皆さん、こんにちは。ふんどし王子です。2024年度が始まりましたね！さて、前回のコラムは初期の頃を思い出して書いてみましたが、振り返りは大事なことだと思いました。
「初心忘るべからず」と言います。目指していた日常が当たり前の日常になり、感謝や謙虚さが薄れてきていました。今の状態は“当たり前”ではなく、”恵まれた状態“だということを意識して活動していこうと思いました。
■20坪・150万円で買った更地を隣人に売却
最近、更地の売却がありました。収支的には赤字で終わったので、投資としては失敗です。今回はそのことを書きたいと思います。
少し話は変わりますが、地元の不動産屋さんの企画で「しくじり大家」というYouTubeがあります。ワタクシも生徒役で出演しているのですが、基本的に自分は不動産で失敗をしたことがなかったと考えていました。
https://youtu.be/yxqnk-Hg5vo?si=cyj8qVlCS5Rslshk
しかし、そんなこともないだろうと失敗を探してみたら、安いからと飛びついて購入したけれど、放置したままという土地があることを思い出しました。
この更地は5年前に、20坪・150万円で買いました。場所がよく、土地の一部に道路が通る計画もあったため、いずれ国に売却できそうだし、“楔を打つ”という意味もあって買いました。（1つ土地を購入すると周辺の土地を買えることが良くあります）
使い道としては、アスファルトを敷き2台分の月極駐車場にするとか、バイクガレージにするなどがありそうです。しかし、それにはプランニングも追加投資も必要です。ここに時間をかけるより、新築の1棟物を優先させたいと思って、ずっと後回しになっていました。
余談ですが、知り合いの投資家が物件を購入して1年以内にその土地に道路が通ることになり、数千万円儲かったそうです。土地収用だけでは大したことはないらしいですが、建物に掛かると大きな金額になるそうです。
話を戻すと、ある時、不動産業者から「隣の家が解体するので、足場を組むことになった。あなたの土地にはみ出しても良いか？」という連絡がありました。特に問題ないのでOKしたのですが、何かこの動きをビジネスにできないかと考えました。
話を聞くと、その方のおじいさんが昔、作業場所として使っていた建物が老朽化してきたので解体して月極駐車場にでもしたいという話でした。（おじいさんは亡くなってその方が相続したそうです）
その土地を売る気はないということだったので、「それならワタクシの土地を購入しませんか？」と聞くと興味があると言うので、「ワタクシが購入した金額で良いですよ」というと二つ返事で決まり、1週間後には決済となりました。
5年も放置していた土地なので欲を出してはいけないと思ったのですが、あまりに即決されたので、購入時の手数料と、固定資産税分5年分くらいは乗せておけば良かったと少し後悔しました(笑)
買主の方は今回の土地を購入することで、変形地がきれいな長方形になります。今の相場で坪単価が15～20万円の場所です。自分が売却したのが坪7.5万円なので「倍くらいにはなるんじゃないですか？」と伝えると喜んでいました。
「隣の土地は倍出しても買え」という格言がありますが、ワタクシはその逆で半額で売ったので、良いことをした気分になりました。でもしつこいですが、もう少し乗せておけば良かったです(笑)
ここでの教訓は、「安く購入しておくことが大事」ということです。金額の絶対値も大事ですが（100万円以下は売りやすいなど）、価値よりも安く買っておくと売却する時にスムーズです。
これからの方に、「小さく始める」のをオススメするのも、同じ理由です。悪くても買った値段で売れるものを買っておけば、手数料くらいの損で終えるのでリスクは少ないと考えています。
■100万円で買った古家を入居者に売却
別件ですが、3年くらい前に100万円で購入した戸建てを入居者に300万円で売却しました。リフォームをしていない状態で貸出し、入居者がコツコツと直して古民家ライフを楽しんでいました。
もともとは1年くらい前に「500万円で購入しないか？」と訊いていました。その時は「考えます」という返事でしばらく動きはなかったのですが、「300万円なら欲しい」と少しして連絡がありました。
受取家賃と、残置物の古道具の売却などで投資金額は全額回収が終わっていたので、300万円で了承しました。個人売買で仲介手数料がかからないのと、「現状渡し」で土地として売却することに納得してくれたのも決め手になりました。
不動産業者ではないので、2年間の価値担保責任はつきませんが、法人保有の物件だったため消費者契約法は対象にはなります。売買契約書はネットからひな形をダウンロードして作成し、登記関係は知り合いの司法書士にお願いしました。
経験を積んでくると自分で出来ることが増えるのが良いですね。この家は土地が300坪程度あり、固定資産税評価も1千万円ほどあるので購入された方も将来的に損はしないと思います。
また、最初に私が提示した500万円から、200万円の値引きで決着したことで、購入された方も喜んでいました。浮いたお金で屋根の修繕などをしたいとのことでした。
「激安で購入し、安く売却する」やり方でも、数百万円の利益が出るのが不動産の良いところですね。（この前に書いた20坪の土地の方は儲かっていませんが…笑）
ちなみに100万円で購入した経緯は健美家コラム77～79話に書いてありますので、興味のある方は見てみてください。
参照：100万円の戸建ての残置物が20万円に！古家を解体する前に知っておきたい知識https://www.kenbiya.com/ar/cl/fundosi/77.html
■7,200万円の新築アパートの融資が通る
そんな風に土地と戸建の売却が進み、手持ち資金が増えてきたところで新築アパートの融資が通りました。前回は金利2％だったのですが、今回は金利上昇の局面という事もあり2.3％になると言われました。
それでも進めるのが良いと考え、「お願いします」と返事をしました。他にも同程度の金利で前向きな返事をくれた信用金庫さんがありましたが、借入金額のバランス（どこか一つに大きく偏らないようにする）と返事の速さで決めました。
8部屋のアパートで総額は7,200万円程度、頭金は1,100万円、利回りは9％程度になりそうです。以前であれば土地の価格から考えると利回り10％は固かったプランです。建築費の上昇が利回りにも影響を与えています。
新築アパートは土地の取得前ということもあり、詳細は固まってから書きたいと思っています！また、中古や新築を他にも良いモノがあれば進めていきたいと思います。本年度もがんばります。
