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銀行のトリビア。融資を受けたければ相手を知ろう。

岡元公夫さん_画像 岡元公夫さん 第119話

2020/7/13 掲載

新型コロナも緊急事態宣言が解除され落ち着いてきたと思ったら、7月に入り東京では1日の感染者数が100人を超えるようになってきました。世界でも感染が拡大しており、経済に与える影響は、まだまだ続くでしょう。

こうした中、政府や地方自治体は多種多様な金融支援策を講じています。政府系金融機関のみならず、民間銀行も、その対応で多忙を極めてます。

通常でも人的資源に余裕が無い昨今、業務量が増え、一部ではリモートワーク・テレワークが行われていることから、現場の大変さは推して知るべしでしょう。

このような状況下で、自分の融資案件を早く処理してもらい、融資を出してもらうためにも、今回は銀行のトリビアをいくつかご紹介します。

■ 来店が歓迎されない日、歓迎されない時間帯

融資の打診や申し込みの相談、諸々の手続きのための来店を銀行員が歓迎しない日や時間帯があります。

まず日ですが、月末3営業日は避けましょう。一般事業会社は、手形の決済や買掛金その他の支払期日が月末であることが多いです。そのため、銀行も月末近くは運転資金の融資の手続きをしたり、決済の準備をするのに忙しいです。

融資も金利が短プラ連動ではなく、市場金利連動型の場合、手続きを前営業日に済ませなければならないケースがあります。手形の決済や振込手続きでミスをしたり、書類等に不備があると、手形が不渡りになったり振込先にも迷惑かけたりするので、気が抜けません。

次に時間帯ですが、月末近くに限らず1年を通して14時から16時は避けましょう。銀行は、たいてい15時に閉店しますよね。閉店してから何をしているかというと、その日の勘定の〆や現金の突合などです。

特に他行宛の振込は15時30分までしかできない( 今は一部の金融機関は24時間365日可能 )ので、15時までに処理できなかったものやミスの修正は時間との闘いになることがあります。

また、伝票や現金を突合して1円でも合わないと、原因がわかるまで銀行員は帰れません。私も夜明けまで残って原因究明をしたことがあります。

このように15時前後は、それぞれのタスクに締め切り時間があり、間に合わさなければならない作業があり、それに直接かかわってない行員も動員されることもあります。

既存借入先ならアポを取ってから出向くでしょうから、そこまで気にする必要はないかもしれませんが、新規にアポなしで飛び込む場合には絶対に避けましょう。

■ 融資の申し込みは紹介で行った方が有利?

紹介で行ったからといって、融資審査で有利になることは、まずありません。
ただ、普段から頻繁に借りてもらってたり、運用商品を買ってもらったり、ノルマへの協力をしてもらったりしている方からの紹介だと、その方の面子をつぶさないように、支店としては積極的に動くことはあります。

■ 融資審査の可否は担当者によって違う?銀行の担当者が気にいらなかったら替えられる?

パッケージ型のアパートローンの場合は担当者によって融資判断が変わることは少ないですが、オーダーメイドのプロパーローンの場合は違います。私が融資課にいた頃、支店の規模によって異なりますが数人の融資担当者がいました。

ポジティブな担当者もいればネガティブな担当者もいて、ネガティブな担当者の場合、担当者段階で否決になることもありました。これは、担当者だけに限ったことでは無く、課長・支店長や本部の審査役によっても同じことが言えます。

ではネガティブな担当者にあたったら、上席に依頼して担当者を替えてもらうことはできるでしょうか?

融資の担当先は、エリアや業種、規模などを基に各担当者に振り分けられます。もし、その支店の永年の優良取引先で支店長がコンスタントに訪問している一般事業会社の経営者や経理部長が納得いく理由と共に要請するなら、替えてもらうことは可能なこともあります。

しかし、個人の大家さんレベルでは難しいでしょう。では、どうすれば良いかというと、時が経ち、転勤等により配置替えになるのを待つしかありません。

銀行員は、だいたい3年前後で転勤になります。また、他の行員の転勤で支店内の担当先が変更になることも多々あります。1〜2年程度で替わると考えていれはいいでしょう。

融資の可否は、人によっても左右されますが、銀行の組織としての融資方針によっても変わります。あなたの財務内容や大家業の業績が同じぐらいで推移していても、結果が同じとは限らないということです。

個別の銀行の事情によって、ある年はA銀行では融資が出たのにB銀行では駄目だった。逆にその翌年にはB銀行では融資が出たのにA銀行では駄目だった、ということはよくあります。その為、複数行と付き合うことが必須です。

また、一行のみから融資を受けていると金利等の融資条件がなかなかよくならないことがあります。建物を建てる時や大規模修繕する時と同様に相見積もりで競わせることによって条件はよくなります。

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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