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再建築不可の土地を建築可能にして新築する不動産投資!大家の擬似体験ができる「シェアオフィス兼賃貸住宅」に!

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2021/08/13 配信

東京・代々木に不動産投資家&建築家向けシェアオフィス+賃貸住宅+飲食店+宿泊施設がオープンした。それも再建築不可の土地を、建築可能にして新築した。

内覧会には 50 名ほどの不動産投資家、建築家らが集まるほどの話題になっている。手掛けているのは不動産投資家であり、一級建築士事務所ビーフンデザイン代表の進藤強さんだ。どんな工夫があるのか、また不動産投資家として成長するために大事なことなどを取材した。

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代々木に完成したYOYOGIアネックス、屋上の三角の塔屋が印象的
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屋上と1階のウッドデッキはアウトドアオフィスとして開放する

なかなか売れない賃貸併用住宅に着目、
さらに再建築不可の土地を建築可能に!

建築家として独立するも最初の 10 年はどう事業を拡大すればいいのか、試行錯誤を続けた進藤さん。足立区、板橋区、練馬区などで安く土地を仕入れて、賃貸住宅を新築して、売却益を出す手法で成長してきた(進藤さん自身の投資体験談は前回記事「建築家大家 進藤強さん【前編】【後編】」を参考に)。

そんな進藤さんが購入した物件の 1 つが東京・代々木で築 26 年、大手ハウスメーカーで建てられた重量鉄骨の賃貸併用住宅だ。耐用年数は 27 年。築 26 年ということは、残り 1 年の融資返済期間になる。

「賃貸部分より自宅部分が広く 2 億 6000 万円、利回り 2.6%(賃貸部分の家賃のみ)で売りに出ていました。この利回りでは不動産投資家はまず買わない。マイホームが欲しい層が買うかといえば 2 億も出して築古を買わない。そこに着目して、安くしてもらって手に入れました」

収益性を上げるために、自宅部分を縮小し、その分、賃貸部分の戸数を増やす計画で金融機関を説得した。代々木周辺では芸能人や外国人などが住む高級賃貸もあり、家賃を上げて市場に出すことで収益を上げる計画で融資を受けた。

その後、この物件のすぐ後ろに再建築不可の土地が売りに出た。

「再建築不可で、知恵を絞ってさまざまな問題をクリアしていくことで建物を建てられるようになりました。ラフプランの段階で、建築確認許可を取って、物件購入に踏み切りました」

建築許可の申請は取り下げが可能なので計画倒れになったのなら、申請を取り下げればいい。無事に融資が実行されたため、すでに所有している賃貸併用住宅の敷地とつなげ、2m公道に面するような通路を設けて新築できるようにした(下図参照)。中古賃貸併用住宅も確認申請で敷地の変更をした。

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2棟目部分が再建築不可だった土地。1棟目の賃貸併用住宅の敷地からつながる通路(赤字部分)を新たに確保したことで、再建築可能にした

いい土地が売りに出たら、誰かが図面を描いて
誰か買い付けられるようなシェアオフィスを考案

そうして手に入れた土地に新築したのが今回のYOYOGI アネックスだ。1 階は建築家や大家さんのシェアオフィス+塾+サロン的な施設となっている。

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1階のシェアオフィス。好きな場所に座れるフリー席と、奥に個室のブース席がある

「建築家や未来の不動産大家さんに向けた協業施設ですでに大家の方、様々なクリエイターの情報共有の場としてスタートしています。シェアオフィスでは、いい土地情報が出たら、オフィスにいる誰かが図面を描いて、買いたい投資家が手を挙げて、実際に購入して建築するような場を想定しています」

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「夜な夜な建築や不動産を語りながら切磋琢磨し、成長できる場にしたい」と敷地内のダイニングバーで語る進藤さん

飲食店を始めたい人にピッタリな賃貸住宅!
好きな時に 1 階で、お店を開くことができる

2 階は敷地内のダイニングバーSMI:RE DINER101 で飲食店ができる「店舗付き賃貸住居」。家賃は 18 万円で、好きなときに 1 階で飲食店をオープンできる。

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1階のダイニングバー。ここで飲食店を経営できる

「飲食店を始めるとなると、店舗を構えるなど初期投資が 2000 万円程度は必要です。まずは小さく始めて経験を積みたい人におすすめです」

3 階は 2 室をつなげて 1 室にした「ニコイチ」の造りで、1 室に住み、もう 1 室を民泊として運用するなど転貸でき、疑似大家体験ができる。家賃はニコイチで 17 万円ほど。

「実際にどれくらいの収益を上げられるのか、我々が試しに民泊サイト『Airbnb』を通じて宿泊者を募ったところ、オープン当初は予約が入りやすいこともあり、募集開始から4日も経たず募集した民泊部分4室、1 ケ月〜2ケ月先まで予約が埋まり、コロナ禍でも各民泊部屋、月 13 万円ほどの収益になっています」

コロナ以前なら月 25〜27 万円の収益が想定される。月 17 万円ほどの家賃で「ニコイチ」を借りて、Airbnb で月 13 万円ほどの収益あれば、コロナで宿泊が最低の時期でも差額の 4万円ほどの家賃で暮らせることになる。(電気、ガス、水道、運営経費が別途、必要)

そうしてまずは 1 室、人に貸して収益を上げて定期的な売上がある通帳を作っていく経験を積み、いずれは金融機関から融資を受けて賃貸住宅を購入し、不動産投資家として成長してほしい考えだ。

「人や街にいい影響を及ぼすような賃貸住宅になれば、街も人も活気づき、収益が上がる結果になります。最初から数字を追いかけるのではなく、人や街が元気になるような住まいを提供した結果、お金は後からついてきます。そしてこの YOYOGI アネックスで学んだ人が全国各地に魅力的な住まいを手掛けるようになっていってくれたら嬉しいです」

なお、YOYOGI アネックスの物件の詳細は、こちらを参考にしてほしい。

健美家編集部(協力:高橋洋子)

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