今日も、私 大家のプーさんのコラム連載53回目をご覧頂き、ありがとうございます！今回は、【ノンバンク⇒信金に借換。金利約2%削減と新規取引開始に成功】をテーマに、お話をさせて頂きます。
■去年から、レバレッジをかけて買う物件が増えた
私は専業大家になってから、基本的に現金払いの強引なスタイルで物件を買い進めてきました。しかし、去年から借入を始めましたｗ。
本来は他人資本で運用できるのが不動産投資の良いところです。そのため、10年以上持っても良いような長期保有前提の物件については積極的に借入をする事にしたのです。
ただ、相変わらずスピード重視の勝負ばかりしているので、ほとんどがノンバンクでの借入です。金利は3.75%~4.55%ですから、とても自慢できませんがｗｗ
■平均金利4%⇒2%への借り換えを実施
私は他の金融機関さんならお付き合いの側面を考え、借り換えは基本的にしません。ただ、ノンバンクの場合には、「借り換えをする事で、今後の取引の足かせとなる事はない」と担当者の方も仰っており、個人的にもそのように判断しています。
また、ノンバンクさんならではかもしれませんが、「他社・他行との取引も見るが、自社との取引総額枠（既存融資物件の総額）を重視する」という方針が多いように見受けられます。
つまり、借り換えをすることで、ノンバンクさんの「枠」が空くことになり、金利が下がるだけでなく、次の借り入れにもプラスになります。借り換えのメリットは、ここにも存在すると考えています。
※借り換えができるか否かは、購入した物件や、所有者の属性が関係する為、ご自身で金融機関さんにご確認の上、慎重に進められて下さい。
■実は、最初から借り換えを狙っていた
最近、ノンバンクから信金への借り換えを行った物件は、購入後1年未満のものばかりです。一番短い物件に至っては、借入後2か月しか経たずに借り換えをしています。
買ってから2か月で借り換えするなら、最初から信金さんで借入して購入すれば良いじゃないか！と思われたでしょうか。
しかし、現実には私がノンバンクさんで買うしかなかった理由が3つあります。
①ノンバンク融資で購入した物件の多くが、物件情報取得から決済まで20日未満であり、契約と決済の期間が短かった。ノンバンクしかスピード感が間に合わなかった。
②信金さんは、「現金で購入した物件のバックファイナンスは基本的にできないが、既に担保設定されている不動産の借り換えについては柔軟に対応ができる」という特性がある。
※ライバルに勝つために現金で買って、その後で信金で借りることは無理だが、判断の速いノンバンクの融資を受けて買って、それを信金に借り換えることはできる。
※信金さんへの借り換えができない場合もあるため、ノンバンクさんからの借入のままでも収支的に問題がないように購入することが大事。
③信金さんは旧耐震の物件及び、少額不動産（2,000万円以下）の融資をしたがりません。一方で、ノンバンクさんは1件当たり500万円以下の物件も融資をして下さいますし、旧耐震物件に対しても融資姿勢は積極的です。（これがノンバンクさんで借りる一番の理由です）
今の私は、1棟収益物件よりも、戸建や区分マンション（実需に転用しやすいもの）を購入する方針のため、ノンバンクさんで購入を進める必要がありました。
1件あたりは500万円以下の物件があっても、複数件集めれば数千万円になります。今回、総額5,000万円の借り換えを1回の取引として行うことにより、信金さんも案件を進めやすい状態となりました。（その中に旧耐震の物が入っていても借り換えできました）
■借り換えによるメリット
今回はノンバンクさん⇒信金さんに総額約5,000万円の借り換えを行った形ですが、それにより、借入期間は平均して5年程減少、金利は約2%減少、総返済予定額は、約850万円程減少しました。
毎月の返済額は約1万円増えたため、CFは年間12万円程悪化しています。また、借換に伴い、手出しとして20万円程発生しました。しかし、元金の返済が早まる事、総支払予定額が大幅に減少した事、更には信金さんとの新規取引ができた事が大きなメリットであったと振り返ります。
また、今回は、借り換えに対して、信金さんだけでなくノンバンクさんも好意的でした。また、もちろん私自身もメリットを感じたために実行しました。一言でいうと、「三方良し」の取引だったと思います。
ですが、これが例えば「ノンバンクさんは借り換えされるのを嫌がった」「今後の新規借り入れができない関係性になってしまう」という事であれば、私は借り換えをしていませんでした。
ビジネス的に、目先の利益に囚われて、将来の大きな利益を逃すことは避けるべきです。高利息ではありますが、ノンバンクさんのおかげで物件購入ができている事実を忘れてはなりません。
同じ考えから、借り換えでお世話になった信金さんにも次のようにお伝えしました。
「今回借り換えでお世話になったのは、ノンバンクさんが快く承諾をして下さった為です。ノンバンクさんとも今後も引き続き良好な関係を続けていきますし、信金さんともそうでありたいと思っています。今後、ご相談なしに既存取引を動かす事はしません」
不動産投資は、いえ、それに限らず、多くの仕事は長期に渡るものです。
良好な関係性からしか、良い取引は生まれないと思っています。
目先の利益だけでなく、長期的な関係性を重視した取引を今後も重ねていきたいと考えています。ノンバンクと信金さんとのお付き合いが始まったことで手元資金を増やすことができました。また次の手を考えていきたいと思います。
