• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

8,681アクセス

コロナショックで不動産相場はどうなる?買い時はいつ?

岡元公夫さん_画像 岡元公夫さん 第116話

2020/4/17 掲載

コロナショックが日に日に深刻さを増してますね。今回は、コロナショックが、これから不動産マーケットに、どのように影響していくか、そして、いつ買い時が来るか予想してみます。

■ コロナショックによる世界の経済損失は、リーマンショックを超える

アメリカのサブプライム問題に端を発するリーマンショックは、発生原因が金融業界でした。そして当時、日本の銀行はバブル崩壊のトラウマから立ち直っておらず、当時新興不動産開発業者( カタカナデベ )に資金を出していたのは、主に外資系金融機関やファンドでした。

本国での住宅バブルの崩壊により外資系金融機関が日本から撤退し、平成20年3月期には好調な業績を上げていたカタカナデベ各社が資金調達できなくなり、次々と資金繰りが破綻し、翌期に黒字倒産していきました。

下記の表は国土交通省平成30年地価公示の資料です。字が細かくて見にくいかもしれませんが、下の年代は一番左が昭和62年、一番右が平成30年です。グラフの線は一番上の緑が東京23区で、次のオレンジが大阪市です。




表から読み解けば、平成3年頃にバブルが崩壊し、その後、東京にはプチバブルが到来。平成20年のリーマンショックにより再び相場は低迷したものの、平成25年頃より持ち直したという流れです。

表を見るとわかりますが、東京以外のエリアは、プチバブルの影響もリーマンショックの影響もあまり受けていません。

今回のコロナショックが世界経済に与える影響は、リーマンショック以上でしょう。しかもリーマンショックは金融が震源地だったのに対し、今回は世界中の実体経済を深く傷付け、そこから金融に波及する勢いです。

ワクチンや治療薬は開発中で、早期に対処したとしても、今後2年間以上実体経済が停滞するのではないでしょうか。リーマンショックの時も、世界各国の政府・中央銀行が財政出動・景気刺激策を取りました。それでも回復には時間が掛かりました。

今回のコロナショックは、まだ始まったばかりで、金融業界にもどれだけ深刻な影響を与えるかも読めません。リーマンショックの時を参考にすると、今後最低5年程度は不動産マーケットは低迷することになります。

上記の表は国土交通省の公示地価のデータです。公示地価は実勢価格を後追いします。不動産価格の下落は、より早期に進むでしょう。リーマンショックの時は、外資系金融機関の撤退が主な引き金でした。資金繰りに窮した不動産業者が換金売りに走り、相場が崩れました。

■ 不動産相場を左右する要因

今回のコロナショックではどうでしょう。既に株式市場では暴落が起こり、REITも急落しています。事務所系・店舗系の物件では、賃借人から家賃の減免要請が始まっています。

しかしながら、REITやその他ファンド・大口機関投資家が投資する物件と個人投資家が投資する物件は、ある程度棲み分けができています。

私達個人投資家が売買している一棟物マンション・アパート、区分マンション、戸建ての相場は、「 投資家の資金投入力 」「 銀行の融資スタンス 」「 入居者・自己居住用の実需 」に左右されます。

まず「投資家の資金投入力」ですが、昨今サラリーマン大家に対する融資は非常に厳しくなっています。現在、マーケットに資金を投入できるのは、専業大家や会社経営者、そして不動産業者・一般事業会社・株式等兼業投資家などです。

このうち会社経営者や一般事業会社は、実体経済低迷の影響を受け、資金余力が減少します。また、本業で赤字になると、その穴埋めに含み益のある保有不動産を売却することもあります。

株式兼業投資家も既に株式市場の暴落により痛手をこうむり同様の傾向にあります。このように買い手が減り、売り手が増え、マーケット全体として資金投入力は弱まります。

次に「 銀行の融資スタンス 」についてです。今年1〜3月は、ポジティブ傾向だった銀行が多いですが、それは決算期末ということで、例年その傾向になりがちです。各銀行は、

4月現在、今期の目標や予算を策定中のところが多いです。現在の各銀行の経営・企画の中枢にいる方々は、若手の時にバブル崩壊の大変な時を現場で経験し、中堅の時にリーマンショックを見ています。

そうなると、コロナショックが直撃しつつある今、支援すべき一般事業会社に対してはまだしも、不動産投資にポジティブな融資スタンスを続けるとは想像しにくいといえます。

「 入居者・自己居住用の実需 」については、人口自体はあまり影響は受けないでしょう。ただし、リストラ・雇い止め・工場の停止・外国人労働者の減少などにより、全体として家賃は下落傾向になるでしょうし、工場城下町等一部の地域では住宅への需要が大幅に減るでしょう。

続きは次回に。
健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


ページの
トップへ