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失敗?成功?コンセプト型シェアハウスを手がけてみて

岡元公夫さん_画像 第9話

前回の続きです。
東京城南エリアに取得した戸建を悩んだ末にコンセプト型シェアハウスにリノベーションして、運営することに決めました。

私は、今回のシェアハウスに限らず、自分の他の賃貸物件や他の大家さんのコンサルティングをする場合にも、物件のコンセプトを明確にしています。特に築古になればなるほど、コンセプトを強く出すようにしています。

首都圏の人口は3,000万人以上、その内、東京都の人口は1,000万人以上います。100人に1人どころか、1万人に1人でも、そのコンセプトを求めている入居希望者の方がいれば、マーケットは十分成立します。

以前は、ニッチなコンセプトの物件については、そのコンセプトの物件に住みたい願望がある入居希望者とのマッチングが上手くいきませんでした。しかし、今は情報収集ツールが格段に進歩しています。

私がメインターゲットとしてる賃貸住宅の入居者は学生から30代の社会人です。皆さん、パソコン・スマホを自在に操り、ネット上からポータルサイトを介さずとも、検索により自分の住みたい物件を探しだします。

実際に、今回コンセプト型シェアハウスを創り、入居者募集をかけたところ、大手シェアハウスポータルサイトにも掲載頂いたのですが、今回の入居者は結局、全員自社のホームページを通して問い合わせされてきた方となりました。

大手ポータルサイトを通して内見にいらっしゃった方々も何人かいらっしゃいましたが、結局成約したのは、自社ホームページ経由の方たちです。

それは、多分ポータルサイトを見ている方々は、既存のシェアハウスの概念から、そのサイトをチェックされてる方々が多く、今までなかった、または、あっても入居希望者の裾野が広がっていないコンセプトではマッチングしづらかったのでしょう。

では、今回のシェアハウスのコンセプトは何かというと、「 猫の飼えるシェアハウス 」です。

なぜ、「 猫の飼えるシェアハウス 」にしたかというと、まず第一の検討開始理由は、弊社の社員が賃貸マンションで猫を飼っていたからです。一見安直な発想のようですが、ここがコンセプト型シェアハウスを運営していくうえで最重要ポイントと思っています。

最近、いろいろな個性的なコンセプトを持ったシェアハウスが増えています。

・アウトドア好きのためのシェアハウス
・シングルマザーのためのシェアハウス
・起業家のためのシェアハウス
・音楽を気兼ねなく演奏できるシェアハウス
・語学が勉強できるシェアハウス・・・


コンセプトはジャンルを問わず多種多様ですが、運営するからには、そのジャンルにある程度精通していなければなりません。

シェアハウス自体、既にハード主体のインフラ産業ではなく、ソフト主体のサービス産業の領域に掛かってますが、コンセプト型は、さらにその傾向が強くなります。

シェアハウスの成功の鍵は、良好なコミュニティの育成・維持にあり、コンセプト型は運営者が入居者と価値観を共有し、共感できなければ、運営は困難となるでしょう。

今回、猫飼育可シェアハウスを企画するにあたって、懸念材料はいくつかありました。それは、一般の賃貸住宅と同じ懸念点とシェアハウスならではの懸念点です。

一般の賃貸住宅と同様の懸念点としては、次のものが挙げられます。

・猫は、壁紙や床材、その他設備を爪とぎによりボロボロにする
・糞尿が非常に臭い
・鳴き声がうるさい( 特に発情期 )


私の知り合いの大家さんのマンションでは、壁は、壁紙どころか石膏ボードまで削られ、床は下のコンクリートスラブまで糞尿の強烈な臭いが浸み込んで取れず、原状回復に100万円以上掛かったケースもあります。

また、シェアハウスならではの懸念点として、以下のものが考えられました。

・一匹が病気になったり、ノミが付いていたりすると、他の猫にうつる
・頭数が多くなると猫同士の喧嘩が頻発し、収拾がつかなくなる


その他にも、いろいろなリスクや問題点がありますが、運営者のきめ細やかな運営とコスト負担、リスクの自覚で、なんとかカバーして、オープンできる目途が立ちました。

それでも普通のシェアハウスに比べれば、設備の負担が多く、手間も掛かるので、採算性も悪く、リスクは大きいといえます。

オープン前や今でも「 なぜ、そのように採算性も悪く、リスクも大きいコンセプトを手掛けるの? 」と聞かれます。

なぜ手掛けるのかというと、それは、そこにそのようなコンセプトを求めている方々がいるからです。

採算やリスクばかりを考え、大家さんや管理会社の都合にあった住まいを提供するのではなく、住まいを探されている方がなにを求めているか、そして、それにどう応えていくかが、これから更に空室が増え、競争が激化していく賃貸住宅業界で安定経営していく秘訣と考えます。

とは言いつつ、今回の猫飼育可能シェアハウスは、運営開始して間もないです。もしかしたら、想定以上に手間とコストが掛かり事業として失敗するかもしれません。結果がわかるのは数年後でしょう。

最後に前回掲載した部屋がどうリノベされたか掲載します。皆さんの参考になれば幸いです。


購入当初はこんな状態でした


現在のリビング1


現在のリビング2

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 岡元公夫さん

岡元さん

岡元公夫さんのブログ

年はアラフォー。
亡き父と2代続けての元メガバンカー。
銀行員時代は、東証一部上場の大手不動産会社から 個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。 実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。

■ 経歴

□2004年
実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。

□2008年2月
不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。

□2009年10月
不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。

□2011年
東京エステートバンク株式会社(東京房屋®)を設立。国内・台湾・中国の投資家・会社経営者の方にコンサルティングを行っている。

■ 所有物件

□築35年RCマンション
 1LDK×4戸、2K×8戸

□築20年RCマンション
 1R×10戸

□築13年鉄骨マンション
 2LDK×6戸、2DK×6戸

□築5年木造アパート
 1R×5戸、2DK×2戸

□登記上築52年(実態は新築同様)
 木造戸建 2LDK×1戸

□区分所有マンション 2LDK×1戸
  合計 45戸

□駐車場12台
 バイクガレージ26台

H22/9に築古戸建1戸取得
H23/9に築古戸建1戸取得
現在、料理中

■ 保有資格

・宅地建物取引主任者
・ファイナンシャルプランナー
・その他生損保等金融関連諸々

■ 税理士試験科目合格
 (簿・財・相・固)


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