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2手・3手先を読める投資家とそうでない投資家

岡元公夫さん_画像 第66話

不動産投資は、時には数十年もの期間をまたぐ長期の投資です。投資エリアや物件を選定する時も、今の状況で検討するのではなく、数年後・10年後・20年後にどのように変わっていくのかを予測することが重要です。

■ 特定の大学や工場に依存したエリアで大切なこと

先日、2年前に東京の足立区にキャンパスを新設した某大学が、千葉ニュータウンにあるキャンパスを2018年に都内に移転するというニュースがありました。これにより、1,200人の学生が移動することになります。

大学については、1990年代までは首都圏や近畿圏では国の政策により東京23区や大阪市周辺での学部・学科増設や定員の増加が困難であったため、一部の学部や教養課程を郊外へ移転する大学が増えました。

ところが、2000年代になると都心での用地取得に対する規制が廃止され、郊外移転した大学の都心回帰が進んでいます。千葉ニュータウンの大学移転も、数多くある話の中のひとつに過ぎません。

大家さんにとっては厳しい話ですが、今回、移転するキャンパスの周辺のアパート・マンションは、経営が厳しくなるでしょうし、不動産価格も下がるでしょう。

ただ、今回の千葉ニュータウンキャンパスを都内に移転するという出来事は、2年前に足立区にキャンパスを新設した時点で、ある程度予測できたのではないかと思うのです。

移転する可能性が高いと予測した大家さんの中には、移転が発表される前のまだ不動産価格が下がらないうちに物件を売却し、難を逃れた方もいるでしょう。先を読む力が、身を助けたわけです。

これは大学だけでなく、特定の工場に依存した立地も同様のことがいえます。一昨年までの円高と経済のグローバル化によって、工場の海外移転が続いています。

企業が多くの労働者を必要とする工場を移転する場合、その準備には数年を要します。そして一度動き出した移転計画は、急には方針転換することができません。

しかし、最近の日銀や政府の方針から、去年から始まった円安傾向は当面続くであろうと考える企業が増えてきています。そして、一部の企業には、工場の国内回帰の動きがみられます。

となると、現時点で工場が閉鎖して、労働者が去り、賃貸住宅需要が冷え込み、収益不動産の価格が大幅に下落しているエリアでも、近い将来、閉鎖した工場が再稼働することもあるかもしれません。

もし、現時点で工場が閉鎖されて売買価格が下落している工場周辺の収益不動産を格安で取得し、数年後に工場が再稼働して、労働者が戻ってきたら、その物件はお宝物件となることもありえます。

■ 立地以外にも、インフラや法律の動きにも注目を

このように、長期的に先を読むための情報には、立地だけでなく、インフラ関連も含まれます。どこに鉄道が通るとか、新駅ができるとかというものです。

また、国の政策として、郊外に拡散した商業施設・公共施設そして住宅を駅の近くや町の中心部に集約させるコンパクトシティ化を推進していくというような情報も重要になります。

それ以外に、法律の動きもポイントです。例えば、相続税が来年から増税となります。その為、相続税の節税対策として収益不動産を取得する動きが活発になってきています。

相続対策で収益不動産を取得される方々は、相続税の節税額を合わせて、トータルでキャッシュポジションが上回れば良いので、物件単体でキャッシュフローがマイナスでも、利回りが低くても、気にしない傾向にあります。

それを考慮した上で、どのような不動産が相続税対策に向いているかというと、「 時価が積算評価( 相続税評価額 )より高い物件 」です。例えば、大都市の物件やタワーマンションなどです。

※ 詳細は、「 第39話 融資が受けやすい不動産と節税効果の高い不動産 」を参照願います。

また、リゾート地などは、円安により海外投資家の取得ニーズが高まっています。このように不動産は、実需・投資・節税対策そして外国人投資家需要など多種多様な需給が絡み合い、価格が上下します。

■ 成功の秘訣は2手・3手先を読むこと

不動産投資に限らず、投資・経営で成功する秘訣は先を読むことです。それを予測することは決して難しくはありませんし、高度な知識を要することでもありません。

何かしらの事象が起きる時には、必ず原因となる出来事があります。幸い、不動産は株や為替への投資に比べて、ひとつのきっかけから、マーケットの価格に反映するまでに時間が掛かります。つまり、じっくり推敲する時間があるということです。

将棋のプロは、中盤でも5手先まで読めるそうです。同じように、私は不動産投資を行う際に、自分の感覚で2手・3手先を読めるように心がけています。

将棋も不動産投資も、自分一人でするものではなく、相手がいて、状況は逐次変化します。必ずしも自分の思うとおりに駒は進みません。常に敏感に変化を察知して、先を読むことを心掛けることが、成功の秘訣であると考えています。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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