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表面利回りだけで判断すると失敗しますPart2

岡元公夫さん_画像 岡元公夫さん 第47話

2014/2/3 掲載

前回の続きです。
前回、東京都区内の物件と某地方都市の物件の実質利回りを比較する前提条件を記載しました。今回も、両者を比較しやすいように一部を再掲載しながら、表面利回りと実質利回りについて説明します。

前提条件は次のとおりです。

・両者共、1戸当たりの面積が20平米の同スペックの中古区分マンション
・固定資産税年間3万円
・年間建物管理費5万円
・年間修繕積立金10万円
*計算上、小数点第2位以下は切捨てます


a、東京都区内の物件

・物件価格1,000万円
・取得時の諸経費50万円
・年間家賃収入84万円( 月額家賃収入7万円 )
・年間賃貸管理費4.2万円( 家賃収入の5% )


○実質利回り計算
( 84万円‐4.2万円‐3万円‐5万円‐10万円 )÷( 1,000万円+50万円 )=5.8%


⇒表面利回りは8.4%、実質利回りは5.8%

b、某地方都市の物件

・物件価格500万円
・取得時の諸経費30万円
・年間家賃収入50.4万円( 月額家賃収入4.2万円 )
・年間賃貸管理費2.5万円( 家賃収入の5% )


○実質利回り計算
( 50.4万円‐2.5万円‐3万円‐5万円‐10万円 )÷( 500万円+30万円 )=5.
...

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プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築44年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築28年RCマンション
 1R×10戸

□築21年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築14年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築60年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□木造戸建てリノベシェアハウス
 2棟×10室

□区分所有マンション 2LDK×1戸 
 
□駐車場12台
 バイクガレージ26台

□再開発予定木造戸建
 3棟

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)

■ 著書

岡元さん
元手100万円から! 気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法(明日香出版社)

岡元さん
はじめての不動産投資1年生 儲かるしくみと損する理由(わけ)がわかる本 (明日香出版社)

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