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今回のコラムでは転換期を迎えつつある不動産市況についてとサラリーマンを卒業してわかったメリット・デメリットをお伝えしたいと思います。
■ 急激に変化しつつある不動産融資環境
みなさまもお気づきだと思いますが、最近の融資状況は月単位というよりも週単位で変化している印象があります。
シェアハウスを運営していた“かぼちゃの馬車”の賃料支払減額
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支払停止
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民事再生手続申請
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民事再生申請棄却に伴う破産手続き移行
要因の一つとして、上記のような問題がここ半年で多く発覚し、本件に関わった主力の銀行だけでなく、今まで不動産投資に積極的だった銀行もかなり消極的な姿勢に変わってきていることがあります。
特に地方物件への融資とサラリーマンが初めて投資するようなケースではその傾向が顕著と複数の取引行から聞こえてきます。
今後は短期売却のキャピタルゲインを前提とした不動産投資に関しては注意が必要と感じています。
ただし、本来の不動産投資の良い点は長期融資でインカムゲインも狙えることです。また、過去の不動産市況を見ても10年ぐらいのスパンで上昇と下落を繰り返しています。
（ このあたりは説明をすると1コラムぐらいになってしまうためここでは省略します ）。
ですので、1つの戦略としては、仮にマーケットが下落しても10年後、マーケットが回復してきた際に売却できる（ 10年後法廷対応年数に対してどれだけ年数が残っているか、現在の築年数＋10年の物件の利回りはどれくらいか ）物件かどうか見極めて投資をすることだと思っています。
私自身はといえば、一昨年からマーケットの下落に備え、以下の2点を実施しています。
①地方から都内へ
⇒埼玉、千葉にあった4物件を売却し、現在は所有物件すべてが都内物件
②木造、鉄骨造からRCへ
⇒10年後でも十分に残年数が残っている新築RCにシフト
都内に所有する物件
今年の実績で言えば、2つの土地を購入していますが、いずれも都内でRCを新築する予定です。（ 駅から5～7分で利回りは7％前半～8％前半 ）。
投資には必ずリスクが伴います。ぜひ将来を想像し、少しでもリスクの芽を摘んでより安定した不動産投資を実践してみてください。
室内や共用部にも工夫を凝らした
■ リタイア後のリアルな実感
私は今年の1月にサラリーマンをリタイアしたのですが、その翌月に母親が他界しました。2年半に及ぶ闘病生活で入退院を繰り返していたのですが、最後の一カ月は毎日病院に行き、たくさんの話をすることができました。
母親は、話したいことはすべて話すことができたと満足そうに最後を迎えることができました。サラリーマンを続けていればできなかったことだと思います。
このように、サラリーマンを辞める一番のメリットは時間を自分の好きなように使えるということだと思います。
また、妻の海外赴任の話も進んでおり、そういったチャンスを家族全員で享受できるのも、時間や場所に縛られない働き方をはじめた結果なのかなと思っています。
逆に寂しく思うのは、大きなプロジェクトなどを会社の仲間と一緒に動かせなくなった点です。これはリタイア前に想像していた以上に、大きなデメリットに感じました。
私の場合は円満退社だったので前の職場の方々と話す機会は多い方だと思うのですが、それでも感じるためこの辺りは考えている以上にリタイア後の生活をプランしておくことをオススメします。
最後に最も大事だと感じたのは“仲間”の存在です。不動産投資家は本来孤独な存在です。しかし、私の場合は同時期に多くの仲間がリタイアをしたため、お互いに切磋琢磨し、楽しくエキサイティングな毎日を過ごすことができています。
不動産投資を始めるきっかけで多いのが老後の不安とサラリーマンをリタイアすることによる経済的、時間的自由を獲得するだと思いますが、みなさんもぜひ、そこにプラスして楽しいリタイヤ後の生活が過ごせるような“仲間”を探してみてください。
