• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

10,894アクセス

100万円の戸建ての残置物が20万円に!古家を解体する前に知っておきたい知識

ふんどし王子さん_画像 ふんどし王子さん 第77話

2021/4/5 掲載

こんにちは!ふんどし王子です!
今回の繁忙期の退去は3月末の1室だけかと思ったら、4月末に2室増えて合計3部屋になりました。繁忙期が終わったと安心してはいけません( 笑 )。頑張って埋めていこうと思います!

さて、先日、100万円で戸建てを購入しました。現況渡しで残置物がもりもりです。古いお屋敷風だったので、お宝がないかトレジャーハントをしてみました。

( 売買契約書の特約事項に「 残置物の所有権も移転する 」と書き込むとトラブル防止につながります。ネットで調べた古銭などの買取り業者に、立ち会う際にトラブル防止のため「 売買契約書 」など確認しますと言われました )。

トレジャーハントの結果、金の指輪、プラチナ、ダイヤなどが出てきました。全部で約25gあり、1gあたり4,500円の買取りで合計11万円ほどになりました。切手やアクセサリーの買取りを入れると合計約12万円です!





また、家具や、食器、ランタンについて知り合いの古道具屋さんに査定してもらうと2万円分ほどになりました。現場にいたポールさんは「 普段は捨てるヤツや!笑 」と言っていました。知識の差がお金の差になります。「 誰かの不要は、誰かの必要 」だと改めて感じました。

また、庭に木がありました。貸家にするにはスッキリさせた方がいいので伐採したいのですが、伐採も庭師に頼むと数万円かかります。そこでジモティーで「 薪やクラフト用に木を差し上げます 」と募集をすると、すぐに問い合わせがありました。

隣の町に住む方で、軽トラ、チェンソーを持参して、庭の木を切って持ち帰るとのことでした( 薪にするそうです )。すでに立ち合いは済ませていて、あとは都合の良い時間にきて切ってもらうだけです。

他に、自己啓発本やビジネス本、小説等が段ボールに6箱くらいあったのでブックオン( 仮名 )に出張買取を依頼しました。すると、4,000円程度になりました。



スタッフさんによれば、まず本の状態が良好であることを確かめます。次に、専用の機械で本のバーコードを読みこみます。すると、本の価値が示されて、店頭と同じ金額で引き取るという流れだそうです。

遠隔で、本の知識がないバイトさんでも査定できるとは、ハイテク化が進んでいますね。同じようにセドリで稼いでいる方は、古本の100円コーナーでアマゾンのバーコード検索をして高く売れるものを物色しているようです。

情報には川上、川下がありますが、その中でも色々な階層があるなと感じました。

本が詰め込まれた段ボールの中には、10年ほど前に読んだ「 強運の法則 」が紛れ込んでいました。定価で1.5万円するので、メルカリで実勢価格を調べてみると1.3万円ほどで取引されていました。

出張買取でも査定価格は3千円と高めでしたが、メルカリに出品すると1.5万円ほどで売れていきました。過去に「強運の法則」を読んだ元が取れました( 笑 )



最初は何も考えずに段ボールごと捨てる予定だったのですが、少しの知識と手間で結果が変わってきますね。さらには、金やオリンピック記念硬貨や旧5千円などすぐに換金できるものも発見できました。

今のところ100万円で購入した家から、約20万円のOFF( 残置物を売った分 )になっています!まだ手を付けていない骨董品や巻物、着物などもあるので、取得原価ゼロを目指して、頑張りたいと思います( 笑 )



■ 古家を解体する前に賃貸すると土地が経費になる

この家の使い道ですが、古道具屋さんから「 古い家に住みたい知り合いがいる 」と紹介されたので、案内をする予定です。解体の見積もりも同時に取っていますが、借りたい人がいれば、しばらく賃貸に出しても良いかもしれません。

通常、古家付きの土地を購入し、即解体してアパートを建てた場合、解体費用は「 土地の取得費 」になります。しかし、一度賃貸に出してから建物を解体し、賃貸物件( 事業用 )を建てる場合、取壊し費用を「 経費 」として計上することが出来ます。

また、建物の帳簿価額が残っていれば、資産損失として除却損を経費計上できます。大きく利益が出る時などに使えば、節税効果が期待できます。

この場合、土地建物の簿価は下がっていますから売却する際は大きな利益が出ることになります。結果的に税金の繰り延べでしかありませんが、うまく活用することは大事だと思います。

個人の場合でも事業規模( 5棟10室以上 )であれば損益通算として使えますし、青色申告者であれば取り切れなかった部分も3年間にわたって繰り越すことが出来ます。保育園に通うお子さんがいる家庭なら、保育園料金も安くなるかもしれません。

知り合いの大家さんは空き家を買ってすぐに解体してアパートを建てようかと計画していたら、この家を「 選挙事務所として1年だけ貸してほしい 」という問い合わせがあり、貸し出したそうです。

その結果、新築アパートを建てる際に、取壊し費用を経費計上できたため、税金が少なくなったと教えてくれました。銀行融資を申し込むときも、赤字の理由としては説明しやすい部類だと思います。( もし赤字になった場合 )。

今回購入した土地は、道路から盛り上がっており、すき取り整地にお金がかかる予定です。石垣もあるので処分費を心配していたら、解体業者さんいわく「 石垣は砕石の原料になるからそれほど高額にはならないよ 」と言われました。



しかし、「 土は処分する場所が少なくなってきたから高額になる 」と言われました。加藤ひろゆきさんの真似をして、凹んでいる土地に運搬しようかと脳内で検索しましたがそんな土地は持っていませんでした( 笑 )

工事費用など、自分の想像と実態は違うので、動いて確認することが大事です。例えば、小さい建物ほど解体が割高になり、大きければ割引も大きくなると教えてもらいました。重機の運搬など基本料金はかわりません。あとは日当と処分費なので単純に大きさが倍になったら解体費が倍になることはなさそうです。

また、すべての土を出して整地するとかなり高額になるよな〜とビビっていましたが、「 高台アパート 」と調べてみたら、高低差をうまく活用した建築事例が見つかりました。今は解体、整地の見積もり待ちですが、結果が出たらまた書きたいと思います!



持たざる者が持つためには創意工夫が必要です。ある程度の規模まで行けば業者に丸投げでも良いかもしれませんが、スタート時は頭をひねって、手を動かすことが大事です。

ちなみにお宝以外の残置物もモリモリなので、これから頑張って捨てようと思います。目の前にゴミステーションがあるので、常識の範囲内でコツコツと捨てていくつもりです。

■ 2冊目の著書の改訂版が出ました

告知です!このたび、ワタクシの二冊目の著書である「 100万円以下の資金で夢ツカモウ!『 家賃収入 』でセミリタイアして『 世界一周 』旅行に行く方法! 」の改訂版が発売されました。



本のタイトルも変更になり、「 最新版 100万円以下の資金で夢ツカモウ!『 家賃収入 』で若くしてセミリタイア&『 豊かなジンセイ 』を勝ち取る方法! 」となっています。4分の1程度は刷新されているので、まだ手に取っていない方はぜひ読んで頂ければと思います。

改訂版では、今の時代にあわせた内容を盛り込みました。タイトルに「 100万円以下の資金 」とありますが、ちょうど、今回購入した物件の取得費は100万円以下になっています。工夫を凝らし、わらしべ長者的に出来ることを体現したいと思います( 笑 )

サラリーマンをリタイアすることや、豊かになる手助けとなれば幸いです。4月5日( 月 )の18時から出版記念キャンペーンも行いますので、興味のある方は見てみて下さい。

ふんどし王子出版記念キャンペーンサイト

世の中はコロナ禍で暗い雰囲気がありますが、賃貸収入は変わらずに入ってきています。ほんの2〜3年前とはガラリと世界は変わりました。世界一周旅行も行ける時にいっておいて良かったと思います。

それでは次回、またお会いしましょう!

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

ふんどし王子さん

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(5才)次男(1才)

ブログ:
高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】


■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2,500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1,200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2,500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1,200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年
1,200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4,100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6,150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2,500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

□2019年
所有物件を複数売却し2,000万円以上の売却益を得る
戸建て2戸購入、更地一筆購入

□2020年
7,200万円のアパートを新築する(利回り10%)


■著書

ふんどし王子さん:著書
高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

ページの
トップへ