレンチなどのコース料理は気を使うので避けて欲しい
・狭くてうるさい店だと会話できないので悲しい

結局、適度なガヤガヤ感がありつつ、個室( 半個室 )になっていて話しやすい店が良いようです。極度に高級だと気疲れするのでNGとのこと

Hこう誘って欲しいなぁ〜 スマートな誘い方は?

・営業店舗まで来て「 食わせてやる! 」と大声で誘う事はやめて欲しい
・店舗メールだと他の社員に見られるので、オフィシャルのメールで誘うのはやめて欲しい
・やはり他の社員( 部下 )の目もあるので、秘密裡に誘って欲しい( 大人の大家としてスマートに誘いましょうね )

I他の社員を置いて親睦会に出ている事は引け目に感じる?

・山岡さんは、上手に誘ってくれるので感じたことはありません
・誰も知られないように連絡をくれれば全然OK♪( 電話で直接、ご本人を誘うのがベストです )

Jその他、大家さんに伝えたいことは?

・最近の新卒社員はお酒を飲めない人も多いので、ソフトドリンクでも許してあげてください
・親睦会の時に物件の資料などもって来てくれるとうれしいです
・親睦会ぜひやってほしいです。ぶっちゃけた雰囲気で現場の話や相場感などを伝えたいので



■ まとめ

市場原理が働く広告費や家賃の低下は、イチ社員にはどうしようもないのですが・・・、「 空室を決めたい! 」というならバンバン誘って、現場の情報を聞いて欲しい。

そして、それを行動に移してくれれば、実際に決まりやすくなりますし、我々も「 この人は本気の大家さんだから、可能な限りサポートしようと思います 」との事です。

賃貸最前線で働く彼らの声は生々しくも適切にアドバイスしてくれるので、非常に勉強になりますし、満室のヒントがたくさん隠れています。

皆さんも仲介スタッフとパイプを構築して、満室経営に役立ててみてはいかがでしょうか?


( 顔出しOKの営業さん いつもありがとう! )

過去のコラムでも、親睦会のことを紹介しているので、こちらも参考にして、ぜひ成功させてくださいね♪(^o^)v

参照:モテ大家になれば空室は埋まる!( 遠方投資における現地業者さんとの食事会のルール )

次回もお楽しみに〜

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 山岡清利さん

山岡清利

ブログ:報告ネット業務日誌

■ 山岡さんの年表

東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。

当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。

得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けている。

現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。

■ 山岡さんの所有物件

2002年
  札幌市西区 新築木造AP 6戸

2003年
  札幌市中央区 新築木造AP 8戸

2004年
  札幌市豊平区 中古区分 1戸

2005年
  札幌市西区 新築木造AP 8戸

2006年
  札幌市中央区 中古木造AP 8戸+テナント

・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・竃梹コ研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道支部

■ 講演実績

・健美家アカデミーセミナー
・さくら事務所エクシードXセミナー
・J-REC北海道支部セミナー
・賃貸住宅フェア2012in札幌
・賃貸住宅フェア2013in東京
・ファクターナイン・小野寺燃料セミナー
・札幌リスティング協会セミナー
・潮産業株式会社セミナー
・北央信用組合セミナー
・清陽通商株式会社セミナー
・BUFFALO ITソリューションズセミナー
・日本不動産経営協会(ジャルマ)セミナー

ほか

■ メディア掲載歴

・北海道新聞
・フジサンケイビジネスアイ
・住宅産業新聞
・全国賃貸住宅新聞
・グローバルオーナーズ
・家主と地主
・常口アトム住宅新聞
・BIG tomorrow
・財界さっぽろ
・クオリティ
・PocketClub
・北海道文化放送スーパーニュース
・TV北海道けいざいナビ北海道

ほか

■ 著書



「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法

ページの
トップへ