「不動産×WEB×ビッグデータ」の領域で、さまざまな不動産テックサービスを展開する株式会社ワンノブアカインドは、同社が運営するマンション情報サイト「マンションレビュー」の保有データを元に、関西地方における築5年以内の分譲マンションの相場推移を調査。
新築時の価格と比較した値上がり率をあらわす「新築時騰落率」の高いマンションのランキング100と、値上がりした物件の傾向について発表した。
※以下掲載のデータは全て、マンションレビュー調べ
◎「築5年以内の値上がりマンション」ランキング100(2021・関西)＊1
1位 ＋46.3％ ジオタワー南堀江(大阪市西区／2016年2月築)
2位 ＋44.5％ クリスタルエグゼ日本橋(大阪市中央区／2016年2月築)
3位 ＋40.0％ ブランズタワー・ウェリス心斎橋ノース(大阪市中央区／2016年2月築)
4位 ＋39.0％ 阿波座ライズタワーズフラッグ46(大阪市西区／2016年1月築)
5位 ＋38.2％ ジオ阪急洛西口ノースレジデンス(京都府向日市／2016年2月築)
・100位までの所在地トップは「大阪府」が56.0％(56件)、市区のトップは「大阪市中央区」で13.0％(13件)。
・100位までの分譲会社＊2は「野村不動産」が11件でトップ。以下、「近鉄不動産」10件、「東急不動産」9件、「京阪電鉄不動産」「阪急阪神不動産」8件と、関西に本社のある大手ディベロッパーも多くみられた。
・100位までの物件は「10～19階建」「駅徒歩4～5分」「総戸数100戸以上」への該当が多かった。本ランキング対象のマンション全334件と比較すると、「ランキング100に入る確率が高い物件（＝値上がり率が高い）」には以下の傾向がみられた。
■「20階建以上」(タワーマンション)
・19階建以下のマンションと比較して、ランキング100に入る確率が2.8倍高い。
→ランキング対象のマンション全334件のうち、「20階建以上」の物件の割合は10.2％(34件)。ランキング100位以内の「20階建以上」の物件の割合は28.0％(28件)なので、28.0％÷10.2％＝2.8倍高いといえる。
なお、「京都市」については、2007年施行の「新景観政策」によって建築物の高さに制限が設けられており、京都府全体で今回の調査対象に「20階建以上」の物件は存在しない。100位までにランクインした京都府の21件のうち、もっとも高いのは「15階建」(4件)となっている。
■「駅徒歩5分以内」(駅近)
・最寄駅から徒歩6分以上のマンションと比較して、ランキング100に入る確率が1.3倍高い。
→ランキング対象のマンション全334件のうち、「駅徒歩5分以内」の物件の割合は56.9％(190件)。ランキング100位以内の「駅徒歩5分以内」の物件の割合は75.0％(75件)なので、75.0％÷56.9％＝1.3倍高いといえる。
・駅まで近くなるほどランクインする確率も上がり、徒歩1分以内の場合1.9倍高くなる。
■「総戸数100戸以上」(大規模)
・総戸数100戸未満のマンションと比較して、ランキング100に入る確率が1.4倍高い。
→ランキング対象のマンション全334件のうち、「総戸数100戸以上」の物件の割合は43.7％(146件)。ランキング100位以内の「総戸数100戸以上」の物件の割合は62.0％(62件)なので、62.0％÷43.7％＝1.4倍高いといえる。
以上を総合すると、関西エリアにおける「値上がりマンション」のモデルケースとしては
「20階建以上」「駅徒歩5分以内」「総戸数100戸以上」＋「大手ディベロッパー分譲」
上記に近い物件は、新築時の購入価格から、購入後に値上がりする可能性が高いといえる。
なお、この結果は、当社が2018年6月に発表した調査結果＊3、また2021年12月に発表した関東地方での調査結果＊4と同じ傾向であり、資産価値の高さを示す指標のひとつであると考えられる。
※2021年11月5日現在の自社データより算出。
＊1 「マンションレビュー」に登録済の関西地方の2016～2020年築の分譲マンション1,110件のうち、新築時の価格と比較した「新築時騰落率」データが算出可能で、中古販売履歴件数が「10件以上」もしくは「10件未満でも総戸数に対して30%以上の件数」となる334件から上位100位をランク化。
＊2 各マンションの新築時の分譲会社の件数。JV(ジョイントベンチャー：複数のディベロッパーが共同で販売した物件)のマンションは参画ディベロッパーのすべてに件数を加算。
＊3 2018年6月12日発表プレスリリース 【全国】値上がりマンションランキング公開 値上がりするマンションの条件とは？
＊4 2021年12月22日発表プレスリリース 「マンションレビュー」のデータで見る「築5年以内の値上がりマンション」ランキング100(2021・関東)
◎「築5年以内の値上がりマンション」ランキング100(2021・関西)
※51～100位は、別資料のデータ集に掲載(参考としてランキングのみ上位200件まで掲載)
■「築5年以内の値上がりマンション」ランキング100(2021・関西) ランクイン物件の傾向（１）
【所在地】
・ランキング100のうち、「大阪府」の割合は56.0％(56件)。次いで「京都府」が21.0％(21件)。「京都府」は、対象の全物件に占める割合は15.9％(53件)で第3位だが、他府県と比較すると、ランキング100に入る確率が1.3倍高い。(21.0％÷15.9％＝1.3)
・ランキング100の市区のトップは、「大阪市中央区」。以下「大阪市北区」、「神戸市中央区」、「京都市中京区」と、政令指定都市で市役所のある行政区が並んだ。
【分譲会社】
各マンションの新築時の分譲会社の件数。JV(ジョイントベンチャー：複数のディベロッパーが共同で販売した物件)のマンションは参画ディベロッパーのすべてに件数を加算。
「阪急阪神不動産」には「阪急不動産」「阪神電気鉄道」、「関電不動産開発」には「関電不動産」「MID都市開発」の参画物件を含む。
・ランキング100の分譲会社トップは「野村不動産」、次いで「近鉄不動産」、「東急不動産」。
・ランキング100の分譲会社の上位には、関西に本社があり、ブランド力の高いマンションシリーズを持つ大手ディベロッパーが多く、資産価値に少なからず影響があるといえる。
・ランキング100の分譲会社上位における代表的なマンションシリーズは以下の通り。
野村不動産(プラウド)／近鉄不動産(ローレル)／東急不動産(ブランズ)／京阪電鉄不動産(ファイン)／JR西日本不動産開発(ジェイグラン)／長谷工コーポレーション(ルネ)／阪急阪神不動産(ジオ)／プレサンスコーポレーション(プレサンス ロジェ)／和田興産(ワコーレ)／関電不動産開発(シエリア)／住友商事(クラッシィハウス)／大和ハウス工業(プレミスト)
■「築5年以内の値上がりマンション」ランキング100(2021・関西) ランクイン物件の傾向（２）
【階建】
・ランキング100での件数は「10～19階」が最多だが、一般的に「タワーマンション」と定義される「20階建以上」も28.0％(28件)。ランキング対象の全物件のうち、「20階建以上」マンションの割合は10.2％(34件)で、100位までに28件がランクインしており、19階建以下のマンションと比較すると、100位までに入る確率が2.8倍高い。(28.0％÷10.2％＝2.8)
・階建が30階以上の物件は、ランクインする確率がより高くなっている。
・「京都市」については、2007年施行の「新景観政策」によって建築物の高さに制限が設けられており、京都府全体で今回の調査対象に「20階建以上」の物件は存在しない。100位までにランクインした京都府の21件のうち、もっとも高いのは「15階建」(4件)で、「10～19階建」の割合が52.4％(11件)となっている。
【駅徒歩】
・ランキング100での件数は「駅徒歩4～5分」が最多で、「徒歩5分以内」が75.0％(75件)。ランキング対象の全物件のうち、「駅徒歩5分以内」のマンションの割合は56.9％(190件)なので、徒歩6分以上のマンションと比較すると、100位までに入る確率は1.3倍高い。(75.0％÷56.9％＝1.3)
・徒歩1分以内の場合、ランクインする確率は1.9倍高くなることから、駅からの近さは資産価値に影響があるといえる。
・ランキング100で徒歩11分を超える物件は4件のみだった。
【総戸数】
・ランキング100での件数は、一般的に「大規模マンション」と定義される「100戸以上」の割合が62.0％(62件)。ランキング対象の全物件のうち、「100戸以上」のマンションの割合は43.7％(146件)なので、総戸数99戸以下のマンションと比較すると、ランキング100に入る確率が1.4倍高い。(62.0％÷43.7％＝1.4)
参考：2018年のプレスリリースでの発表データ
同社が2018年6月12日に発表したプレスリリースから抜粋。「マンションレビュー」に登録済の全国の2011～2016年築の分譲マンションのうち、新築時の価格と比較した「新築時騰落率」が算出可能で、中古販売履歴件数が「10件以上」もしくは「10件未満でも総戸数に対して30％以上の件数」の物件から、上位100位をランク化(101件)。分譲会社は、今回の調査と同様、各マンションの新築時の分譲会社の件数で、JVは参画ディベロッパーのすべてに件数を加算。
■「築5年以内の値上がりマンション」(2021・関西) 各項目の結果(騰落率での比較)
新築時騰落率ランキング100のほか、騰落率がプラスとなった255件について、パーセンテージごとに傾向を調査。
※分譲会社については、別資料のデータ集に掲載
・騰落率が上昇するごとに、「値上がりのマンション」の条件として挙げられる「20階建以上」「駅徒歩5分以内」「総戸数100戸以上」の物件の占める割合も高くなっているが、「騰落率が30％以上」の物件については、該当物件の半数が京都府のため、3つの条件の占める割合はやや減っている。
※リリースのデータについては、リリース未掲載の補足データも含め下記URLを参照
https://www.mansion-review.jp/pressrelease/detail/date20220118/data.pdf
健美家編集部
