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個別金融機関の融資スタンスの変化〜どうなる?築古アパ、シェア、賃貸併用のこれから〜

岡元公夫さん_画像 第10話

■ 築古アパートへの融資はどうなる?

最近、某地方銀行の築古木造アパートへの融資姿勢の変化が話題となってますね。

以前のコラム( 第4話 )で、『 銀行業界共通の融資ルールですが、金融庁の作成した「 金融検査マニュアル 」が基本となります。各金融機関は、この「 金融検査マニュアル 」を基準に、自己責任原則に基づいて、それぞれの規模・特性に応じた方針、内部ルール等を策定することになります 』と述べました。

基本的なルールは同じでも、建物の構造や耐用年数、融資を受ける方の属性などで、各金融機関の融資スタンスは異なります。

また、私も現役銀行員時代に融資担当者の立場で経験していましたが、金融機関の融資基準やスタンスは、それぞれ金融機関の個別の事情により、よく変わります。

今まで収益不動産融資に積極的だったところが、いきなり厳しくなったり。
収益還元評価を重視していたところが、積算評価重視に戻ったり。

最近も、ある銀行ですが、過去からの先入観で想像していたのと異なり収益還元法に重心を移されていたり。
また、ある銀行は、区分店舗にも積極的に融資していたりもします。

文頭の某地方銀行について、ある方から「 半年とか1年したら、築古木造アパートへの融資スタンスが元に戻る可能性はありますか? 」と質問されました。あくまで推測ですが、その可能性は低いと思います。

■ ニッチな分野への融資スタンスは常に変化する

銀行が融資スタンスを変更する場合、その理由は主に二つ挙げられます。

一つは、そのカテゴリーの融資の不良債権比率が上昇してきた時。

もう一つは、そのカテゴリーの融資が、その銀行全体の融資額の中で占める割合が大きくなり、ポートフォリオに偏りが出てきた時。

金融庁は、一つの業種や対象に融資が偏るのを嫌います。
その業種やカテゴリーが不況に陥った時、金融機関も共倒れになる可能性があるからです。


バブル崩壊時、ある業種や企業群に融資が偏重し、共倒れになったケースが実際にありました。

金融庁は各金融機関に定期的に検査に入りますが、金融検査マニュアルに照らしてイレギュラーなことがあると、是正するように指導します。

他行があまり取り組まない中、築古木造アパート融資といったら文頭の某地銀さんか〇〇〇かという状態がここ数年続いていましたので、築古木造アパート向け融資総量もかなり膨らんでいたことでしょう。

ですので、不良債権化しようがしまいが、絞り込んでくるのは、時間の問題と私は思っていました。

ニッチな分野への融資スタンスについては、常に変化すると思った方が良いでしょう。

■ シェアハウスや賃貸併用住宅を銀行はどう見るか?

最近、自分やクライアントさんの新規物件の融資相談で、各金融機関にシェアハウスや賃貸併用住宅に対する融資を打診することが多くなりました。

少し前までは、融資の打診時に金融機関の担当者の方にシェアハウスや賃貸併用住宅について一から説明してました。

しかし、最近では、ほとんどの方がその存在を知っていて、更に打診したその場で、金融機関としての担保評価基準や融資スタンスについてコメントが返ってくるようになりました。

ただ、コメントの内容には、「 シェアハウスは、いざ処分する時に転用が難しいから担保評価が通常の共同住宅に比して低く算定される 」とか、「 最近空室が多くなっているようですが 」とか、ネガティブな意見もあります。

もしかしたら、融資先の既存のシェアハウスで経営が厳しくなってきている所が多くなつているのかもしれません。

また、賃貸併用住宅で利用されることが多い住宅ローンは、自宅取得用のパッケージ型ローンであり、サラリーマンが自宅を取得して、給与で返済していく時の貸し倒れ実績等を勘案して金利や返済期間等が決められています。

賃貸併用住宅は、本来は融資条件が住宅ローンより厳しいアパートローンで対応しなくてはいけないかもしれない微妙なカテゴリーです。

融資実行件数が増えてきて、金融機関内での融資残高が増えてくると規制が厳しくなるかもしれません。

反面、シェアハウスの収益性や賃貸併用住宅の返済安全性に着目している金融機関もあります。

築古木造アパートについても、国の政策が変わり、築古物件の活用に注力するようになれば、築古木造アパートへの融資にポジティブな金融機関が他にもでてくるかもしれません。

■ 融資を効率的に活用するために

外から眺めていると、金融機関の融資スタンスというのは、しっかり調査・研究したうえで決めているようにも見えますが、取り敢えずそのカテゴリーにチャレンジしたり、諸般の事情によりポジティブになるケースもあります。

私自身、自らのライフプランと、短期・長期の経営戦略・キャッシュポジションにあわせたタイミングで、中型マンション・小型マンション・木造アパート・戸建・シェアハウスを取得し、運営しています。

皆さんにおきましても、自分のライフプランにあわせて、しっかりと事業計画を練ったうえで、保有・運営する方針であれば、金融機関の融資スタンスがそのカテゴリーにポジティブな時期に、積極的に物件を取得していくのも十分有りだと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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